12 Nov Trasmissibilità dei bonus edilizi
Non tutti sanno che esiste un principio generale: i
bonus edilizi seguono l’immobile e non il soggetto che ha
sostenuto la spesa. In pratica, in caso di vendita di un immobile e
se su questo sono stati realizzati interventi agevolati, le
detrazioni per i crediti d’imposta maturati potranno essere
utilizzate solo dall’acquirente (art. 9-bis, del D.M. 19 febbraio
2007 e art. 9, comma 1, del D.M. 6 agosto 2020). Ciò vale anche in
caso di donazione e di permuta.
La deroga al principio di conservazione dei bonus edilizi
A questo principio generale si può derogare
indicando nel rogito la volontà di mantenere in capo al venditore
la detrazione residua. Se nulla è riportato nell’atto notarile,
tale volontà può essere formalizzata successivamente in una
scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico
ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti
contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso
esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei
contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere
coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente
formalizzato.
Pertanto, si possono verificare le due ipotesi:
- la detrazione passa a favore dell’acquirente: in questo caso,
il venditore dell’immobile dovrà aver premura di farsi consegnare
tutta la documentazione probatoria della spesa sostenuta (titolo
abilitativo, fatture, bonifici, relazioni tecniche, asseverazioni,
autocertificazioni) con riferimento ad ogni tipo di intervento,
soprattutto quando sono stati effettuati interventi diversi e in
anni diversi. Può capitare, ad esempio, che la compravendita
dell’immobile avvenga nell’ultimo anno di detrazione di una spesa
con ripartizione decennale che rischia di essere persa dal
venditore in fase di traslochi o di cambio di residenza in città
lontane o addirittura all’estero. Il rischio è di non avere più
nessun documento da poter esibire agli uffici competenti in caso di
richiesta; - la detrazione resta a favore del venditore: in questo caso,
nessun problema sulla reperibilità della documentazione a supporto
delle spese sostenute.
Usufrutto e successione
Lo stesso principio generale si applica in caso di
costituzione del diritto di usufrutto, sia a
titolo oneroso che gratuito. Le quote di detrazione non fruite
dall’usufruttuario non si trasferiscono a lui ma rimangono al nudo
proprietario. In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati
eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di
usufrutto le quote di detrazione non fruite dal venditore si
trasferiscono direttamente al nudo proprietario in quanto a
quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.
Un po’ più complesso è il trasferimento dei bonus in caso di
decesso del beneficiario delle detrazioni.
Ai sensi dell’art. 16-bis, comma 8, del TUIR, in caso di
successione, le quote residue di detrazione relative all’immobile o
agli immobili su cui sono stati realizzati i lavori, si
trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che
conservano la detenzione materiale e diretta
dell’immobile.
Secondo la Circolare 24/E/2004 la “detenzione materiale e
diretta dell’immobile” sussiste qualora l’erede assegnatario abbia
l’immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso
liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a
prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad
abitazione principale. Con circolare 20/E del 2011, al par.
2.2, è stato ulteriormente specificato che l’erede, concedendo in
comodato l’immobile, non può più disporne in modo diretto e
immediato e, pertanto, non potrà continuare a beneficiare della
detrazione per le spese di ristrutturazione sostenute dal de
cuius.
Pertanto, non vi è detenzione materiale e diretta quando:
- l’immobile è locato;
- l’immobile è concesso in comodato d’uso;
- l’immobile, in un primo momento a disposizione, viene concesso
in comodato o in locazione; - l’immobile è occupato dal coniuge superstite che ha il
diritto d’abitazione.
In base alla Circolare 24.04.2015 n. 17/E, paragrafo 3.3, la
condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve
sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità
ma anche per ciascun anno per il quale il
contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione.
L’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli
anni in cui non detiene l’immobile direttamente, perché, ad
esempio, concesso in comodato o in locazione; al termine del
contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle
eventuali rate residue di competenza.
Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione
relativa ad un determinato anno, occorre individuare il soggetto
che possedeva l’immobile al 31 dicembre di
quell’anno in modo che, anche nel caso in cui il decesso avvenga
nello stesso anno di sostenimento della spesa, la quota di
detrazione si trasferisce all’erede che ha i requisiti richiesti.
Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata
congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli
stessi in parti uguali (Circolare 05.03.2003 n. 15/E, paragrafo
2).
La detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli
interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo
d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui
l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato
anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della
quota di detrazione riferita a tale annualità. In caso di vendita o
di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e
diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da
questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche
nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel
medesimo anno di accettazione dell’eredità.
L’Agenzia delle Entrate, con Circolare 09.05.2013 n. 13/E,
paragrafo 1.1, ha affermato che qualora il de cuius,
beneficiario della detrazione, era il conduttore dell’immobile in
base ad un contratto di locazione, il beneficio fiscale si
trasmette all’erede, purché questi conservi la detenzione materiale
e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di
locazione.
Non è superfluo ricordare che il trasferimento della detrazione
non è riservato a tutti i subentranti in un contratto di locazione.
Per avere questo privilegio occorre che il subentrante sia un
erede. Ad esempio, non si trasferisce la detrazione al convivente
di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta
l’eredità. In questi casi, la detrazione residua andrà persa.
Ai sensi della Circolare 06.05.2016, n. 18/E, paragrafo 3.2, la
detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto
non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede
sia il comodante, questi potrà portare in detrazione le rate
residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il
titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È
necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta
del bene.
La detrazione non si trasferisce agli eredi
dell’usufruttuario poiché il diritto reale di usufrutto ha
natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di
una persona fisica, non può comunque eccedere la vita
dell’usufruttuario. Ma può accadere che l’erede dell’usufruttuario
sia il nudo proprietario dell’immobile che, con il decesso
dell’usufruttuario, consolida l’intera proprietà dell’immobile
oggetto degli interventi edilizi in virtù dell’estinzione naturale
del diritto di usufrutto. In questo caso, l’erede potrà portare in
detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario
dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire
della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione
materiale e diretta del bene.
Analogo ragionamento occorre fare nell’ipotesi di decesso del
familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad
interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di
altro familiare che ne diventa erede. Anche in tal caso,
indipendentemente dalla circostanza che l’unità immobiliare fosse
già presente nel suo patrimonio, l’erede potrà continuare a fruire
delle rate residue della detrazione spettante al de cuius
avendo un vincolo giuridico con l’immobile che gli consente di
beneficiare dell’agevolazione (in quanto ne è proprietario) di cui
deve avere la detenzione materiale e diretta.
Gli interventi dell’Agenzia delle Entrate
Per completezza, si richiamano due documenti di prassi
dell’Agenzia delle Entrate.
Con risposta ad interpello
612 del 20 settembre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha affermato
che, in caso di decesso dell’erede che ha
acquisito le quote di detrazione non fruite dal de cuius
che ha sostenuto le spese agevolabili, le quote residue non si
trasferiscono al successivo erede.
Con risposta ad interpello
594 del 22 dicembre 2022, l’Agenzia delle Entrate, in occasione
di una richiesta di chiarimenti sulla trasmissibilità delle
detrazioni in capo all’erede nel caso in cui l’immobile oggetto di
interventi di recupero edilizio fosse “parzialmente e
temporaneamente locato a terzi” ha affermato che ai fini
del trasferimento delle quote di detrazione in capo all’erede, la
detenzione materiale e diretta richiesta dalla norma deve
sussistere non solo per tutto il periodo di imposta ma
anche con riferimento all’intero immobile.
A cura di Dott. Luciano
Ficarelli
Dottore Commercialista
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità
Source: lavoripubblici.it
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