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SISMABONUS 110%: QUANDO SI PUO’ APPLICARE SULLE UNITA’ NON RESIDENZIALI

SISMABONUS 110%: QUANDO SI PUO’ APPLICARE SULLE UNITA’ NON RESIDENZIALI

28 febbraio 2021

A cura di Luciano Ficarelli

Con questo articolo si vuole fare luce sull’applicazione del sismabonus con aliquota massima del 110% per le unità immobiliari non residenziali.

È necessario, prima di tutto, fare delle premesse per comprendere l’ambito applicativo del sismabonus ordinario e del super-sismabonus (in questo articolo d’ora in poi così denominato per via dell’aliquota maggiorata).

Fonti normative

Le spese sostenute per realizzare interventi antisismici per la messa in sicurezza statica degli edifici rientrano nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edilizio ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Tuir, Dpr 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi) che prevedeva per questi interventi una detrazione del 36%, da ripartire in 10 quote annuali, su un importo massimo di spesa di 48.000 euro. Successivamente, la percentuale della detrazione è stata elevata al 50% su un massimo di spesa pari a euro 96.000. Il Decreto Legge n. 63/2013, all’articolo 16 comma 1 bis e seguenti, ha poi introdotto il “sismabonus”, prevedendo detrazioni maggiori e regole più specifiche per usufruirne. Ulteriori modifiche sono intervenute con la Legge 232/2016, art. 1 comma 2, che ha introdotto nuove regole in vigore dal 1° gennaio 2017 attivando contestualmente le procedure di autorizzazione. Infine, il legislatore, con l’articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020, convertito nella Legge 77/2020, è intervenuto richiamando le fonti sopra enunciate elevando al 110% la detrazione delle spese per gli interventi antisismici con dei limiti che sono oggetto del presente articolo.

Percentuali di detrazione e importo massimo di spesa agevolato

Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 (termine successivamente prorogato al 30 giugno 2022), per interventi di adozione di misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017, spetta una detrazione del 50%. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

La percentuale di detrazione è aumentata al 70% (75% per interventi sulle parti comuni di edifici condominiali) quando dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’80% (85% per interventi sulle parti di edifici condominiali) se la riduzione del rischio sismico determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

Beneficiari

Oltre ai condomìni, la detrazione può essere usufruita sia dai soggetti passivi Irpef (l’imposta pagata dalle imprese individuali e dalle società di persone) sia dai soggetti passivi Ires (l’imposta sul reddito prodotto dalle società di capitali) che sostengono le spese per gli interventi agevolabili, a condizione che possiedano o detengano l’immobile in base a un titolo idoneo e che le spese siano rimaste a loro carico.

Perciò la detrazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

  1. proprietari o nudi proprietari;
  2. titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  3. locatari o comodatari;
  4. soci di cooperative divise e indivise;
  5. imprenditori individuali, per gli immobili adibiti ad attività produttive;
  6. soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari);
  7. dalle società di capitali (società a responsabilità limitata, società a responsabilità limitata semplificata, società per azioni, società in accomandita per azioni, società cooperative);
  8. dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati;
  9. dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti;
  10. dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • il componente dell’unione civile;
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato.

Quali sono gli immobili sui quali si può applicare il sismabonus

Tra le modifiche intervenute con la Legge 232/2016 spicca l’opportunità di applicare il sismabonus anche su tutte le unità immobiliari abitative (e non solo le unità abitative adibite ad abitazione principale) e alle unità immobiliari adibite ad unità produttive, ricadenti nelle Zone Sismiche 1, 2 e 3. Per unità immobiliari adibite ad attività produttive si intendono le unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali.

Le novità introdotte con l’art. 119 del D.L. 34/2020: il Super-sismabonus

Il Decreto Rilancio ha introdotto una norma molto interessante per il mondo edilizio con effetti virtuosi sulla messa in sicurezza del patrimonio edilizio, elevando l’aliquota di detrazione per le spese riguardanti gli interventi per la riduzione del rischio sismico al 110%.

