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LE PERTINENZE NEL SUPERBONUS: CASI PARTICOLARI

LE PERTINENZE NEL SUPERBONUS: CASI PARTICOLARI

Articolo aggiornato al 23 novembre 2021

A cura di Luciano Ficarelli

Nell’ambito delle agevolazioni sugli interventi edilizi di cui al D.L. 34/2020 convertito nella Legge 77/2020, assumono rilievo anche quelli sulle pertinenze, che vengono tecnicamente identificate catastalmente all’interno delle seguenti categorie:

  • C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;
  • C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse;
  • C/7, tettoie chiuse o aperte.

La normativa prodotta non aveva delineato puntualmente se e come le pertinenze potessero essere coinvolte negli interventi di cui al comma 1 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 ed è stato necessario attendere le circolari dell’Agenzia delle Entrate n. 24 e n. 30 del 2020 e una quantità non indifferente di interpelli per fare luce sull’argomento.

Nell’art. 119 del decreto citato non c’è traccia del termine “pertinenze” se non nell’articolo 5 con riferimento agli impianti fotovoltaici che possono essere installati sugli edifici pertinenziali a quelli a cui vengono allacciate le utenze. Solo la Circolare 24/E/2020 ha cominciato a chiarire alcuni aspetti. Il primo aspetto è l’ambito oggettivo: sotto il profilo oggettivo, dice la Circolare a pagina 13, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”). In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:

− su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);

− su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

− su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

− su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

La stessa Circolare 24, a pag. 15, chiarisce che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi. Per cui, chi ha in un condominio solo una o più pertinenze di un’abitazione che possiede in un altro stabile, può usufruire della detrazione per i lavori condominiali.

Ultimo accenno alle pertinenze nella Circolare 24/E/2020 è a proposito del limite di spesa per gli interventi strutturali su singole unità immobiliari, dove afferma che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione (96 mila euro) va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Per cui, ad esempio, 1 abitazione e 2 box, hanno il limite massimo di 96 mila euro.

Com’è evidente, le precisazioni date con la circolare lasciano dubbi su numerose casistiche che non rientrano nei pochi casi previsti dal documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate.

La Circolare 30/E/2020, oltre a ribadire quanto già detto con la Circolare 24, ha dato ulteriori delucidazioni. La prima (paragrafi 4.4.4 e 4.4.5) riguarda la moltiplicazione dei pani e dei pesci di biblica memoria (che ritorna frequente nei vari casi rappresentati in questo articolo) dei limiti massimi di spesa o di detrazioni spettanti in base al numero delle unità immobiliari coinvolte in interventi su edifici condominiali. Infatti, già come previsto dalle norme esistenti per il sismabonus ordinario e per l’ecobonus, l’ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, e il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, con esclusione di quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi. In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8.

La seconda delucidazione è nel paragrafo 4.4.5 in cui viene chiarito che, in caso di installazione di un nuovo impianto centralizzato in sostituzione di uno vecchio, concorrono alla determinazione della spesa massima ammissibile anche le pertinenze non servite dall’impianto termico. Per cui, in caso di condominio composto di 4 unità immobiliari e 4 box, come spesa massima detraibile spetterà un importo pari a 20.000 euro x 8.

Le indicazioni fornite dalle due circolari chiariscono un concetto di base dal quale non si prescinde: negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma. Pertanto, indipendentemente dalla loro collocazione, nell’ambito dello stesso edificio o in una costruzione separata, dal punto di vista fiscale esse sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio. Nel condominio, invece, se autonomamente accatastate, le pertinenze assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali. Tutto questo, a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, a condizione che non siano collocate in un edificio separato, sul quale non si interviene.

Viceversa, se la pertinenza è accatastata unitariamente all’abitazione o, comunque, non ha una rendita autonoma rispetto all’abitazione, la stessa non rileva come unità per la determinazione del limite massimo cui commisurare il 110 per cento.

L’articolo 1, comma 66, lettera n), della Legge 178/2020 ha modificato il comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, prevedendo che il Superbonus si applichi anche agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Questa modifica ha ulteriormente aumentato la casistica per determinare con esattezza gli edifici ammessi al superbonus e sismabonus e i limiti delle spese. Cerchiamo, dunque, di fare chiarezza.

Prima di tutto, è semplice ammettere che l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari.

 Questa affermazione fatta dall’Agenzia delle Entrate (chiarimento n. 6) in occasione dell’evento Telefisco 2021, sembra ricondurre la nuova categoria di edifici a quella del condominio, con la conseguenza che tutte le indicazioni fino ad ora fornite dalla normativa e dalla prassi con riferimento ai condomìni siano applicabili anche agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari. Infatti, in un’altra risposta l’Agenzia delle Entrate (chiarimento n. 8) precisa che per questa casistica non vengano meno i chiarimenti forniti con la circolare 24/E del 2020 in ordine alla circostanza che, ai fini dell’agevolazione, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio deve essere superiore al 50 per cento. Il riferimento è alla superficie dell’edificio adibita a residenziale che deve essere prevalente rispetto a quella non residenziale.

Ulteriore conferma è data per quanto riguarda i limiti di spesa degli interventi. Con il chiarimento n. 7 di Telefisco, l’Agenzia delle Entrate, in risposta alla domanda se una persona fisica che possieda un edificio composto da quattro unità immobiliari tutte a destinazione abitativa, non funzionalmente indipendenti possa accedere al superbonus per gli interventi di isolamento termico e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato, afferma che in base al tenore letterale del citato articolo 119, comma 1, lettere a) e b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio», per la determinazione del limite di spesa ammesso al beneficio fiscale occorre fare riferimento al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di intervento. Pertanto il limite di spesa per interventi di isolamento termico dell’involucro è pari a euro 160.000 (40.000 moltiplicato per quattro abitazioni) mentre per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato il limite di spesa è pari a euro 80.000 (20.000 moltiplicato per quattro abitazioni).

Ma le pertinenze sono escluse nel calcolo delle quattro unità immobiliari? Una deduzione logica porterebbe ad una risposta affermativa. Il motivo è semplice: se fossero comprese, una villetta più pertinenza sarebbe un condominio e andrebbe in contrasto sia con la definizione di edificio unifamiliare sia con la consolidata prassi che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Altro caso limite sarebbe quello di una unifamiliare con 4 pertinenze che porterebbe il totale delle unità immobiliari a 5 e, pertanto, escluse dal superbonus ai sensi del nuovo comma 9, lettera a), dell’art. 119. Quindi si ritiene che nel computo delle unità immobiliari dell’edificio di proprietà di una sola persona fisica e composto da due a quattro unità immobiliari si considerino escluse le pertinenze.

A dare certezza e risolvere i dubbi, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 397 del 9 giugno 2021 che ha rettificato dichiaratamente una sua precedente risposta data all’interpello n. 231 del 9 aprile 2021. L’Agenzia ha affermato che, per quanto riguarda gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, “ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze”.

In base a questa affermazione, discende che sono ammessi alle agevolazioni gli edifici composti, ad esempio, da due unità abitative e 3 o più pertinenze, come anche quattro unità abitative e 4 o più pertinenze.

Andiamo ad individuare dei casi particolari che si possono verificare sul campo.

  1. Pertinenza soggetta a trasformazione in abitazione: sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su pertinenze che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. Tra questi, relativamente agli interventi di efficientamento energetico, è necessario, ai fini del Superbonus, che le pertinenze oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotate di impianti di riscaldamento (Rif. Interpello 562/2020).
  2.  Edificio con unico proprietario composto da quattro unità a destinazione abitativa non funzionalmente indipendenti e quattro pertinenze (box auto). Il proprietario intende eseguire il cappotto termico sull’intero edificio e sostituire gli infissi di tutte le unità abitative. In questo caso, l’edificio risulta agevolabile ai fini della detrazione del 110% per gli interventi sulle parti comuni (cappotto termico). Il limite di spesa per il cappotto risulta pari a 320.000 euro (40.000 x 8). Quanto agli infissi, per due unità la spesa rientrerebbe nel 110% (54.545,45 euro x 2), per le restanti due avrebbe l’ecobonus 50% (spesa 120.000 x 2) poiché resta ferma la “regola del due” prevista dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (“le persone fìsiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”).
  3. Edificio composto da quattro unità immobiliari di cui due a destinazione residenziale (non funzionalmente indipendenti) della superficie complessiva di mq 100 (50 x 2), una pertinenza categoria C/6 della superficie complessiva di mq 20 e un’unità a destinazione commerciale della superficie di 150 mq funzionalmente indipendente. I proprietari decidono di eseguire il cappotto termico e sostituire gli infissi. Dai calcoli della superficie, risulta che l’edificio non è residenziale. In questo caso, gli interventi sulle parti comuni riguarderanno esclusivamente le unità immobiliari residenziali, come anche gli interventi trainati, mentre quelle non residenziali saranno escluse sia dagli interventi trainanti sia da quelli trainati.
  4. Demolizione e ricostruzione di unità abitativa e contestuale costruzione di un box. Ai fini del 110% si tiene conto del numero delle unità iniziali e non di quelle finali, anche se non vi è aumento volumetrico. Pertanto, in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio a destinazione abitativo e costruzione di un nuovo edificio adibito a pertinenza, la spesa massima ammissibile cui applicare il 110% è sempre di 96.000 euro, anche se al termine dell’intervento sono realizzate due distinte unità immobiliari accatastate separatamente, casa e box; e questo anche nell’ipotesi in cui l’operazione sia abilitata da due distinti provvedimenti urbanistici, uno per l’intervento antisismico e uno per la realizzazione del garage (interpello 256/2020).
  5. Demolizione e ricostruzione della sola pertinenza. Nel caso in cui si voglia demolire e ricostruire una pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (concetto ripreso dalla Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4).
    I commenti su questo articolo non dovranno contenere quesiti di natura tecnica.

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394 Commenti
  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 22:31h, 23 Marzo

    Buonasera, non mi quadra un dettaglio al punto 5): se per il sismabonus 110 è necessario che l’intervento interessi l’intera U.S. e non la pertinenza di una unità immobiliare, com è possibile usufrurire dell agevolazione del 110, anche se riferita solo all unità e alla sua pertinenza per 96.000€? Fa parte di un unico edificio nell esempio riportato. Attendo vs chiarimento, grazie anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:05h, 24 Marzo

      Gentile lettore, l’intervento antisismico eseguito sulla pertinenza rientra nell’ambito dell’agevolazione del sismabonus di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del Dl 63/2013. L’ammissibilità dell’intervento è evidenziato nella Guida al Sismabonus disponibilie sul sito dell’Agenzia delle Entrate in cui è precisato che «la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio».Il riferimento alle pertinenze, peraltro, è presente anche nella circolare 24/E/2020 sul 110 per cento, al punto 2.1.4 relativo agli interventi antisismici.

  • MASSIMO GORZANELLI
    Pubblicato alle 08:19h, 25 Marzo

    Ottimi chiarimenti, Complimenti.
    Ho un caso particolare. Ho pertinenza c/6 in autonomo (unità strutturale) edificio distaccato dal condominio che è contiguo. E’ di proprietà di 1/3 per ciascuno dei 3 proprietari degli unici 3 appartamenti del condominio che ne fanno di fatto uso comune, come anche da verbale assemblea condominiale. Detta pertinenza non è censita in catasto come bene comune censito anche perchè in foglio e mappale diverso da quello del condominio a cui è asservita.
    Può questa pertinenza esser calcolata nel computo del massimale di spesa complessivo per opere di riduzione del rischio sismico su parti comuni (quindi € 96k x 4 u.i.) che verranno fatte sull’intero edificio condominiale e pure sulla pertinenza c/6, quest’ultima con demolizione-ricostruzione e ampliamento?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:16h, 25 Marzo

      Gentile lettore, il caso proposto riguarda un condominio composto di 4 unità immobiliari, di cui una (la pertinenza) di proprietà comune ai tre fratelli. Pur ritenendo inteso che la pertinenza è censita regolarmente su altro foglio di mappa rispetto a quello in cui è censito l’edificio condominiale, il massimale complessivo su cui calcolare la detrazione ammessa è pari a 96.000 euro x 3 U.I.. Infatti, con la circolare n. 30/E del 2020, è stato chiarito che se si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori. Il relativo calcolo è effettuato tenendo conto anche delle pertinenze all’interno di edifici in condominio, comprese quelle non servite da un impianto termico. Sono quindi escluse dal calcolo le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto di intervento. Le spese relative alla pertinenza saranno imputate pro-quota ai tre fratelli, in base alla spesa da ognuno effettivamente sostenuta.

  • Bruno
    Pubblicato alle 22:06h, 26 Marzo

    Buongiorno,
    Una casa su due piani, con accessi autonomi e utenze separate (acqua, luce, riscaldamento/raffrescamento) di proprietà un piano della persona 1 ed il secondo piano in comproprietà tra la persona 1 e 2. La casa ha al piano terra garage accatastato separatamente con proprietà di entrambe le persone. Come bisogna considerarla per il 110? Con quali massimali? Condominio con 2 abitazioni ed una pertinenza (40×3) per il cappotto o due edifici indipendenti (50×2)?

    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:06h, 06 Aprile

      Gentile lettore,
      la presenza del garage in comproprietà spinge a propendere per la soluzione condominiale. In questo caso, le unità immobiliari sono tre. Questo permette di moltiplicare per 3 i limiti di spesa relativi agli interventi trainanti sulle parti comuni (ad esempio, per l’isolamento termico il limite per l’edificio sarà di 120 mila euro). Per i lavori trainati, ogni appartamento potrà usufruire delle agevolazioni autonomamente. Sarebbe consigliabile, per l’appartamento al piano secondo, che il proprietario 2 si accolli tutte le spese dell’appartamento in comproprietà.

