12 Nov Sconto IVA per l’acquisto di una casa nuova: fa cumulo con le altre agevolazioni?
L’articolo 1, comma 76, della Legge n. 197/2022 ha introdotto
un’agevolazione per chi acquista un nuovo immobile
residenziale.
Acquisto nuovo immobile residenziale
L’agevolazione consiste in una detrazione dall’IRPEF del
50% dell’IVA pagata sul corrispettivo previsto dal
contratto di compravendita ed effettuato entro il 31 dicembre 2023.
È ripartita in dieci quote costanti nel periodo
d’imposta in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi
d’imposta successivi.
Per poter usufruire dell’agevolazione, gli immobili devono
essere in classe energetica A o B e devono essere
ceduti dalle imprese che li hanno costruiti oppure da organismi di
investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari.
La norma non fa riferimento ad ulteriori requisiti o
preclusioni. Pertanto, la detrazione è ammessa per tutti
gli immobili residenziali, compresi quelli in categoria
A/1, A/8 e A/9, come anche le seconde case.
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
L’agevolazione in argomento è un déjà vu della
normativa fiscale italiana e, considerata la sostanziale identicità
della norma rispetto al comma 56 della Legge n. 208 del 28 dicembre
2015, si possono richiamare anche i documenti di prassi che hanno
offerto ulteriori chiarimenti. Tra questi, spicca la Circolare
20/2016 che al paragrafo 10.1 ha ammesso l’estensione
dell’agevolazione anche alle pertinenze. Si
riporta il passaggio: “Rispetto alle pertinenze, quali, ad
esempio, posto auto, cantina etc, la norma non esplicita nulla
circa l’estensione del beneficio fiscale anche a tali unità
immobiliari. Al riguardo, in conformità all’orientamento ormai
consolidato dell’Agenzia delle Entrate, si ritiene possa applicarsi
il criterio dell’estensione del beneficio fiscale spettante
all’unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che
l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto
dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo
pertinenziale”.
Cumulo con altre agevolazioni
Potrebbe accadere che l’acquisto della nuova abitazione avvenga
nell’ambito della ricostruzione o ristrutturazione di interi
fabbricati, eseguita da imprese di costruzione o ristrutturazione
immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro
diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva
alienazione o assegnazione dell’immobile.
Secondo l’articolo 16 bis, comma 3, del Tuir, l’acquirente ha la
possibilità di usufruire della detrazione del 50% sul 25%
del prezzo di acquisto nel limite di 96mila euro,
anch’essa ripartita in dieci rate da detrarre ogni anno.
Secondo la Circolare 24/2004, paragrafo 1.6, il prezzo su cui
calcolare la detrazione del 50% sul 25% del prezzo indicato in
atto, comprende anche l’imposta sul valore aggiunto, trattandosi di
un onere addebitato all’acquirente dall’impresa di costruzione o
dalla cooperativa unitamente al corrispettivo di vendita
dell’immobile, onere che contribuisce a determinare la spese
complessiva.
Né il legislatore né l’Agenzia delle Entrate hanno vietato la
cumulabilità delle due detrazioni sopra commentate. Pertanto, in
linea teorica sarebbero totalmente cumulabili, ma nella pratica non
lo sono del tutto.
Esempio pratico
Vediamo un esempio pratico.
Il sig. Valli il giorno 20 febbraio 2023 ha stipulato un
contratto di compravendita con un’impresa di costruzioni che ha
ristrutturato un intero fabbricato ed ha venduto l’immobile
residenziale oggetto del contratto. Il prezzo stabilito è di
300.000 euro più iva al 4% in quanto prima casa del Sig. Valli (si
ricorda che l’aliquota al 4% si applica se ci sono tutti i
requisiti per l’acquisto agevolato, mentre l’iva al 10% si applica
per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case
di abitazione – anche in corso di costruzione – classificate
o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e
A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle
agevolazioni “prima casa”, ovvero l’iva al 22% per le cessioni e
gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili
classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9).
L’iva che viene pagata dal notaio è pari a 12.000 euro.
Pertanto, il Sig. Valli potrà detrarre in dichiarazione dei redditi
il 50% di 12.000 euro, cioè 6.000 euro, pari a 600 euro ogni
anno.
Contemporaneamente, potrà usufruire anche della detrazione di
cui all’art. 16 bis, comma 3, del Tuir, che sarà pari al 50% del
25% di 306.000 euro e non di 312.000 euro, poiché il 50%
dell’importo dell’iva è stato già oggetto di agevolazione ai sensi
dell’articolo 1, comma 76, della legge 197/2022. L’agevolazione è
pari ad € 38.250 detraibile in quote di 3.825 euro ogni anno per
dieci anni.
Quindi, il Sig. Valli potrà detrarre in dichiarazione dei
redditi un totale annuo di 4.425 euro per un risparmio complessivo
di 44.250 euro nei dieci anni.
Altra agevolazione ammessa è la detrazione dall’IRPEF per
l’acquisto di box pertinenziale di nuova
costruzione, anche a proprietà comune, contestuale
all’immobile agevolato, per il quale spetta la detrazione del 50%
del costo di realizzazione documentato dall’impresa (art. 16 bis,
comma 1, lett. “d” del “TUIR”). In questo caso, la detrazione
dell’iva sostenuta sull’acquisto è cumulabile alla detrazione Irpef
sui costi di costruzione del box pertinenziale.
Si riporta l’esempio descritto nella circolare 20 del
18/05/2016, valido ancora oggi:
Un contribuente acquista da un’impresa costruttrice un’unità
immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, e un box
pertinenziale. Il costo complessivo dell’immobile, comprensivo
della pertinenza, è pari a 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale
di 208.000 euro. Il costo di realizzazione del box è pari a 10.000
euro più IVA pari a 400 euro. Il contribuente avrà
diritto:
- alla detrazione del 50 per cento dell’Iva sull’acquisto
dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a 4.000
euro; - alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma
1, lett. d) del TUIR, sul costo di realizzazione del box al netto
dell’Iva portata in detrazione riferita a tale costo, pari a 10.200
euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione è pari al 50 per cento
di tale importo e cioè 10.200 euro * 50% = 5.100 euro.
Come si può osservare, le tre agevolazioni non sono tutte
cumulabili tra di loro, perché quella relativa all’abitazione
deriva da un acquisto di immobili ristrutturati, mentre quella
relativa al costo di costruzione del box deriva da un acquisto di
nuova costruzione. La detrazione del 50% dell’iva resta invece
cumulabile con entrambe le detrazioni.
Source: lavoripubblici.it
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