Pur richiamando il D.L. 63/2013 e rinviando alla normativa già esistente, il Decreto Legge 34/2020 ha come obiettivo l’efficientamento energetico e sismico del patrimonio edilizio italiano con particolare riferimento alle unità immobiliari abitative, uniche a poter utilizzare l’aliquota maggiorata. Questa peculiarità è evidenziata nel comma 9 dell’articolo 119 del decreto citato che elenca i soggetti beneficiari dell’agevolazione in argomento:

Si riporta fedelmente il comma 9: “Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

  1. a) dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  2. b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10*;
  3. c) dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
  4. d) dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

d-bis) dalle  organizzazioni  non  lucrative  di  utilità  sociale di  cui  all’articolo  10  del  decreto  legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;

  1. e) dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

* Comma 10: Le persone fìsiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Per cui, il super-sismabonus non viene applicato alle unità produttive né agli immobili posseduti da persone fisiche o società nell’ambito dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, così come confermato dalla Circolare 24/E/2020.

Eccezioni

Dalla pubblicazione della Legge 77/2020, che ha convertito con modifiche il D.L. 34/2020, fino ad oggi, è stata prodotta una corposa documentazione da parte dell’Agenzia delle Entrate e dagli altri Enti preposti e autorizzati a fornire precisazioni, che hanno puntualizzato su alcuni aspetti non chiari, con particolare riferimento alle pertinenze e alle unità immobiliari non abitative.

Pertinenze. Questa tipologia di immobili, regolarmente accatastati, sono unità immobiliari palesemente non abitative ma rappresentano delle unità immobiliari a servizio dell’abitazione. La normativa è già stata chiara sul ricomprendere le pertinenze tra le unità immobiliari ammesse al sismabonus (e confermato anche per il super-sismabonus), con la precisazione che il limite di spesa di 96 mila euro riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

Nel caso di interventi che riguardano le parti comuni di edifici condominiali, le pertinenze assumono un ruolo determinante, poichè l’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto delle stesse. Per esempio, se l’edificio è composto da 3 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 576.000 euro (96.000 euro x 6 unità). Essa sarà attribuita ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

Per quel che riguarda la possibilità di realizzare un intervento di riduzione del rischio sismico solo sulla pertinenza di un edificio residenziale unifamiliare, indipendentemente dalla circostanza che si intervenga anche sull’edificio residenziale principale, la stessa è stata riconosciuta dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare 30/E/2020, paragrafo 4.1.1. Tra gli interventi trainanti sono compresi quelli antisismici (articolo 119, comma 4, del D.L. 34/2020) per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente (articolo 16-bis, comma 1, lettera i, del Tuir, Dpr 917/1986). Pertanto, si potrà realizzare l’intervento antisismico anche solo sulla pertinenza, senza intervenire sull’abitazione.

Altre unità immobiliari non abitative ammesse al super-sismabonus. È possibile fruire della detrazione nella misura del 110% delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico nel caso in cui l’immobile oggetto dei lavori, accatastato in una delle categorie non ammesse al super-sismabonus, subisca un cambio di destinazione d’uso in abitativo, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e sempre a condizione che l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.

Immobili esclusi ma facenti parte di un condominio. Tutti gli altri immobili diversi da quelli visti, posseduti da persone fisiche, imprenditori e società, in qualità di proprietari di immobili, possono fruire del super-sismabonus solo nel caso in cui le unità immobiliari fanno parte di condomìni composti per più del 50% da abitazioni e limitatamente agli interventi “trainanti” eseguiti dal condominio.

Che possibilità c’è per gli immobili esclusi dal super-sismabonus

Per gli immobili aziendali esclusi dal super-sismabonus esistono invece ampie possibilità per la loro riqualificazione fruendo dell’ecobonus e del sismabonus ordinari, visti anche i chiarimenti forniti dalla Entrate (risoluzione 34/E del 2020), che ha accolto ed ampliato le indicazioni di giurisprudenza e dottrina, ammettendo le agevolazioni per gli immobili d’impresa, siano essi strumentali, patrimonio o merce.

Interventi combinati per riduzione rischio sismico e riqualificazione energetica.

La Legge 205/2017, all’articolo 1 comma 3, ha introdotto una nuova detrazione quando si realizzano interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente:

  • alla riduzione del rischio sismico
  • alla riqualificazione energetica.

In questi casi, dal 2018 si può usufruire di una detrazione pari all’80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore e all’85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Queste  detrazioni  possono  essere  richieste  in  alternativa  a  quelle  già  previste  per  gli interventi  antisismici  sulle  parti  condominiali  precedentemente  indicate  (75 o 85% su un ammontare non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio) e a quelle già  previste per la riqualificazione energetica degli edifici condominiali (pari al 70 o 75% su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio).

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