  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 07:45h, 10 Aprile

    Buongiorno, non capito all es. 2) : perche il tetto di spesa per cappotto è x 8 visto che si tratta di 4 pertinenze con unico proprietario, in contrasto con quanto scritto pr3cedentemente che le pertinenze sono escluse per edificio con unico proprietario? Seconda domanda: nel calcolo delle pertinenze per i trainati, c è un errore di n. Unità o di riporto massimale per gli infissi? Grazie in anticipo per i chiarimenti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:00h, 10 Aprile

      Nell’esempio 2 l’individuazione delle unità immobiliari non è in contrasto con quanto precedentemente esposto perchè si riferisce a due concetti diversi. Nel corpo dell’articolo, in attesa di conferma delle affermazioni dell’Agenzia delle Entrate fatte a Telefisco 2021, si presume che negli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, non si calcolino le pertinenze nel numero delle unità immobiliari possedute dall’unico proprietario. Nell’esempio, invece, i limiti di spesa vengono moltiplicati per il numero di unità di cui l’edifico è composto poichè esso è assimilato al condominio (in virtù dell’inserimento della casistica alla lettera a) del comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).Si attende comunque un chiarimento sul tema da parte dell’Agenzia delle Entrate.
      Sulla seconda domanda non c’è alcun dubbio: il limite dei trainati si ferma alle due unità immobiliari abitative (non sono state citate le pertinenze) ai sensi del comma 10 dell’art. 119 del decreto citato.

  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 15:00h, 10 Aprile

    D’ accordo ora ho capito la distinzione dei due esempi. Non mi è chiaro l importo del limite di spesa sulla mia seconda domanda, forse mi sono espresso male: perchè la spesa è 120..000×2 per il bonus 50% delle altre due unità? Questo valore/calcolo non comprendo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:54h, 10 Aprile

      Per gli interventi che non rientrano tra quelli trainati (per scelta o per motivi legati a vincoli normativi) riguardanti la sostituzione di infissi delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettino i requisiti di trasmittanza termica U (W/m2K) richiesti, il limite massimo di detrazione spettante è pari ad € 60.000 per unità immobiliare e la detrazione spettante è pari al 50% delle spese totali sostenute. Pertanto, poichè l’importo di 60 mila euro è un limite massimo di detrazione spettante rispetto ad una detrazione del 50%, va da sè che il limite massimo di spesa è pari al doppio, cioè 120 mila euro. Per essere più chiari, facciamo un esempio attuale: in caso di sostituzione di infissi nell’ambito del superbonus 110%, il massimo di detrazione è pari ad € 60.000; per sapere quanto è la spesa massima l’importo di € 60.000 viene diviso per 1,1 che dà come risultato 54.545,45 euro che è la spesa massima ammissibile.

  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 15:26h, 11 Aprile

    Ah d accordo, avevo cspito in lettura 120.000x 2 quindi 240000… questo non mi tornava! Invece intende 120000 per le due unità, nel suo massimale complessivo. Grazie per la risposta puntuale e la competenza

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 15:55h, 11 Aprile

      Il limite di spesa per unità immobiliare realtiva alla sostituzione di infissi è pari a 120 mila euro. Se sono due unità immobiliari il limite massimo di spesa è di 240 mila euro. Poichè la detrazione è pari al 50%, il limite massimo di detrazione per ogni unità immobiliare è di 60 mila euro. Se sono due unità immobiliari il limite massimo detraibile è 120 mila euro.

  • Pelizzari T.
    Pubblicato alle 21:49h, 04 Maggio

    Buongiorno e grazie per le interessanti riflessioni ed approfondimenti.
    Effettivamente il tenore letterale del comma 9 lettera a), facendo riferimento a solo 4 unità, senza precisarne la tipologia potrebbe limitare il campo di applicazione a molti più immobili di quanto fino ad oggi ipotizzato.
    Mi pare, però, che Il comma 10, così come da ultimo riformulato, riconosca in ogni caso le “detrazione per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”, anche oltre il limite massimo delle due unità immobiliari (non viene fatta alcuna precisazione di come debba essere composto o posseduto l’edificio di cui l’unità immobiliare debba far parte).
    Esemplificando, palazzina con 5 unità residenziali posseduta da un unico proprietario.
    Cappotto, relativo alle parti comuni, massimo 40.000 x 5 unità = € 200.000,00
    Infissi su solo 2 unità residenziali 54.545,45 x 2 =€ 109.090,90
    Volendo anche ipotizzare che i comproprietari possano essere due, si potrebbe anche pensare, così come letteralmente formulata la norma, che le unità immobiliari da considerare siano 2 per ogni soggetto.
    Cosa ne pensa in merito?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:52h, 05 Maggio

      Le spese per gli interventi di cui al comma 1 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 sono detraibili dai soggetti che effettivamente le sostengono, sempre se posseggono l’immobile ai sensi di legge. Pertanto, nel caso di un edificio con 4 unità residenziali possedute, per esempio, in comproprietà da due persone, si potrà usufruire sia dei lavori trainanti (sulle parti comuni) sia sui lavori trainati per tutte le 4 unità residenziali dell’edificio dividendo opportunamente ed equamente le spese tra i due comproprietari per 2 unità residenziali per ognuno, e sempre che non abbiano già usufruito del superbonus per altri immobili.

  • SABATTINI MAURIZIO
    Pubblicato alle 17:09h, 01 Giugno

    AVREI UNA DOMANDA. IN UN INTERVENTO DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DI UN CONDOMINIO DI 2 UNITA’ ABITATIVE UN GARAGES ED UN POSTO AUTO (ENTRAMBI C/6 ED ACACTASTATI SEPARATAMENTE QUANTI UNITA’ IMMOBILIARI SI CONSIDERANO PER IL MAX DI SPESA AI FINI DEL 110% – 3 UNITA’ O 4 UNITA’ (COMPRESO IL POSTO AUTO ?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:11h, 30 Giugno

      Gentile lettore,
      trattandosi di condominio, il massimale di 96 mila euro è per ogni unità immobiliare. Pertanto, si moltiplicherà per 4 unità, comprendendo le pertinenze.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco M.
    Pubblicato alle 15:53h, 22 Giugno

    Buongiorno,
    grazie davvero per gli approfondimenti. Un condominio i cui box non sono sotto l’edificio ma sotto il giardino condominiale tutti aventi unico codice fiscale a vostro parere possono essere tenuti in considerazione per il calcolo dei massimali di spesa?
    Grazie tante!

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:12h, 30 Giugno

      Purtroppo no. Si contano le unità immobiliari che sono situate nello stesso edificio.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Fabio
    Pubblicato alle 17:42h, 22 Giugno

    Buongiorno, faccio parte di un mini condominio di classe energetica G che voglio elevare a A 4, il primo piano è mio, il piano terra di mia sorella. Riscaldamento centralizzato e doppio contatore di luce acqua e gas. Abbiamo un box auto di 35mq e un sottotetto altezza massima di 2 metri che ci serve da ripostiglio, tutte e due non riscaldati. Ho intenzione di cambiare destinazione d’uso sia del garage che del sottotetto in mansarda. Volevo sapere di quanti sismabonus posso usufruire? Inoltre a quanto vengono ad ammontare i massimali per il rifacimento del riscaldamento? Vorrei cambiare l’attuale caldaia e radiatori in Pompa di calore e radianti a soffitto, con deumidificatore e VMC. Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:45h, 05 Agosto

      Gentile lettore,
      l’edificio che condivide con Sua sorella è un condominio, seppur minimo. Pertanto, il massimale di 96 mila euro si moltiplica per tutte le unità immobiliari separatamente accatastate. Per quanto riguarda la sostituzione del riscaldamento, che dovrà essere sempre centralizzato, poichè esso serve due appartamenti, si potrà usufruire di un limite massimo di spesa di 20 mila euro x 2 unità immobiliari.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • C. A.
    Pubblicato alle 20:02h, 24 Giugno

    Salve, ho un dubbio relativo alla demolizione e ricostruzione di un condominio.

    Nel caso in cui un condominio costituito da 2 unità abitative e 2 pertinenze autonomamente accatastate sia soggetto a demolizione e ricostruzione, il limite relativo a supersismabonus e superecobonus va calcolato moltiplicando quello relativo ad una singola unità immobiliare per 4, giusto?

    Dal momento che il bonus è destinato a unità rese abitative a fine intervento e considerando che l’edificio verrà ripristinato nella sua situazione attuale (2 u.a. + 2 u.n.a.), è possibile coprire anche i costi per la ricostruzione delle due pertinenze? In altre parole, le pertinenze godono degli stessi bonus delle unità abitative?

    La risposta cambierebbe se le 2 pertinenze fossero invece due unità non abitative autonome ed indipendenti (sempre nello stesso edificio) ?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:23h, 19 Luglio

      Gentile lettore, le rispondo nell’ordine: 1) giusto; 2) poichè è condominio, i bonus relativi agli interventi sulle parti comuni si moltiplicano per il numero delle unità immobiliari. Nel Suo caso, per quattro; 3) se le 2 unità fossero riscaldate, potrebbero usufruire dell’ecobonus. Sulla moltiplicazione dei bonus non cambierebbe nulla, sia se fossero riscaldate sia se non lo fossero.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alessandra
    Pubblicato alle 19:22h, 28 Giugno

    Buongiorno, grazie per l’articolo, sono proorietario unico di un immobile di tre piani con due unità abitative un magazzino separato ed un magazzino + soffitta (di un piano intero) anch’esso con accesso separato dalle unità abitative. Se considero la metratura delle pertinenze queste superano le due abitazioni in quanto le due abitazioni sono leggermente di più di mezzo piano, i magazzini sono la restante parte dei due piani e la soffitta è grande come un piano interno. ora anche se voi precisate che si sta attendendo l’agenzia delle entrate in merito al fatto che un caseggiato di un unico proprietario con due o 4 unità abitative e pertinenze cada sotto la tipologia di condominio per il calcolo fiscale, ritengo che questo sia già chiarito dalla circolare del 2017 N 7/E pagina 221 che disciplina il condominio minimo cosi come il caso di un caseggiato con più unità abitative di proprietà di un unica persona. il mio dubbio riguarda invece la metratura della superfice. si dice infatti che le superfici abitative devono essere maggiori del 50% che non sarebbe il mio caso, mi domando se posso rifarmi al fatto che tali pertinenze alla fine del progetto cambieranno destinazione d’uso e quindi alla fine potranno essere sommate alla metratura abitativa delle due iniziali e quindi che la problematica del 50% della metratura iniziale non sussiste. se fosse cosi occorre verificare anche se tali pertinenze abbiano la necessità di avere una qualche forma di riscaldamento iniziale (anche non funzionante anche nel caso che serva un intervento straordinario per il ripristino) perchè anche qui si parla e di pertinenze che non hanno necessità di avere forme di riscaldamento cosi come quelle in cui servono. sarebbe stupendo se poteste aiutarmi a capire, grazie!

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:31h, 01 Luglio

      I bonus si applicano in relazione alla situazione ante lavori, sia per quanto riguarda l’identificazione dell’edificio come residenziale o non residenziale, sia per il numero delle unità immobiliari presenti nello stabile. Il risultato finale può essere influente se dal titolo edilizio risulti il cambio di destinazione d’uso di una o più unità immobiliari da non abitativo ad abitativo. Nel Suo caso, se l’edificio è costituito da unità immobiliari non ammesse al superbonus perchè la superficie non residenziale è superiore al 50% della superficie totale dell’edificio considerato nella sua interezza, i lavori trainanti sono ammessi solo per le parti comuni alle unità residenziali, alle condizioni previste dal D.L. 34/2020. Queste unità immobiliari potranno usufruire anche delle agevolazioni sui lavori trainati. Se invece dal titolo edilizio risulterà il cambio di destinazione d’uso delle unità non abitative in abitative, si dovrà considerare come superficie residenziale anche quella relativa alle unità immobiliari trasformate in abitative, con i conseguenti effetti benefici su tutto l’edificio nel caso la superficie residenziale dovesse superare il 50%.

      In ultimo, la risposta n. 242/2021 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel limite massimo delle 4 unità immobiliari non si devono considerare anche le pertinenze, che però vanno considerate per il calcolo dei limiti complessivi di spesa. Il chiarimento è stato dato in quanto la norma prevista dall’art. 1, comma 66, della Legge 178/2020, completamente nuova, aveva creato dei paradossi rispetto alle unità unifamiliari con più pertinenze.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo P.
    Pubblicato alle 19:45h, 30 Giugno

    Buonasera, complimenti innanzitutto per l’articolo.
    A proposito di casi particolari: villetta unifamiliare circondata da giardinetto di pertinenza. Il lotto confina con altro mappale appartenente allo stesso proprietario.
    La realizzazione di vani impiantistici a servizio della villetta è consentita su tale lotto confinante oppure, per l’accesso al superbonus, occorre che tale vano sia realizzato nel giardino di pertinenza?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:12h, 01 Luglio

      Gentile lettore,
      direi che è consentita. Per completezza della risposta, occorrerebbe sapere la tipologia di interventi che saranno effettuati sulla villetta unifamiliare, cioè se l’edificio subisce una demo-ricostruzione oppure una semplice ristrutturazione. Nel primo caso, i vani a servizio degli impianti devono, evidentemente, essere sistemati fuori dall’edificio da demolire, senza giustificazione da parte dell’asseveratore. Infatti, in caso di demolizione e ricostruzione, nei limiti di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare rientrano anche tutte le spese ordinarie e straordinarie connesse all’intervento, tra cui anche gli impianti. Nel secondo caso, converrebbe motivare la realizzazione del vano al di fuori dell’edificio al fine di giustificare le spese connesse. Questa relazione sarà a cura dell’asseveratore.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • MAURO T.
    Pubblicato alle 11:27h, 01 Luglio

    Buongiorno, la ringrazio per i chiarimenti che ci da.
    Ho una domanda da farle che riguarda il mio caso. Ho acquistato da mio nonno la pertinenza dell’ abitazione principale (categoria c/2 – rimessa degli attrezzi), essendo ora possessore di questo immobile senza esserlo anche dell’ abitazione principale, posso usufruire del super sismabonus 110 (tetto massimo 96000 euro) per demolire e ricostruire questa rimessa cambiando destinazione d’uso facendola diventare un edifico ad uso abitativo?? La ringrazio per la cortese risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:44h, 01 Luglio

      Gentile lettore,
      l’Agenzia delle Entrate, con le risposte agli interpelli n. 538 del 9 novembre 2020, n. 562 del 27 novembre 2020 e n. 242 del 13 aprile 2021 ha ammesso l’accesso al superbonus 110% in caso di lavori effettuati su un’unità immobiliare accatastata alla categoria C/2 che solo al termine dell’intervento di ristrutturazione diverrà edificio residenziale. La possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli ulteriori adempimenti previsti dalla normativa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo A,
    Pubblicato alle 09:07h, 02 Luglio

    Salve,
    vorrei proporle il mio caso perché ho alcuni dubbi sugli interventi ammessi.
    Nel caso di demolizione e ricostruzione di un condominio bifamiliare con due pertinenze e con superficie residenziale superiore al 50% per interventi di efficientamento energetico e sismico, le spese di ricostruzione delle pertinenze sono ammesse al superbonus?
    Più in generale, è ammessa qualunque spesa necessaria per ripristinare lo stato iniziale del condominio, con un tetto massimo di 96000 euro x 4 unità (2 residenziali e 2 pertinenze) per quanto concerne il supersismabonus? Il ragionamento si applica anche al superecobonus?
    La ringrazio per le delucidazioni.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:39h, 02 Luglio

      In caso di intervento di ristrutturazione edilizia tramite demolizione e ricostruzione di condominio, si può usufruire del superbonus 110% con il limite di spesa pari a 96 mila euro per ogni unità immobiliare dell’edificio residenziale. Nel Suo caso, il limite massimo di spesa agevolata sarà di 384 mila euro che serviranno per ricostruire l’intero edificio, comprese le pertinenze. Sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Per quanto riguarda i lavori di efficientamento energetico, si applicano le regole del condominio. Per cui, i bonus relativi ai lavori trainanti (isolamento termico e impianto di riscaldamento centralizzato) si moltiplicheranno per 4, mentre per i lavori trainati ogni appartamento potrà usufruire dei bonus che riguardano la sostituzione degli infissi, della caldaia e dell’impianto termico se questi non sono tra i lavori trainanti, e degli altri bonus previsti dal D.L. 34/2020.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Claudio Caramia
    Pubblicato alle 21:08h, 03 Luglio

    Buona sera
    in caso di un Condominio orizzontale legalmente costituito, composto da 19 unità immobiliari censite in cat. A/7 e dotate di 19 box C/6, ed in cui le facciate sono annoverate tra le parti comuni, l’assemblea delibera di intervenire con isolamento a cappotto su tutto il fabbricato e la cui spesa verrà suddivisa in millesimi di proprietà, come si calcolano i massimali ? per le sole 19 unità A/7 moltiplicando per 50k, o per le 38 u.i. ?
    una specifica, ognuna delle 19 porzioni cielo terra di fabbricato è dotata di un proprio mappale.
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:28h, 09 Luglio

      Gentile lettore, I massimali di spesa, in caso di condomìni e per l’isolamento termico, saranno calcolati nel seguente modo: (40.000 euro x 8 unità immobiliari) + (30.000 euro x 30 unità immobiliari) = 1.220.000 euro
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • daniele coppa
    Pubblicato alle 21:16h, 08 Luglio

    Buonasera ma abbiamo un problema interpretativo e sinceramente siamo in estrema difficoltà a capire la norma sulle pertinenze . Esempio condominio 5 appartamenti + 2 pertinenze (le pertinenze sono al piano terra + 2 piani con gli appartamenti).
    Ora il conteggio dei massimali si basa su 7 unità .
    la domanda è :
    ma se mi danno 30.000 euro per la coibentazione perimetrale per ogni unità (7) posso coibentare anche le pareti esterne delle pertinenze partendo dal presupposto che non sono volumi riscaldati ?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:22h, 09 Luglio

      Gentile lettore, sulle pertinenze non riscaldate non possono essere eseguiti interventi energetici. Secondo l’agenzia delle Entrate, “il superbonus spetta nel caso di interventi d’isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) e inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza termica” (circolare 24/E/2020, paragrafo 2.1.1). Lo stesso discorso vale per la sostituzione di infissi. Tuttavia le pertinenze, anche se non riscaldate, rilevano ai fini del conteggio delle unità immobiliari per la determinazione dei massimali di spesa, nel caso di condomìni (circolare 30/E/2020, paragrafo 4.4.5). Per cui, nel Suo caso, per l’isolamento termico dell’edificio il limite di spesa per le parti comuni sarà di 40.000 euro x 7 unità immobiliari.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Giuseppe
    Pubblicato alle 08:23h, 16 Luglio

    Gentile Luciano,
    avrei questo caso da sottoporLe:

    – STATO ATTUALE: Edificio plurifamiliare composto da tre unità abitative con ingresso indipendente e tre pertinenze non attaccate all’involucro abitativo e non riscaldate.

    Si vuole usufruire del Superbonus 110 su un’unità abitativa e sulla sua relativa pertinenza.
    Il quesito è il seguente: la pertinenza rientra nel Superbonus? In caso affermativo per la sostituzione del basculante bisogna in ogni caso eseguire i lavori di cappotto termico?

    Grazie Mille

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:59h, 19 Luglio

      Gentile lettore,
      indipendentemente dalla collocazione della pertinenza, essendo un’unità immobiliare non riscaldata non potrà usufruire dell’ecobonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • maria chiara
    Pubblicato alle 19:05h, 17 Luglio

    Buonasera,
    chiedo scusa
    anche io avrei bisogno di un chiarimento.
    I miei vivono in una porzione di bifamiliare, ma le due unità sono indipendenti, ossia ingresso carrabile autonomo e privato su spazio verde di proprietà. Pertanto deduco di doverla considerare come unifamiliare ai fini delle detrazioni fiscali.
    E’ un’unica abitazione di 300mq circa su 3 piani fuori terra, con annesso garage che comunica con l’abitazione. In più, nello scoperto di proprietà, ai tempi del piano casa, quindi recentemente, è stata costruita una soluzione indipendente che però anche se accatastata separatamente, risulta collegata all’abitazione principale, proprio perchè il piano casa prevedeva l’ampliamento dell’esistente.
    Pertanto mi chiedo, se oggi volessimo intervenire sull’unità principale che necessita di intervento, essendo l’altra è nuova, posso intervenire solo su una senza considerare l’altra?
    O va inserita come seconda unità e incrementa i massimali pur non facendovi interventi?
    Spero sia abbastanza chiaro.
    saluti
    maria chiara matzeu

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:38h, 19 Luglio

      Gentile lettrice,
      non avendo specificato la categoria di appartenenza della nuova unità immobiliare indipendente, non mi è possibile dare una risposta puntuale. Comunque, presumendo che sia una unità abitativa, l’edificio risulterebbe essere composto di due unità abitative e una pertinenza. In questo caso, si rientrerebbe nella casistica dell’unico proprietario o comproprietari da due a quattro unità abitative di cui al nuovo comma 9 dell’art. 119 D.L. 34/2020, dove sono applicabili le regole condominiali che permettono di moltiplicare i bonus per il numero delle unità immobiliari complessive. Nel Suo caso, 3 unità immobiliari. Gli interventi trainati, invece, saranno possibili solo sulle due unità abitative (sempre se la nuova unità abitativa risulta attualmente provvista di impianto termico) e sempre se il proprietario non ha già usufruito di altri immobili per effettuare interventi trainati su tutto il territorio italiano.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Raffaella Damiani
    Pubblicato alle 14:21h, 19 Luglio

    Buongiorno
    Le sottopongo il mio caso.
    Edificio composto al piano terra da un C2 non riscaldato e al primo piano da un A2 riscaldato. Le due unità hanno ingressi e impianti separati. All’edificio è annesso anche un C7, censito come bene comune a entrambe le unità. L’intero edificio ha due comproprietari ma sul C2 insiste usufrutto al 100% in capo ad uno dei comproprietari. I lavori di riqualificazione energetica verranno eseguiti sul A2. Secondo queste premesse ritiene sia possibile effettuare anche interventi “trainati” sul C7?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:44h, 19 Luglio

      Gentile Raffaella,
      dalla Sua domanda risulta che l’edificio è tutto in comproprietà tra X e Y, composto da C/2, C/7 e A/2, e C/2 è in comproprietà al 50% di cui X ha la piena proprietà del 50% e l’usufrutto sull’altro 50% di cui Y ha solo la nuda proprietà. Sempre dalla domanda risulta che C/7 è una pertinenza di A/2 (bene in comune a entrambe le unità) ma non viene detto se è riscaldato o no. Se risulta corretta la mia interpretazione, siamo in presenza di un edificio unifamiliare composto di 3 unità immobiliari, di cui un’abitazione e due pertinenze, di proprietà indivisa tra due persone. E’ presumibile che i due locali C/2 e C/7 siano considerate pertinenze, salvo diversa classificazione sia in fase di acquisto/costruzione sia in fase dichiarativa ai fini IMU e IRPEF. Se fossero entrambe pertinenze, sarebbe possibile effettuare lavori trainati di efficientamento energetico anche su C/7 SOLO se è una unità immobiliare riscaldata da un impianto di riscaldamento considerato “fisso” ma nei limiti dei bonus di una sola unità immobiliare in quanto le pertinenze sono considerate unitariamente con l’abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • RAFFAELLA DAMIANI
    Pubblicato alle 11:28h, 20 Luglio

    Buongiorno
    Ringrazio per l’attenzione che mi ha dedicato. C/7 è una terrazza non riscaldata, accessibile solo da A/2 , che funge anche da tettoia al sottostante piano C/2. Per quest’ultima unità immobiliare non trovo alcun riferimento al fatto che possa trattarsi di pertinenza. Tra l’altro è concessa in comodato gratuito come magazzino.
    Grazie

  • Giovanni
    Pubblicato alle 22:56h, 20 Luglio

    Buongiorno Dott. Ficarelli,

    innanzitutto complimenti per la professionalità delle risposte, avrei un caso da sottoporle, ovvero:

    Possiedo un EDIFICIO tutto residenziale, in comproprietà al 50% con la mia compagna, così composto in catasto :

    1 unità immobiliare A4 (indipendente)
    2 collabenti F2 (indipendenti)
    2 magazzini C2
    1 Bene non censito comune (corte, androne, portico)

    mi sembra di aver capito da lei che avrei 3 unità abitative e 2 pertinenze, per cui avrei diritto a 5 SISMABONUS 110, e quanti ECOBONUS 110 ( cappotto e impianti) ? 2 o 3 ?

    Grazie per la sua eventuale risposta
    Cordiali saluti
    Giovanni Dettoni

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:52h, 21 Luglio

      Gent.mo lettore,
      la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E ha chiarito che le agevolazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Ai fini dell’ecobonus, inoltre, per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile.
      Fatta questa premessa, riportata dall’interpello n. 161 dell’8 marzo 2021, il caso specifico rientra nella casistica dell’edificio composto di più unità immobiliari (abitative) da 2 a 4 di proprietà di una sola persona fisica o in comproprietà di cui al nuovo comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che permette di considerare l’edificio come mini-condominio e moltiplicare sia il massimale per il sismabonus che i massimali per l’ecobonus, con riferimento ai lavori trainanti, per un numero di 5 unità immobiliari; per quanto riguarda i lavori trainati, si potrà usufruire dell’ecobonus su tre unità immobiliari facendo attenzione ad attribuire i lavori ad uno dei conviventi per due abitazioni e all’altro convivente per la terza abitazione in modo da rispettare il limite di due unità immobiliari disposte dal comma 10 dell’art. 119 D.L. 34/2020, sempre a condizione che sia dimostrata l’esistenza di un impianto termico per le due unità collabenti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco Monga
    Pubblicato alle 16:07h, 24 Luglio

    Buongiorno dr. Ficarelli
    la ringrazio per la puntualità e chiarezza delle Sue delucidazioni; avrei un caso da sottoporle
    Sono comproprietario al 50% con mia moglie di un unità immobiliare residenziale accatastata A3, e di un piccolo edificio separato adibito a deposito, posto nel giardino della suddetta abitazione , a distanza di circa 5 metri da essa, accatastato C2.

    Vorrei avere informazioni sulla possibilità di usufruire del sismabonus 110% per la demolizione e ricostruzione del solo deposito accatastato C2, precisando che per motivi di tutela paesaggistica, non potremo cambiare la destinazione d’uso di tale pertinenza.

    Per completezza le indico gli estremi catastali dell’abitazione e del deposito

    ABITAZIONE – foglio 16 mappale 384 SUB 2 cat A/3

    DEPOSITO – foglio 16 mappale 384 SUB 5 cat C 2

    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:12h, 24 Luglio

      Gent.mo lettore,
      nel caso di demolizione e ricostruzione della pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4). Pertanto, sia in caso di demolizione e ricostruzione dell’abitazione sia in caso contrario, il limite del bonus è sempre di 96 mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Ragucci Vincenzo
    Pubblicato alle 18:27h, 29 Luglio

    Buonasera dr. Ficarelli
    Nel ringraziarla per la chiarezza delle risposte che ha dato alle domande precedenti., ho da sottoporle un altro quesito:
    sono proprietario di un fabbricato costruito su due piani dotato di impianto di riscaldamento e censito al catasto come A/3. Il piano terra è formato in parte da locali censiti come A/3, e alcuni locali sono censiti come C/6 e sotto un altro subalterno. La mia domanda è: se faccio dei lavori di supersismabonus 110 considerando come limite di spesa solo l’unità abitativa A/3, posso fare interventi anche sui locali C/6?
    Grazie per la sua eventuale risposta
    Cordiali saluti
    Vincenzo Ragucci

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:27h, 05 Agosto

      Gentile lettore,
      il limite di spesa di 96 mila euro riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio. Pertanto, nel caso specifico, gli interventi per la riduzione del rischio sismico devono essere svolti su tutta l’unità strutturale, pur considerando possibili interventi locali come da ultima interpretazione della Commissione Consultiva per il Monitoraggio dell’applicazione del D.M. n. 58/2017 – Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici – nel documento 4/2021. Sarà il tecnico strutturista nominato dal Committente a decidere il tipo di intervento che potrà coinvolgere tutta la struttura o parte di essa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Gianluca Rughetti
    Pubblicato alle 15:46h, 13 Agosto

    Buonasera dr. Ficarelli,
    mio padre è comproprietario, insieme a mia madre, di un immobile distinto dall’abitazione principale, composto da un C2/sub2 pertinenziale, da un C6/sub3 pertinenziale e da un altro C6/senza sub non pertinenziale. L’intero edificio ad oggi non è ad uso abitativo ma, previa demolizione e ricostruzione, vorremmo che lo diventasse.
    I locali c2 e c6 pertinenziali sono riscaldati da un camino, potremmo beneficiare di sismabonus ed ecobonus? se si, con quali limiti di spesa?
    Grazie per il suo tempo.
    Gianluca

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 08:13h, 14 Settembre

      Gentile lettore,
      nel caso in cui l’intero edificio venga demolito e ricostruito con cambio di destinazione d’uso specificatamente indicato nel titolo edilizio che, in questo caso, sarà una SCIA o un Permesso di Costruire, si potrà usufruire del sismabonus al 110% con un limite di spesa pari a 96mila euro x 2 u.i. poichè negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma, indipendentemente dalla loro collocazione. Anche per quanto riguarda l’ecobonus, si potrà usufruire dei bonus sui trainanti e sui trainati moltiplicando per 2 u.i. i limiti di spesa, sempre se il termotecnico asseveratore attesti che il camino sia un impianto sufficiente a riscaldare entrambe le pertinenze da demolire.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Angelo De Santis
    Pubblicato alle 23:23h, 14 Agosto

    Buonasera dott. Ficarelli
    complimenti per l’iniziativa.
    Le chiedo quali siano i limiti di spesa per il supersismabonus nel caso di villetta con garage sottostante unitariamente accatastato e potenzialmente autonomo rispetto alla villetta (accesso indipendente su corte comune in cui ci è anche un altro edificio non attiguo).
    Il garage e’ in comodato d’uso al marito della proprietà della villetta e del garage. A completamento della informazione riporto che nessun vincolo pertinenziale è presente nel contratto di acquisto e ll’intervrnto prevede demolizione e ricostruzione.
    La ringrazio in anticipo
    A. De santis

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:04h, 20 Agosto

      Gentile lettore,
      nella domanda mi dice che il garage è unitariamente accatastato all’abitazione e quindi privo di autonoma rendita catastale. Anche se fosse stato separatamente accatastato, il contratto di comodato, di per sè, non costituisce titolo idoneo a formare un condominio, unica possibile strada per ottenere un doppio bonus in caso di demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso del garage in abitazione. Pertanto, ritengo che il bonus spettante è limitato ad un limite di spesa di 96 mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Fabio Baù
    Pubblicato alle 19:14h, 17 Agosto

    Salve, sto preparando con un architetto la documentazione necessaria per trasformare l’attuale abitazione monofamiliare cointestata con mia sorella, in condominio minimo, frazionandola in piano terra di mia sorella e primo piano abitato dalla mia famiglia. Al catasto risulta un’unica abitazione A7 di 12 vani ed un garage C6 di 34mq. La mia casa è stata costruita nel 1967. Ora mia sorella si è sposata e non abita più in questa abitazione che stiamo frazionando. Per far questo, chiediamo una sanatoria per dei piccoli lavori interni fatti e per un lucernario e botola fatti nel 2012 in occasione dell’istallazione dei pannelli solari. Il tetto è fatto a padiglione ed il sottotetto a nido d’ape di 210 mq con altezza massima al centro di 200 cm, ho messo un tappeto in PVC e degli scafali in modo da utilizzarlo come deposito ed archivio. Nel frazionamento catastale e urbanistico, posso inserire questo sottotetto come substrato A2? Da calcoli fatti in modo approssimativo risulta che questo sottotetto ha un volume di circa 200 mc. Anche perché, terminate le pratiche con tutte le sanatorie, inizierei i lavori di ristrutturazione della casa con aumento di un piano demolendo l’attuale tetto e sottotetto, trasformandolo in mansarda che avrà un volume di circa 300 mc. Avvenuto il riconoscimento del condominio minimo, ho queste domande da fare:
    1) Quanti sismabonus posso utilizzare?
    2) Per la nuova mansarda, in che percentuale posso utilizzare le agevolazioni del superecobonus, supersismabonus ed il 50% per “nuova costruzione”?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:43h, 22 Agosto

      Gentile lettore,
      sugli aspetti tecnici (“Nel frazionamento catastale e urbanistico, posso inserire questo sottotetto come substrato A2?”) non sono in grado di risponderLe perchè esulano dalla mia competenza. Per quanto riguarda gli aspetti del superbonus, è importante individuare le unità immobiliari esistenti prima dei lavori. Nel suo caso, dopo il frazionamento e opportuna divisione della proprietà, si costituirà un condominio minimo (è opportuno qui ricordare che anche senza divisione della proprietà sono applicabili le stesse disposizioni che si applicano per i condomìni minimi). Pertanto, si considereranno 3 unità immobiliari (due abitazioni e un garage). Di conseguenza, se ci sono tutte le altre condizioni di legge, il massimale di spesa di 96 mila euro si moltiplica per 3 unità immobiliari. Il rifacimento del tetto rientra tra gli interventi ammessi al sismabonus, mentre l’aumento di volumetria del sottotetto è escluso da qualsiasi incentivo trattandosi di “nuova costruzione” (circolare n. 19/E del 2020). Avrà, pertanto, l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. In tal modo potrà detrarre i costi di manutenzione straordinaria della ristrutturazione edilizia del sottotetto al 50%. Tenga presente il principio di attrazione degli interventi minori (manutenzione straordinaria) in quelli superiori nei limiti di spesa previsti per questi ultimi (sismabonus) se svolti contemporaneamente e riferiti alla stessa tipologia di intervento.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • MASSIMO MELCHIORRI
    Pubblicato alle 17:23h, 20 Agosto

    Buonasera Dr.Ficarelli.
    In primis un grazie per le Sue risposte chiare e circonstanziate che leggo con interesse.
    Il mio caso : demolizione e ricostruzione con ampliamento e cambio sedime di un vecchio edificio in zona paesaggistica e conseguente titolo edilizio di nuova costruzione,in virtù di regolamento edilizio comunale. Quindi purtroppo nessun incentivo , tranne il fotovoltaico come trainato (limite 1.600 euro) e con interventi trainanti in corso d’opera non semplici da dimostrare (Ape convenzionale? Asseverazione struttura antisismica?) vista la frequente mancanza di chiarezza delle risposte dell’Agenzia, e nonostante abbia già inviato un interpello con risposta affermativa in proposito.
    Nello stesso terreno possiedo una pertinenza accatastata C/6 garage non riscaladata , in pessime condizioni , che vorrei demolire e ricostruire con criteri antisismici stesso sedime e volume, indicando nell’atto il cambio di destinazione ad uso abitativo alla fine dei lavori.
    Le chiederei se ho conferma dell’incentivo dei 96.000 euro , se siano incentivati (in questo caso senza nessun dubbio) il fotovoltaico , che sarà a servizio sia dell’abitazione principale che dell’annesso, la sostituzione degli infissi e l’installazione di solare per produzione di acqua calda sanitaria.
    Grazie ancora e distinti saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:15h, 21 Agosto

      Gentile lettore,
      nel caso di demolizione e ricostruzione della pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4). Pertanto, sia in caso di demolizione e ricostruzione dell’abitazione sia in caso contrario, il limite del bonus è sempre di 96 mila euro. Per quanto riguarda i lavori trainati, il sismabonus traina esclusivamente il fotovoltaico e i sistemi di accumulo. L’impinto fotovoltaico potrà essere installato anche sulla pertinenza o sul terreno pertinenziale. Mentre, poichè la pertinenza demolita non è riscaldata, non si potrà fruire degli incentivi per l’ecobonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo
    Pubblicato alle 09:30h, 21 Agosto

    Buongiorno Dott. Ficarelli.
    Ho letto il suo articolo e d ho apprezzato le risposte molto puntuali fornite ai diversi quesiti. Vorrei chiederle pertanto un suo parere in merito alla mia situazione.
    Il quesito riguarda il numero delle unità immobiliari possedute da un unico proprietario.
    In pratica il caso è il seguente: piccola palazzina di 3 piani, con 3 appartamenti (3 unità abitative), 1 cantina (accatastata separatamente), ed un garage (accatastato separatamente).
    Quindi da visura catastale nella palazzina compaiono 5 unità immobiliare tutte allo stesso proprietario.
    Nonostante una richiesta di chiarimento all’agenzia delle entrate, non si capisce se è possibile usufruire del superbonus o meno; cioè le pertinenze (garage e cantina)
    concorrono al numero delle unità immobiliari complessive ?
    Nel dubbio è evidente che non si può rischiare di avviare la pratica con il rischio in futuro di vedere revocato l’incentivo.
    Lei cosa ne pensa in merito? In queste condizioni ci sono le condizioni per il superbonus?
    La ringrazio anticipatamente di tutta la sua cortesia e professionalità

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:58h, 21 Agosto

      Gentile lettore,
      il comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020 è stato modificato con la Legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), affiancando ai condomìni anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. La collocazione di questi ultimi edifici nella stessa lettera in cui sono inseriti i condomìni ha fatto sì che gli edifici in argomento avessero lo stesso trattamento. In assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con una risposta all’interpello n. 397 del 9 giugno 2021, la quale ha chiarito che “le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze”.
      Alla luce dei chiarimenti sopra riportati, peraltro già anticipati da una risposta alla interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, nel Suo caso le unità immobiliari sono 3 e pertanto rientra nella casistica prevista dalla lettera a) del comma 9, art. 119 D.L. 34/2020. Ciò permetterà di moltiplicare per 5 unità immobiliari sia il bonus di 96 mila euro per la riduzione del rischio sismico, sia i bonus di 40 mila euro per l’isolamento termico dell’edificio e/o di 20 mila euro per la sostituzione dell’impianto termico.
      Per completezza, si rammenta che le unità immobiliari che potranno essere coinvolte dai lavori trainati possono essere massimo 2, così come previsto dal successivo comma 10 dell’art. 119 D.L. 34/2020, a meno che il proprietario voglia concedere in comodato o locare l’altra unità abitativa esclusa e permettere al comodatario o locatario di accedere al superbonus a suo nome.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo
    Pubblicato alle 16:26h, 21 Agosto

    Dott. Ficarelli non ho parole per ringraziarla per la sua risposta, così precisa e professionale !
    Davvero grazie mille. e complimenti per le Vs attività..
    Cordialmente
    Carlo

  • MASSIMO MELCHIORRI
    Pubblicato alle 08:31h, 22 Agosto

    La ringrazio per la cortese e sollecita risposta.
    In sostanza Lei ritiene onde evitare complicazioni e future contestazioni sia per me più opportuno effettuare l’intervento del fotovoltaico a servizio sia della abitazione prinicipale che dell’annesso , legandolo alla pratica di ristrutturazione della pertinenza piuttosto che a quella della nuova costruzione?
    Grazie ancora e distinti saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:53h, 22 Agosto

      La ritengo una soluzione più sicura. Le consiglio, comunque, di tenere separati i due interventi edilizi sia nei tempi che nel soggetto beneficiario, laddove sia possibile. Resto comunque in attesa, se Lei vuole, di un chiarimento sulla prima parte della domanda, in quanto ci sono delle contraddizioni che non permettono di rispondere correttamente a riguardo dell’abitazione. Ha detto che non c’è nessun incentivo a causa di un regolamento comunale, ma nel proseguire ha fatto riferimento ai lavori trainanti, al limite di 1.600 euro a Kw installato di impianto fotovoltaico e di attestazioni di prestazione energetica. Se vuole proseguire la conversazione, può scrivermi sulla mail personale o della società di consulenza.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • RITA TOSI
    Pubblicato alle 23:50h, 25 Agosto

    Ottimo articolo e chiare le risposte.
    Le sottopongo anch’io un caso di intervento antisismico da effettuare su due separati edifici condominiali:
    – uno composto da 10 unità immobiliari abitative di categoria A/3
    – uno composto da 10 unità immobiliari pertinenziali (alle abitazioni del primo edificio) di categoria C/6
    Immaginando di poter usufruire del superbonus per il primo edificio, considerando un massimale complessivo di 960.000 euro (10 x 96.000), è possibile beneficiare di qualche detrazione per i lavori antisismici realizzati sul secondo edificio (composto esclusivamente da 10 pertinenze)?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:09h, 08 Settembre

      Gentile lettrice,
      sull’edificio condominiale composto esclusivamente da unità immobiliari di categoria A/3 non c’è dubbio sull’applicazione del sismabonus con limite di spesa di 96mila euro moltiplicato per il numero delle unità abitative.
      Per il secondo edificio occorre dire che nel condominio, le pertinenze, se autonomamente accatastate, assumono rilevanza fiscale autonoma a condizione che non siano collocate in un edificio separato. Nel caso specifico, la collocazione delle pertinenze in un edificio separato, in sostanza, non permette di moltiplicare per 20 unità immobiliari il bonus di 96mila euro per gli interventi di riduzione del rischio sismico.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco
    Pubblicato alle 16:13h, 27 Agosto

    Buongiorno, anch’io ho un problema con una pertinenza. Ho un garage collegato ad una unità immobiliare unifamiliare, posto al disotto di una terrazza quindi S1, accatastata come C2 e rendita catastale autonoma.
    Vorrei accedere al superbonus come cappotto, infissi e pompa di calore quindi niente sismabonus. Il mio tecnico sostiene che posso beneficiare di un massimale doppio per quanto riguarda il cappotto per l’intera unità immobiliare proprio per la presenza del garage come sub a parte. E’ corretta la sua interpretazione? Dopo i lavori il garage resterà sempre garage. Grazie e complimenti per il vostro utilissimo lavoro.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:29h, 13 Settembre

      Gentile lettore,
      in caso di unifamiliare, l’ammontare massimo di spesa ammessa alle detrazioni va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4 che richiama la Circolare 19/E/2020 pag. 258). Peraltro, i lavori di isolamento termico non possono riguardare la pertinenza se essa non è riscaldata, come anche gli interventi per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento nè quelli riguardanti la sostituzione degli infissi.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco Melis
    Pubblicato alle 15:20h, 31 Agosto

    Buongiorno dott. Ficarelli,
    ho un caso, molto comune nella zona in cui abito, ma che viene sempre sfiorato dagli interpelli senza mai essere affrontato in maniera precisa.
    Abitazione indipendente composta da due immobili distintamente accatastati ma in un unico edificio (A/3 parzialmente riscaldato e C/6 tutto non riscaldato).
    Al termine dei lavori A/3 sarà suddiviso in 2 immobili, C/6 resterà autorimessa.
    1) Scadenza: posso beneficiare della proroga al 31/12/22 con SAL>60%?
    2) Tetti di spesa sismabonus e efficientemento energetico, come li devo calcolare: x1 o x2 o x3?
    Ringrazio anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:44h, 13 Settembre

      Gentile lettore,
      il Suo quesito non risulta molto chiaro. Se la Sua abitazione indipendente è “composta da due immobili distintamente accatastati ma in un unico edificio” non si comprende perchè “al termine dei lavori sarà suddiviso in due immobili”. Provo a decifrarlo. Nel caso in cui l’edificio è composto da due immobili che attualmente sono uniti in un unica unità immobiliare con due unità immobiliari catastali (tralasciamo momentaneamente il box), allo scopo di prorogare il termine ultimo per usufruire del superbonus sarebbe opportuno preliminarmente rendere i due immobili abitabili (impianto di riscaldamento per entrambe le abitazioni in primis). Questi interventi sono agevolati al 50% in quanto ricadono nella casistica degli interventi di ristrutturazione edilizia. Con due unità abitative e una pertinenza, si ricade nel caso della lettera a) del comma 9 del D.L. 34/2020 che Le permette di terminare i lavori entro il 31/12/2022 se al 30/06/2022 sono stati effettuati almeno il 60% dei lavori. Di conseguenza, i bonus si potranno moltiplicare per 3: sismabonus 96mila x 3, efficientamento energetico x 3.
      Nel caso in cui, invece, le due unità immobiliari sono un’unica unità immobiliare, allora sarà opportuno effettuare anche il frazionamento.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Paolo L.
    Pubblicato alle 13:05h, 04 Settembre

    Buongiorno, nel ringraziarla per gli approfondimenti, le espongo il mio caso: sono proprietario, congiuntamente a mia moglie, di un terreno nel quale all’interno sono regolarmente edificate n. 4 unità immobiliari (vicine ma distinte e separate tra loro) di cui n. 1 Abitazione uso civile A/3 + n.3 magazzini C/2 di cui solo il più grande dichiarato in atto d’acquisto come pertinenza dell’abitazione.
    Nel caso di demolizione e ricostruzione di tutte le suddette unità immobiliari, i limiti di spesa Superbonus 110% (quota sismabonus) sono applicati singolarmente (quindi moltiplicati) per ogni unità o diversamente?

    Es. vari: 96000 X 4
    96000 X 3 (escludendo quella dichiarata in atto come pertinenza)
    96000 X 1 (non vengono moltiplicati)

    La ringrazio anticipatamente per la risposta. Cordiali saluti.
    Paolo L.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:23h, 13 Settembre

      Gentile lettore,
      nel caso di applicazione del superbonus (sia in versione sisma che eco), occorre sapere se i due magazzini non pertinenziali saranno trasformati in abitazioni. In caso positivo, i limiti di spesa agevolati relativi al sismabonus sono pari a 96mila x 3, in quanto l’abitazione e la pertinenza vengono considerati unitariamente. In caso negativo (cioè, dopo la ricostruzione continueranno ad avere la stessa destinazione d’uso) potranno usufruire del sismabonus ordinario dell’80% (aliquota massima in quanto la ricostruzione degli immobili viene fatta solo con criteri antisismici in base alle leggi vigenti migliorando automaticamente di due classi il rischio sismico).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Leonardo Balestri
    Pubblicato alle 13:37h, 05 Settembre

    Salve Dott. Ficarelli,

    vorrei farle i complimenti per la disponibilità e la competenza che caratterizzano le sue risposte
    e sottoporle il seguente quesito:
    edificio composto da una unità immobiliare A/3 riscaldata ( 50% posseduto dai genitori, 50% dal figlio) e da una unità immobiliare C/6 non riscaldata ( 100% posseduto dai genitori);
    l’edificio è classificabile come condominio (minimo) in quanto le proprietà delle due unità esistenti (entrambe autonomamente accatastate) non coincidono?

    La ringrazio anticipatamente per la sua eventuale risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:32h, 13 Settembre

      Gentile lettore,
      le due unità immobiliari non sono contestualmente appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, ma appartengono a proprietari diversi: il primo a 3 persone fisiche e il secondo a due persone fisiche. L’edificio sarebbe classificabile come mini-condominio se non fosse per la caratteristica pertinenziale dell’unità immobiliare C/6 all’abitazione. Pertanto, la risposta è negativa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • giovanni
    Pubblicato alle 14:40h, 07 Settembre

    Buongiorno, vorrei in chiarimento se possibile. Sono proprietario di una abitazione monofamiliare in cui a piano terra ci sono due unità (C2 e C6) distintamente accatastate con accesso dall’esterno tramite separata saracinesca e portoncino. Prima del mio acquisto le due unità a piano terra erano adibite a negozi mentre l’unità a primo piano ad abitazione. Ho un dubbio se nel calcolo dei massimali devo considerare i due magazzini a piano terra come pertinenze (quindi unico massimale) oppure come unità separate (3 massimali). Devo effettuare interventi sismici e con un solo massimale non riusciamo a coprire le spese. La futura destinazione del C6 sarà box (abbiamo già fatto variazione catastale) quindi pertinenza ma la situazione ante intervento è chiaramente di tre unità immobiliari separate e i due immobili C2 e C6 non sono chiaramente pertinenze.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:32h, 13 Settembre

      Gentile lettore,
      la nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Nel caso specifico, le due unità immobiliari C/2 e C/6 sono state acquistate contemporaneamente all’abitazione e, nel caso in cui nell’atto di acquisto sia stato dichiarato che una delle due o entrambe le unità immobiliari sono state acquistate come pertinenze, la conseguenza è che una o entrambe le u.i. saranno considerate unitariamente all’abitazione ai fini della fruizione del superbonus. In caso contrario, potrebbero essere considerate delle unità immobiliari diverse da quelle pertinenziali ma probabilmente soggette ad essere viste con sospetto da parte dell’Agenzia delle Entrate. Sarebbe opportuno adibirle ad altra destinazione, come attività commerciali o artigianali ripristinando l’originale destinazione, almeno per una delle due (quella non soggetta alla variazione catastale presentata).
      Aggiungerei un altro elemento: la tassabilità o meno ai fini IMU delle due unità non abitative. Nel caso di esenzione, vuol dire che le u.i. sono considerate pertinenziali, in caso contrario sono considerate altri immobili.
      Resta da verificare anche la residenzialità dell’edificio che è tale se la superficie adibita ad abitazioni è superiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio. In caso negativo, l’edificio subirà forti limitazioni nell’utilizzo dei bonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Renato
    Pubblicato alle 12:08h, 08 Settembre

    Buongiorno Dott. Ficarelli.
    Posseggo un immobile composto da un’appartamento A/3 al primo piano e due magazzini C/2 al piano terra.
    Quindi immagino solo uno dei due C/2 può essere considerato pertinenza. (solo uno per categoria catastale)
    Nel caso volessi usufruire del superbonus 110% per fare il cappotto termico (ed il fotovoltaico):
    Come devo considerare i massimali?
    Posso fare il cappotto anche al piano terra, ovvero dove ci sono i magazzini c/2 (attualmente non riscaldati)?
    Nel caso lo posso fare per entrambi i C/2 o solo per quello considerato pertinenza?

    Grazie e Cordialità
    Renato

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 06:58h, 14 Settembre

      Gentile lettore,
      la nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Pertanto, indipendentemente dalla categoria di appartenenza, anche due unità immobiliari C/2 possono essere considerate pertinenze all’abitazione. Il limite di una per ogni categoria catastale è un limite legato alla normativa che regola l’imposta comunale sugli immobili. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe eccepire la dichiarata diversa utilizzazione del magazzino, salvo che sia oggetto di utilizzo come magazzino di un’attività commerciale o artigianale giustificata da un contratto di locazione o di comodato.
      Indipendentemente da quanto detto, la mancanza dell’impianto di riscaldamento nei due magazzini, esclude a priori la possibilità di usufruire delle agevolazioni sull’efficientamento energetico.
      In conclusione, sono del parere che il limite di spesa sia di 50mila euro per l’isolamento termico dell’abitazione e di 48mila euro per il fotovoltaico con il limite di 2.400 euro per kw installato.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • GHIDINI DIEGO
    Pubblicato alle 21:22h, 10 Settembre

    Salve, volevo una delicidazione inerente il sismabonus. Sono il nido proprietario di una bifamigliare , i miei genitori abitano al piano primo e mio cugino è proprietario del piano terra. Abbiamo una parte del terreno in comune e poi ognuno ha un lotto di terreno.Sul mio lotto è stato edificato e poi condonato un deposito attrezzi di circa 75 mq a cui accedo passando su una proprieta’ comune di area.. Preciso che sono in zona vincolata paesaggisticamente ma che a giorni avro’ il permesso di demolire e ricostruire il deposito attrezzi cambiandogli leggermente la forma ma mantenendo invariati i mq. Il Comune non mi autorizza il cambio di destinazione d’uso e pertanto a fine lavori l’edificio sara’ ancora classificato catastalmente C2..Chiedo quindi se per tali lavori (demolizione e ricostruzione di edificio) posso avvalermi dal Sismabonus ed in che misura.Evidenzio che il deposito è servito da energia elettrica, acqua, ma ovviamente non era riscaldato. La casa di abitazione non si avvale del Bonus in quanto non posso fare il cappotto in quanto classificata casa storica, e non posso isolare il tetto perche’ perderei l’uso del sottotetto( altezza media 1,90 circa) e non posso mettere pannelli sul tetto sempre per il fatto che sono in zona vincolata paesaggisticamente,…. potrei cambiare gli infissi che hanno 40 anni ma non farei il salto di due classi energetiche richiesto dal governo Se la risposta è positiva vorrei i sapere l’importo massimo che posso richiedere a entro quale data devono essere conclusi i lavori.

    Ghidini Diego Brescia

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 07:22h, 14 Settembre

      Gentile lettore,
      il deposito attrezzi classificato in C/2 potrà usufruire del sismabonus ordinario con aliquota massima dell’80% (aliquota massima in quanto la ricostruzione degli immobili viene fatta solo con criteri antisismici in base alle leggi vigenti migliorando automaticamente di due classi il rischio sismico).
      Per quanto riguarda l’abitazione, si ricorda che gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 danno diritto al Superbonus, a prescindere dalla effettuazione degli interventi cosiddetti “trainanti” (isolamento termico e sostituzione dell’impianto di riscaldamento), qualora l’immobile oggetto di intervento sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. n. 42 del 2004) o gli interventi trainanti siano vietati regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. Gli interventi devono comunque assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’attestato di prestazione energetica. Sarà, pertanto, opportuno pensare di intervenire con l’isolamento termico interno, la sostituzione degli infissi e la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o della caldaia con impianti più efficienti. Per quanto riguarda il fotovoltaico, laddove è possibile, si può installare anche su terreno pertinenziale, sempre se le istituzioni locali lo consentano.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Leonardo
    Pubblicato alle 19:57h, 11 Settembre

    Buonasera Dott. Ficarelli,

    le volevo porre il seguente quesito:

    edificio costituito da 2 unità immobiliari distintamente accatastate, una unità A/3 in comproprietà tra genitori e figlio ed una unità C/6 di proprietà dei genitori;
    si tratta di condominio minimo (in quanto edificio con pluralità di proprietari) e quindi il massimale di 96000 euro in caso di sismabonus 110 va moltiplicato per 2?

    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:29h, 13 Settembre

      Gentile lettore,
      le due unità immobiliari non sono contestualmente appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, ma appartengono a proprietari diversi: il primo a 3 persone fisiche e il secondo a due persone fisiche. Pertanto, l’edificio sarebbe classificabile come mini-condominio se non fosse per la caratteristica pertinenziale dell’unità immobiliare C/6 all’abitazione. In conclusione, sono del parere che il massimale per il sismabonus sia di sole 96mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Baschieri Enrico
    Pubblicato alle 08:55h, 13 Settembre

    Buongiorno,
    Se un condominio minimo composto da due alloggi ha i due garage e una cantina in un edificio posto sullo stesso lotto di terreno ma fisicamente staccato dalle unità abitative è possibile, in caso di superbonus e sismabonus con demolizione e ricostruzione dei due edifici, moltiplicare i massimali anche per le pertinenze? Preciso che nell’edificio che contiene i due garage è presente anche una cantina, legata catastalmente ad uno dei due alloggi e quindi l’edificio ha parzialmente una funzione residenziale, anche se non principale ma destinata a servizi alla residenza.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:07h, 13 Settembre

      Gentile lettore,
      l’edificio staccato dalle unità abitative è a tutti gli effetti un edificio non residenziale costituito da unità immobiliari non produttive di reddito imprenditoriale. Nel condominio, le pertinenze, se autonomamente accatastate, assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali, a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, a condizione che non siano collocate in un edificio separato. A titolo personale, ritengo che la presenza della cantina nell’edificio pertinenziale, pur se non accatastata singolarmente, non possa costituire elemento sufficiente ad identificare l’edificio stesso “parzialmente residenziale”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Stefania P.
    Pubblicato alle 21:33h, 13 Settembre

    Salve, nel caso di abitazione unifamiliare con 3 pertinenze, di cui un magazzino fisicamente separato, ma su stesso lotto e 1 unità collabente (attigua alla pertinenza magazzino), è possibile usufruire di 3 tetti Sismabonus, se la pertinenza magazzino ed il collabente verranno accorpati e a fine lavori con cambio di detinazione d’uso si otterrà unica unità abitativa?
    Grazie mille!

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 06:21h, 14 Settembre

      Gentile lettrice,
      in caso di unifamiliare, l’ammontare massimo di spesa ammessa alle detrazioni va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4 che richiama la Circolare 19/E/2020 pag. 258). Per cui, nel Suo caso, il limite di spesa agevolato resta di 96mila euro. Nel caso in cui l’unità collabente classificata in categoria F/2 fosse stata adibita nel passato ad abitazione ed è dimostrabile attraverso documenti storici o rilievi fotografici (esistenza di un impianto di riscaldamento, vecchie utenze domestiche, ecc..), questa unità potrebbe usufruire del superbonus al 110% nel caso venisse demolita e ricostruita con cambio di destinazione d’uso in abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alberto
    Pubblicato alle 21:44h, 14 Settembre

    Buonasera, e complimenti innanzi tutto.
    Una domanda se possibile:
    Su un terreno avente un accesso carraio ed uno pedonale insistono due edifici di unico proprietario:
    Un c/3 laboratorio (edificio 1)
    Un A/2 (edificio 2) avente all’interno del proprio corpo fabbrica:
    – l’abitazione
    – una stanza ad uso ufficio con riscaldamento autonomo ed un bagno facenti parte della scheda catastale del laboratorio C/3 sopra descritto (edificio 1)

    Volendo demolire tutto per ottenere 1 abitazione ed un’ autorimessa pertinenziale IN CORPO FABBRICA STACCATO chiedo se per quanto riguarda il sisma bonus avrei a disposizione 2 plafond di spesa.

    Demolirei 2 unità immobiliari separatamente accatastate per ottenere una residenza ed un c/6 pertinenziale ma staccato dall’abitazione

    Molte grazie e complimenti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 00:00h, 15 Settembre

      Gent.mo Sig. Alberto,
      gli edifici di partenza sono due e di categoria diversa (A/2 e C/3) dove il secondo non è pertinenziale al primo. Mentre per l’applicazione del sismabonus con aliquota al 110% sull’abitazione non ci sono problemi, per l’edificio classificato nella categoria C/3 occorre fare delle precisazioni. Con la Legge 232/2016, art. 1 comma 2, anche gli edifici abitativi diversi dall’abitazione principale e quelli utilizzati per le attività produttive rientrano nelle agevolazioni del sismabonus. In particolare, per gli edifici utilizzati per le attività produttive, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che questi possono rientrare nelle agevolazioni del super-sismabonus con detrazione delle spese al 110% ai sensi del D.L. 34/2020 nel caso di cambio di destinazione d’uso in abitativo.
      Fatte queste doverose premesse, sono del parere che la volontà di ricostruire un edificio come unità immobiliare pertinenziale staccata dall’abitazione possa andare contro le indicazioni della prassi e della linea di condotta dell’Agenzia delle Entrate, a differenza dell’unità pertinenziale collegata strutturalmente all’abitazione che non trova controindicazioni. In pratica, mentre l’abitazione viene demolita e ricostruita mantenendo le stesse caratteristiche di unità abitativa, il laboratorio cambia destinazione d’uso ma in C/6 o C/2, divenendo pertinenza dell’abitazione.
      Alla luce della disamina sopra riportata e procedendo secondo le volontà espresse nel quesito, il plafond di spesa è di 96mila euro x 2 unità immobiliari ma con pratiche diverse e percentuali di detrazione diverse: l’abitazione potrà usufruire del sismabonus al 110%, mentre il laboratorio potrà usufruire del sismabonus ordinario con la probabile aliquota dell’80% (per riduzione di 2 classi di rischio sismico).
      Nel caso in cui si voglia optare per l’accorpamento delle due unità immobiliari demolite, per la ricostruzione dell’unico edificio composto da abitazione e pertinenza, si potrà usufruire di 192 mila euro con detrazione al 110%.
      Suggerisco, comunque, di proporre un interpello allo scopo di ottenere la certezza di poter intervenire con serenità.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alberto
    Pubblicato alle 11:47h, 15 Settembre

    Buongiorno Dott. Ficarelli e ringraziandola mi complimento per la rapidità e lucidità interpretativa della questione.
    Per quanto riguarda la possibilità di costruire una autorimessa pertinenziale staccata non ho trovato nessun riferimento nella prassi, lei per caso ha dei riferimenti che sostengano questa prassi contraria? Unico riferimento da me trovato in cui l’agenzia cassa le pertinenze poste al di fuori dell’edificio è nella circolare 30/E/2020 par. 4.4.4 in cui nega l’effetto moltiplicatorio delle pertinenze poste al di fuori dall’edificio. Diversamente, come sempre citato, anche ai fini del calcolo dei massimali di 96.000 le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma (in casi di edifici unifamiliari) ma è riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
    Comunque, nell’ipotesi da lei prospettata quindi si potrebbe accedere al sismabonus per il laboratorio che diventa autorimessa con aliquota 80% su spesa massima di 96.000? Anche se diventa un immobile diverso da residenziale o produttivo?
    In tal caso cosa intende per 2 pratiche? Edilizie oppure fiscali?
    Per i 96.000 € all’80% bisognerà tenere contabilità specifica solo per i lavori svolti sulla pertinenza e potranno rientrare tutte le spese inerenti (costruzione, infissi, basculante, impianto elettrico?) oppure i sismabonus casa 96.000 al 110% + box 96.000 al 80% possono essere distintamente spalmati sui lavori sui due edifici indistintamente?

    E, poi concludo, rilanciando:
    Se separassi catastalmente prima dell’inizio lavori il c/3 (ad uso ufficio, attualmente riscaldato) presente nel corpo fabbrica della casa e attualmente accatastato insieme al laboratorio esterno facendo un cambio d’uso senza opere in A/10?
    Così otterrei sempre 2 edifici:
    edificio A con due unità immobiliari separatamente accatastate A/2 + A/10 che diventerà un solo A/7 dopo le opere di demoricostruzione (senza aumento di volumetria)
    edificio B con 1 unità immobiliare C/3 (sempre attualmente riscaldata) che diventerà (ridimensionadosi) un C/6 come autorimessa pertinenziale del A/7 (edificio A)
    Ravvede profili elusivi nell’operazione o alla luce dei chiarimenti espressi dall’AdE in merito ai frazionamenti prima dell’inizio lavori?
    Cosa otterrei come bonus in caso fosse lecito procedere?
    2 sismabonus per edificio A
    2 ecobonus edificio A (20.000x 2 + 40.000 x 2) oltre a 2 x di interventi trainati
    Per edificio B spetterebbe qualcosa?

    Non so come ringraziarla anticipatamente.
    Alberto

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:55h, 24 Settembre

      Gentile Sig. Alberto,
      la complessità del quesito e della materia trattata presuppone uno studio approfondito che esula da un servizio per la collettività che giornalmente metto a disposizione.
      Nel caso volesse servirsi della mia consulenza la invito a contattarmi sulla mail personale. A seguito di regolare incarico professionale potrà ricevere tutte le risposte nel merito. L’incarico affidatomi avrà come oggetto lo studio di prefattibilità che sarà fatturato alle tariffe professionali concordate ed eventualmente rientrante tra le spese professionali detraibili ai sensi dell’art. 119 del D.L. 34/2020.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)
      luciano.ficarelli@professionistiintegrati.net

  • PALUMBO GIOVANNI
    Pubblicato alle 18:37h, 19 Settembre

    Buona sera, volendo demolire e ricostruire, usufruendo di sismabonus e ecobonus, un edificio cosi composto:
    – soggetto A proprietario di appartamento al piano rialzato e di un box al piano interrato;
    – soggetto B proprietario di due box al piano interrato..
    Dopo l’intervento si avranno due appartamenti e due box indipendenti.
    Al fine del calcolo dei limiti di spesa, si può considerare quale condominio composto da 4 unita immobiliari? (e 96.000 x 4 ecc..)
    La ringrazio anticipatamente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:48h, 21 Settembre

      Gentile lettore,
      sono ammesse al Superbonus le spese sostenute per interventi realizzati su pertinenze che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
      Ciò, implica, tra l’altro, che – come ribadito nella Circolare n. 24/E del 2020 – relativamente agli interventi di efficientamento energetico è necessario, anche
      ai fini del Superbonus, che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento.
      Dal quesito risulta che le pertinenze non saranno tutte trasformate in abitazione ma solo una. In sostanza, allo stato attuale esiste una sola unità abitativa e tre box, di cui due di altro proprietario. La presenza di due diverse persone fisiche proprietarie di diverse unità ha fatto nascere, giuridicamente parlando, un mini-condominio, nel caso in cui le unità immobiliari non siano funzionalmente indipendenti. Resta da sapere quale sia la superficie complessiva dell’edificio che potrebbe essere non residenziale vista la presenza di tre pertinenze ed un solo appartamento, ma questo dato non è presente nel quesito e non mi permette di completare l’analisi riguardo la residenzialità o meno dell’intero edificio.
      Alla luce delle informazioni sopra riportate e di quelle mancanti, sono del parere che il sismabonus 110% è applicabile nel limite massimo di 96mila euro x 4 u.i. in quanto l’edificio condominiale, in partenza composto di 4 u.i., sarà composto a fine lavori da due unità abitative con le rispettive pertinenze. Mentre gli interventi eco sono limitati all’unica abitazione evidentemente riscaldata.

  • Silvia S.
    Pubblicato alle 11:38h, 22 Settembre

    Buongiorno Dr. Ficarelli, Le sottopongo il mio caso poiché sono in dubbio circa il corretto conteggio delle unità e dei relativi massimali di spesa. Intervento di ristrutturazione e accorpamento di due edifici adiacenti posseduti da un unico proprietario. Il primo edificio è interamente a destinazione residenziale, una unità di categoria catastale A4. Il secondo edificio è costituito da tre unità così distribuite: una unità residenziale A4, un locale commerciale C1 ed un magazzino/pagliaio C2, tutti accessibili autonomamente. Intendo svolgere interventi antisismici e di efficientamento energetico su entrambi. Posto che ci troviamo in zona sismica 2, e che il primo edificio è privo di impianto di riscaldamento, è corretto considerare il Supersismabonus 110% su 4 unità (dunque 96.000 x 4)? Per quanto riguarda invece gli interventi di efficientamento energetico trainanti (cappotto e sostituzione impianto riscaldamento esistente) e trainati (nel mio caso sostituzione infissi, superamento barriere architettoniche e installazione colonnine elettriche), a quali e a quante unità del secondo edificio è possibile applicare i massimali di spesa? La ringrazio anticipatamente per i chiarimenti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:31h, 24 Settembre

      Gentile lettrice,
      per rispondere correttamente al Suo quesito mancano degli elementi fondamentali: 1) non è specificato se si tratta di demolizione e ricostruzione (considerato che ha parlato di “accorpamento”); 2) occorre sapere se il secondo edificio è residenziale o non residenziale tenuto conto della presenza di due unità immobiliari non residenziali (cioè se la superficie dell’abitazione è superiore oppure no al 50% della superficie complessiva dell’edificio); 3) se l’unità immobiliare classificata in categoria C/2 è pertinenziale o no all’abitazione ubicata nello stesso edificio; 4) se nel titolo edilizio presentato/da presentare è/sarà evidenziato il cambio di destinazione d’uso di una o più unità immobiliare oppure non ci sarà nessun cambio di destinazione d’uso.
      In attesa di Sue precisazioni, la saluto cordialmente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Nicoletta
    Pubblicato alle 13:21h, 22 Settembre

    Buongiorno, in caso di due edifici SEPARATI esistenti sullo stesso terreno posseduti in comproprietà tra marito e moglie:
    A/7 riscaldato
    C/3 riscaldato
    In caso di demolizione e ricostruzione con l’ottenimento di nuova abitazione e box pertinenziale ci si ritroverebbe nella fattispecie di edificio composti da 2 a 4 unità immobiliari? Il termine dei pagamenti dovrebbe essere quindi 60% al 30/6/2022 e resto entro fine 2022?
    Sismabonus a parte (che dovrebbe essere 96 k x 2) ai fini dell’eco bonus e trainanti si deve considerare 50k x 2 + 30k x 2 + doppi tratinati?
    Grazie mille e complimenti
    Nicoletta

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:04h, 24 Settembre

      Gentile lettrice,
      ai fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Condizione indispensabile da tenere conto è che dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso dell’immobile in abitativo.
      Alla luce di queste condizioni indispensabili, i due immobili, non legati da vincolo pertinenziale per la tipologia di categoria catastale del locale, in comproprietà tra i coniugi, saranno demoliti e, tramite accorpamento, risulteranno a fine lavori un’unica abitazione con pertinenza. Quest’ultima previsione non mi lascia tranquillo nell’esprimere con certezza la possibilità di usufruire per entrambe le unità immobiliari del super-sismabonus. In pratica, mentre per l’abitazione è indubbia l’applicazione del 110%, sull’unità immobiliare di categoria C/3 che si trasforma in C/6, pur accorpandosi all’abitazione, è più aderente alla normativa sismabonus ordinario con applicazione della percentuale dell’80% (miglioramento di 2 classi sismiche). Non risultano ad oggi interpelli pubblicati sul sito dell’AdE che rispecchiano fedelmente il caso prospettato, ma solo casi simili, dove il locale si trasforma in abitazione (interpelli 562/2020, 17/2021, 210/2021). In nostro aiuto, però, ci viene un interpello che si avvicina moltissimo al caso in esame: il 242/2021. In quel caso, l’Agenzia ammette l’applicazione del sismabonus su tutti gli edifici coinvolti nella demo-ricostruzione con esclusione della pertinenza (esse non assumono rilevanza fiscale autonoma negli edifici unifamiliari ma sono unitariamente considerate insieme all’unità immobiliare abitativa, anche se accatastate separatamente) per dar luogo ad un’unica abitazione con annessa pertinenza.
      Per quanto riguarda, invece, per gli interventi di efficientamento energetico di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119, il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile (trainanti e trainati) è calcolato con riferimento ad entrambi gli immobili, in quanto dotati di impianto di riscaldamento.
      In conclusione, confermo il termine dei pagamenti (e dei lavori) entro il 30/6/2022 con il 60% realizzato e chiusura entro il 31/12/2022; confermo il sismabonus di 192mila euro con la riserva sopra esposta, confermo la moltiplicazione per 2 dei trainanti e dei trainati.
      Consiglio un interpello a sostenimento della tesi proposta e da me confermata, senza far riferimento ai dubbi ma con determinatezza e risolutezza.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Ivan Monaco
    Pubblicato alle 18:35h, 22 Settembre

    Buonasera dott. Ficarelli,
    le espongo la mia situazione per la quale i tecnici sono piuttosto confusi.
    L’edificio oggetto dei lavori per i quali si spera di usufruire sia del Superbonus che del Sismabonus, si compone come segue:

    1. Piano seminterrato (proprietà 100%):
    – Laboratorio artigianale C/3 di 200 mq con ingresso autonomo e ingresso al vano scala comune
    – Deposito C/2 di 70 mq, pertinenza dell’abitazione con ingresso autonomo e ingresso al vano scala comune

    2. Piano terra (comproprietà al 50%):
    – Abitazione A/3 di 200 mq con ingresso autonomo e ingresso al vano scala comune

    3. Secondo piano (proprietà 100%):
    – Deposito C/2 di 80 mq con ingresso al solo vano scala comune
    – Unità F/3 in corso di costruzione di 120 mq con ingresso al solo vano scala comune

    4. Il solaio di copertura delle unità C/2 ed F/3, trovandosi all’ultimo piano, fa contemporaneamente da tetto all’intero edificio. Si tratta, precisamente, di un tetto piano, ossia un terrazzo calpestabile raggiungibile mediante il vano scala comune a tutte le unità immobiliari.
    .
    Fatta questa premessa, le rivolgo i seguenti quesiti:
    1) Rientrano nel Superbonus i lavori di isolamento termico del terrazzo/tetto piano, essendo lo stesso copertura sia dei vani non riscaldati siti all’ultimo piano che delle unità site ai piani inferiori?

    La ringrazio molto e la saluto.
    Ivan M.

    2) Essendo due i comproprietari dell’abitazione (a differenza delle altre unità che sono di piena proprietà), si configura automaticamente un condominio? In tal caso, non avrebbe più importanza se le pertinenze siano riscaldate o meno, al fine di effettuare gli interventi di efficientamento energetico?

    3) Considerando che oltre metà dell’ultimo piano è costituito da un’unità F/3 non completata al suo interno ma rifinita all’esterno, preclude anche questo dalla possibilità di isolare il terrazzo di copertura comune?

    4) In base alle superfici elencate, può considerarsi l’edificio a prevalente destinazione abitativa?

    Le unità i

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:46h, 10 Ottobre

      Gentile lettore,
      purtroppo devo constatare che le superfici da Lei indicate delle u.i. residenziali (A/3 + C/2 pertinenziale del seminterrato = 270 mq) sono inferiori al 50% del totale complessivo dell’edificio pari a 670 mq (si contano anche i metri quadrati dell’unità immobiliare in categoria F/3).
      In base alla Circolare 24/E/2020, pag. 15, “in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese
      realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio”.
      Così com’è costituito l’edificio, per superfici e per tipologia di categorie catastali, mi sembra improbabile che ci siano le condizioni per utilizzare le agevolazioni indicate all’art. 119 del D.L. 34/2020, lasciando impregiudicate tuttavia le agevolazioni del sismabonus ordinario e dell’ecobonus, con percentuali sicuramente interessanti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • RITA TOSI
    Pubblicato alle 17:34h, 24 Settembre

    Gentile Dott. Ficarelli,
    mi complimento ancora per la puntualità e per l’approfondimento delle Sue risposte.
    Volevo chiederle una precisazione sul caso del superbonus sismico in presenza di un condominio con pertinenze separate. Per intenderci, esiste un fabbricato composto da 10 appartamenti e, nella stessa area cortiliva, un fabbricato composto da 10 pertinenze (garage), utilizzate dai condomini stessi.
    Se i condomini effettuano esclusivamente lavori antisismici nel fabbricato composto dalle pertinenze, è possibile accedere al superbonus sismico?
    In caso di risposta affermativa, con quali massimali?
    Grazie mille
    Rita

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:49h, 24 Settembre

      Gent.ma,
      con la Circolare 30/E/2020 l’Agenzia delle Entrate, al punto 4.1.1, ha ammesso che un intervento trainante possa essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale purché tale intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio.
      Il redattore della Circolare non fa, peraltro, riferimento alcuno nè alla tipologia di edificio (se unifamiliare o condominio) nè al collocamento della pertinenza, lasciando presumere che indipendentemente dalla circostanza che la pertinenza si posta al di fuori dell’edificio condominiale dove sono collocate le abitazioni oppure all’interno dello stesso edificio. Tale distinzione, invece, è evidenziata nella stessa circolare al punto 4.4.4 ma in riferimento al calcolo delle unità immobiliari per la determinazione della spesa massima agevolabile, nel punto in cui chiarisce che “anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni e in base al tenore letterale dell’articolo 119, comma 1, lettera b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio», nonché del richiamo all’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, contenuto nel comma 4 del citato articolo 119, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”.
      Alla luce di questa interpretazione, non mi pare azzardato concludere che il solo edificio pertinenziale possa accedere al sismabonus con il massimale di 960 mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Roberto
    Pubblicato alle 01:31h, 25 Settembre

    Buon giorno Dott. Luciano Ficarelli
    volevo chiederle informazione riguardo la mia situazione, abito in una villa singola cosi composta come indicato dati catasto
    piano terra – C3 – LABORATORI PER ARTI E MESTIERI (+ locale caldaia, 1 box, lavanderia)
    primo piano A3 – ABITAZIONE
    secondo piano F3 – UNITA’ IN CORSO DI COSTRUZIONE (è un solaio/sottotetto al grezzo, sarebbe abitabile riguardo metrature e altezze)
    unita esterna staccata dalla casa box C6 – STALLE, SCUDERIE, RIMESSE, AUTORIMESSE
    giardino 1500 metri non indicato nei dati catasto
    siamo 6 proprietari, 5/15 madre e 2/15 ogni singolo figlio (siamo in 5 )
    2 dei 5 figli vorremmo acquisire tutte le quote degli altri fratelli e di mia Madre
    vorremmo demolire l’intero immobile compreso box esterno e ricostruire con bonus 110
    vorrei sapere in questa situazione, quante unità abitative potrei costruire usufruendo dei bonus e l’ammontare degli stessi
    considerando, antisismico, isolamento termico e fotovoltaico
    ringrazio per il tempo dedicatomi
    buon lavoro e buona giornata

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:58h, 10 Ottobre

      Gentile lettore,
      le unità immobiliari possedute in comproprietà sono 4, di cui una pertinenza. L’unità immobiliare classificata in categoria F/3 è esclusa dalle agevolazioni. Per cui, ai fini del computo del limite massimo di spesa ammissibile si possono considerare solo 2 unità immobiliari: l’u.i. A/3 e l’u.i. C/3, poichè si ricade nella casistica di cui alla lettera a) del comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (edifici posseduti da unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche da 2 a 4 unità immobiliari).
      Nel caso in cui a seguito della demolizione sarà realizzato un edificio con 2 unità immobiliari abitative, si potrà usufruire, quindi, dei seguenti limiti di spesa: 192 mila euro per il sismabonus, 80 mila euro per l’isolamento termico, 92 mila euro per l’impianto fotovoltaico con il limite di 1.600 euro per ogni KW installato. La pertinenza è esclusa. L’esclusione è evidenziata nella Circolare 30/E/2020 al punto 4.4.4 in riferimento al calcolo delle unità immobiliari per la determinazione della spesa massima agevolabile, nel punto in cui chiarisce che “anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni e in base al tenore letterale dell’articolo 119, comma 1, lettera b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio», nonché del richiamo all’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, contenuto nel comma 4 del citato articolo 119, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Manuel
    Pubblicato alle 23:09h, 25 Settembre

    Buonasera, Dott. Ficarelli avrei bisogno di un chiarimento per la mia situazione.
    Sono proprietario di un casale A2 con due pertinenze un c6 (riscaldato) e un c7 entrambe separate.
    L’intervento prevede la demolizione e ricostruzione dell’abitazione e del c6 con cambio di destinazione d’uso per la costruzione di una bifamiliare.
    Posso usufruire di massimale doppio sia eco che sisma?
    In caso di risposta negativa, per interrompere il vincolo di pertinenzialità sono sufficienti un comodato d’uso registrato o un contratto d’affitto?
    Grazie in anticipo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:24h, 27 Settembre

      Gentile lettore,
      l’identificazione come “pertinenze” delle unità immobiliari di categoria C/6 e C/7, non permette di raddoppiare i bonus relativi alla Sua abitazione. Infatti, nella Circolare 24/E/2020, a proposito del limite di spesa per gli interventi strutturali su singole unità immobiliari, afferma che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione (96 mila euro) va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
      Nel caso in cui dovesse modificare preventivamente la destinazione d’uso di una delle pertinenze, potrebbe essere possibile usufruire di un limite doppio dei bonus, sia sisma che eco, sempre se dal titolo edilizio relativo alla successiva demo-ricostruzione venga indicato il cambio di destinazione d’uso in unità abitativa. Non vedo, comunque, valida e decisamente inopportuna la soluzione da Lei prospettata, perchè un contratto di utilizzo per scopi diversi dalla pertinenzialità stipulato pochi giorni prima della demolizione dell’oggetto del contratto con l’ovvia conseguente risoluzione anticipata (articolo 3, comma 1, punto 2 della Legge n. 431/1998) per perimento della cosa locata (o data in comodato), presterebbe il fianco ad un più che certo intervento da parte dell’Agenzia delle Entrate per una evidente condotta elusiva al fine di ottenere un indebito vantaggio fiscale.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Roberto Capoferri
    Pubblicato alle 00:12h, 26 Settembre

    Gentile Dott. Ficarelli,
    mi unisco ai numerosi complimenti che ho potuto leggere nelle domande precedenti.
    Naturalmente anch’io avrei una domanda da porle in merito al conteggio delle unità immobiliari ammesse al Sismabonus. Sono unico proprietario di una abitazione posta su 4 piani:
    – al seminterrato è presente un’unità immobiliare con ingresso autonomo e accatastata separatamente Sub.1 – Cat. C2 (con una sua rendita) mentre il piano terra, il primo piano ed il solaio costituiscono la seconda unità immobiliare (abitativa) Sub.2 Cat. A4.( Volendo prima dell’inizio dei lavori di ristrutturazione potrei anche separare ed accatastare in C6 due posti auto).
    Le chiedo se secondo lei posso usufruire del sismabonus conteggiando due unità immobiliari (come descritto nella legge di bilancio 2021) oppure viene considerato un edificio unifamiliare, comprensivo di una unità abitativa e di una pertinenza e quindi con un importo unico di 96.000 €?
    La ringrazio anticipatamente.
    Roberto

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 16:37h, 27 Settembre

      Gentile cliente,
      così come l’ha descritto, il Suo è un edificio unifamiliare composto da una unità abitativa con relativa pertinenza. Pertanto, indipendentemente dall’eventuale frazionamento di unità immobiliari in ulteriori pertinenze, i limiti di spesa ammissibili sono quelli di una sola unità immobiliare (l’abitazione) in quanto le pertinenze non hanno rilevanza autonoma e sono unitamente considerate all’unità abitativa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Rosella Ferrovecchio
    Pubblicato alle 17:49h, 26 Settembre

    Buon pomeriggio dott Ficarelli.
    Mi congratulo anzitutto per il servizio da Lei fornito con chiarezza e competenza, dando in tal modo un importante contributo per la comprensione di una tematica così complessa quale è il cosiddetto Superbonus, soprattutto in caso di pertinenze.
    In tal senso Le sarei grato se mi fornisse un chiarimento su quanto segue.
    Sono comproprietaria, con mio marito, di un edificio costituito da due unità immobiliari (A piano primo e secondo e B piano terra) entrambe residenziali, classificate A7, funzionalmente indipendenti (accessi autonomi e impianti acqua, gas e termico separati) e ciascuna dotata di una pertinenza e di una corte esclusiva. Entrambe le u.i. sono riscaldate da 2 vecchie caldaie a gas collegate a radiatori.
    La pertinenza dell’u.i. A, adiacente alla stessa (distante circa m 10) e classificata C2 (deposito) con ulteriore propria particella, è situata dall’interno della corte di competenza (dalla quale accede) della u.i. A e non è riscaldata. Tale pertinenza consiste in una tettoia per 3 lati seminterrata, con il terreno sorretto 3 da vecchi muri a gravità (setti) in conglomerato cementizio, conformati a seguire la quota terreno circostante e quindi con altezza variabile (da 0.6 a 3.0 m circa). Questo spazio seminterrato è coperto, appunto, da una tettoia opportunamente distanziata dalla sommità delle murature e, quindi, con un andamento sghembo. Le suddette murature sono, allo stato, caratterizzate da numerose e ampie lesioni passanti che ne compromettono la sicurezza statica e la salubrità essendo, nelle stagioni piovose, vettori di rilevanti infiltrazioni.
    La pertinenza dell’u.i. B è costituita da un garage, costruito in aderenza alla u.i., classificato C6 con propria ulteriore particella e non riscaldato
    Si intendono effettuare, fruendo della detrazione del 110% denominata Superbonus, i seguenti interventi:
     U.I. residenziale A e relativa pertinenza:

     Vari interventi di miglioramento energetico (sostituzione caldaia, fotovoltaico -sul tetto- con accumulo, coibentazione del tetto sovrastante la u.i.), con doppio incremento della classe energetica della u.i. A;
     Manutenzione straordinaria della u.i. pertinenziale (tettoia). Si prevede il suo miglioramento sismico mediante demolizione della copertura a tettoia e il consolidamento della fondazione nonché di 2 dei 3 setti verticali esistenti realizzando, in tal modo, un elemento scatolare in cemento armato (dotato delle necessarie finiture), anch’esso seminterrato per i tre lati verticali e con il quarto chiudibile. L’elemento scatolare da realizzare è caratterizzato da pari Superficie Utile Calpestabile, rispetto alla tettoia esistente, ma con sagoma lievemente diversa. La destinazione d’uso rimane, immutata, C2 ovvero deposito ad uso familiare.

     U.I. residenziale B:

     Vari interventi di miglioramento energetico (sostituzione caldaia, fotovoltaico -sul tetto- con accumulo), con doppio incremento della classe energetica della u.i. B;
    Tutti i suddetti interventi sono autorizzabili con CILAS compreso quello sulla tettoia pertinenziale che, al di fuori del Supersismabonus, sarebbe stato autorizzabile con SCIA.
    Dalla lettura della norma e, soprattutto, del Suo articolo sulle pertinenze (vedi esempio 5 e alcune Sue risposte), mi sembrava corretto valutare che il massimale di spesa per l’intervento di miglioramento sismico della tettoia potesse essere pari a € 96.000 (da considerare cumulativamente per la u.i. A e la relativa pertinenza) e la spesa recuperabile al 110% con detrazioni in 5/4 anni. Tuttavia la Sua risposta del 24/7/2021 ha fatto vacillare le mie convinzioni; sicuramente non ho compreso qualche cosa e, quindi, le sarei grata se volesse fornirmi dei chiarimenti in merito.
    Certa di un Suo riscontro, anticipatamente la ringrazio.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:50h, 28 Settembre

      Gent.ma Sig.ra Rosella,
      parto dalla fine del suo quesito. Effettivamente, a causa di una errata interpretazione della destinazione d’uso dell’immobile classificato in C/2, la risposta non era corretta e non coerente con altre dello stesso tenore. Non posso che ringraziarla per la nota.
      Passando al Suo quesito, ci troviamo di fronte ad un edificio composto di 2 unità abitative funzionalmente indipendenti e di due pertinenze staccate da esse (una adiacente e l’altra aderente). Pertanto, si rientra nella casistica degli edifici unifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Poichè negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma, indipendentemente dalla loro collocazione, l’applicazione dei bonus è limitato ad una sola quota per ogni unità immobiliare indipendente.
      Definito il quadro normativo, nel caso specifico si prevedono interventi di efficientamento energetico sulla prima u.i. e di riduzione del rischio sismico sulla relativa pertinenza, mentre sulla seconda u.i. ci saranno solo interventi di efficientamento energetico. Pertanto, si avrà diritto a 96 mila euro di sismabonus per ogni unità abitativa e, per quanto riguarda l’ecobonus, per ogni unità abitativa spetterà 50 mila euro per l’isolamento termico, 30 mila euro per la sostituzione dell’impianto termico (se intervento trainante), 48 mila euro per l’impianto fotovoltaico con il limite di 2.400 euro per KW di potenza dell’impianto, 48 mila euro per i sistemi di accumulo con il limite di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Luca Sciroccale
    Pubblicato alle 11:42h, 27 Settembre

    Buongiorno, avrei necessità di un chiarimento riguardante il numero di massimali per un condominio minimo costituito da n°2 unità immobiliari e una pertinenza, la pertinenza risulta essere accatastata e riferitita ad una sola delle due unità e NON in conproprietà. Trattandosi di condominio minimo il tetto massimale per il sismabonus va moltiplicato per n°3 unità? oppure si ha il solo massimale di 96.000 dell’edificio abitativo da poter apllicare sulla pertinenza? Questo perchè se la pertinenza avesse suo limite di spesa, sarebbe possibile utilizzare i due massimali distinti delle due unità abitative per rifare il tetto con adeguamento sismico. Garzie in anticipo.

    Saluti, Luca Sciroccale

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 16:05h, 27 Settembre

      Gentile lettore,
      il mini-condominio composto di 2 unità abitative e una pertinenza può usufruire di 288mila euro come limite massimo di spesa agevolato.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Silvia Sp.
    Pubblicato alle 18:54h, 27 Settembre

    Gent.le dott. Ficarelli,

    Le pongo il mio caso con la speranza che possa aiutarmi ad individuare correttamente le unità ed i relativi massimali di spesa. Un unico proprietario possiede due fabbricati adiacenti dotati di impianto di riscaldamento centralizzato comune ai due edifici. L’edificio A è interamente residenziale, unica particella di categoria catastale A4. L’edificio B consta di tre unità di cui: una unità residenziale categoria catastale A4, un negozio di categoria C1 e un magazzino di categoria C2. Anche in questo caso l’edificio è a destinazione residenziale, essendo l’unità di categoria A4 prevalente in superficie rispetto alla sommatoria delle altre due. Tutti i locali sono indipendenti ed accessibili autonomamente, non vi è inoltre alcun legame di pertinenzialità tra le particelle non residenziali e l’abitazione al piano superiore. Il proprietario intende svolgere un intervento di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione delle partizioni interne, finalizzata all’accorpamento dei due edifici adiacenti, senza aumento di volumetria, e alla realizzazione di due appartamenti (uno al piano primo e uno al piano secondo) con garage in comune al piano terra. L’intervento comprende importanti azioni di miglioramento sismico sui due edifici adiacenti, da cielo a terra, costituenti un’unica unità strutturale. La ristrutturazione prevede inoltre interventi di efficientamento energetico che coinvolgono l’involucro edilizio e gli impianti.
    Alla luce di quanto descritto, è corretto considerare il caso assimilabile a quello di un edificio unifamiliare con numero di unità immobiliari da 2 a 4? E dunque considerare ai fini degli interventi sismici 4 unità (massimale 96.000 x 4) dal momento che ci troviamo in zona sismica 2? Per gli interventi di efficientamento energetico, trainanti e trainati, è corretto considerare il limite di 2 unità trattandosi di un’unica persona fisica?

    La ringrazio e la saluto cordialmente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:45h, 10 Ottobre

      Gentile lettrice,
      l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. Per completezza di argomento, come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5- 05839 del 29 aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», è confermato che le pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. In particolare, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio”. Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze. Ciò comporta che, nel caso di edifici di un unico proprietario, e sulla scorta dei chiarimenti forniti con la Circolare n. 24/E del 2020 in relazione ai condomìni, l’importo massimo di spesa ammesso al Superbonus in relazione agli interventi antisismici è pari a euro 96.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze.
      Per quanto riguarda le modalità di determinazione del limite massimo di spesa agevolabile, come ribadito dalla Circolare n. 30/E del 2020, se si realizza un intervento che comporta l’accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell’ambito della demolizione e ricostruzione, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che ai fini dell’applicazione della predetta detrazione, in generale, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.
      Nel Suo caso, in qualità di unico proprietario di due unità immobiliari residenziali e due unità immobilari non pertinenziali accatastate in C/1 e C/2 ubicate in altro edificio adiacente con il quale si condivide l’impianto termico centralizzato, si intende procedere alla demolizione e ricostruzione, “senza aumento di volumetria”, per ottenere un unico edificio con due abitazioni e un box comune.
      Sulla base delle osservazioni svolte, nel presupposto che gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrino tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, come risultante dal titolo amministrativo e che sussistano tutte le condizioni previste dalla norma in esame, Lei potrà beneficiare del Superbonus secondo le seguenti modalità:
      – per gli interventi antisismici di cui al comma 4 dell’articolo 119, il limite di spesa è pari a 96.000 euro per ciascuna delle 4 unità immobiliari che costituiscono
      l’edificio prima dell’inizio dei lavori (gli immobili classificati in C/1 e C/2 e le 2 abitazioni);
      – per gli interventi di efficientamento energetico di cui al comma 1 dell’articolo 119 (interventi trainanti), il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile, è calcolato con riferimento a 4 unità immobiliari anche se non dotati di impianto di riscaldamento. Gli interventi, però, potranno essere effettuati solo sulle unità immobiliari riscaldate (quelle non riscaldate potranno usufruire della detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie);
      – per gli interventi di efficientamento energetico di cui al comma 2 dell’articolo 119 (interventi trainati), il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile, è limitato a 2 unità immobiliari in applicazione del limite posto dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Flavio Angioletti
    Pubblicato alle 22:44h, 27 Settembre

    buona sera Dott. Ficarelli,
    vorrei porle il mio quesito, abito in una villa unifamiliare di tre piani degli anni 70, 150metri quadri ogni piano,
    il piano terra è registrato al catasto come C3 (laboratorio) questo locale è dotato di impianto di riscaldamento e presenta anche un box
    il primo piano registrato come A3 è l’abitazione, il secondo piano è un solaio al rustico classificato come F3 (unità in corso di completamento) anche questo presenta una stanza riscaldata,
    esternamente staccato 2 metri dalla casa c’è un’autorimessa classificata come C6. Vorrei demolire l’intero immobile compreso box esterno e realizzare 3 abitazioni.
    è possibile usufruire del bonus per ogni unità? oltre al sismabonus sarebbe possibile accedere anche a ulteriori agevolazioni come fotovoltaico, pompe di calore ecc
    ringrazio per il tempo dedicatomi
    Flavio

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:29h, 13 Dicembre

      Gentile lettore,
      mi scuso con Lei ma il Suo quesito è sfuggito tra i tanti. Spero che il mio consiglio Le possa servire ancora.
      L’edificio rientra nella casistica prevista dal comma 9, lettera a) dell’art. 119 D.L. 34/2020, poichè lei è unico proprietario di un edificio composto da 2 unità immobiliari (C/3 e A/3). Sia l’unità immobiliare F/3 che l’autorimessa C/6 non sono calcolate nel computo perchè, rispettivamente, inesistente (ai fini del Superbonus) e staccata dall’edificio principale.
      Per cui, i limiti di spesa per il sismabonus sono calcolati per 2 unità immobiliari. Per l’ecobonus, stesso calcolo per i lavori trainanti. Anche per i trainati spettano i bonus per ogni unità (2): l’abitazione e il C/3 che diventerà abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Paola
    Pubblicato alle 07:09h, 28 Settembre

    Buongiorno dott Ficarelli.
    Mia suocera è proprietaria di seconda casa accatastata A/3 in campagna e terreno con pertinenza accatastata C/2(ex stalla) oggi rimessa attrezzi in comproprietà.
    Ha diritto ad accedere al sismabonus 110% per rifare il tetto della sola pertinenza? Sia la casa che la pertinenza adesso sono rurali, posso deruralizzare solamente la casa e non la pertinenza per accedere al sismabonus?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:19h, 28 Settembre

      Gentile lettrice,
      i fabbricati rurali sono gli immobili posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione, oppure quale abitazione dell’imprenditore agricolo. Per gli immobili già censiti come rurali al Catasto dei Fabbricati, ai soli fini della cancellazione di ogni annotazione riferita alla ruralità, il soggetto obbligato deve presentare apposita richiesta all’Ufficio provinciale – Territorio competente, entro il termine di 30 giorni da quello in cui l’unità immobiliare ha perso i previsti requisiti. Però, il Decreto Requisiti del 6 agosto 2020, all’articolo 4, include, tra i soggetti ammessi alle detrazioni, anche gli edifici rurali (“Per gli interventi di cui all’art. 2, la detrazione dall’imposta sul reddito spetta: a) alle persone fisiche, agli enti e ai soggetti di cui all’art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, non titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per la esecuzione degli interventi di cui all’art. 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti”). Per cui la “deruralizzazione” del fabbricato è superflua ai fini del Superbonus, invece necessaria per evitare recuperi d’imposta per utilizzo indebito di agevolazioni fiscali (nel caso il fabbricato non venga più utilizzato per l’esercizio dell’attività agricola).
      Detto questo, la Circolare 30/E/2020, al paragrafo 4.1.1, ammette “che un intervento trainante possa essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale purché tale intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • manuel
    Pubblicato alle 10:27h, 28 Settembre

    Gentile Dott. Ficarelli,
    grazie mille per la rispota. L’intervento prevede proprio la demolizione e ricostruzione del fabbricato abitativo e C/6 con cambio di destinazione d’uso di quest’ultimo. Il titolo edilizio sarà una Scia in alternativa al pdC e conterrà il cambio di destinazione d’uso del C6.
    Per cui mi sembra di capire che posso usufruire di un doppio massimale. Stesso discorso vale per il bonus mobili?

    Grazie ancora
    Manuel

  • Flavio
    Pubblicato alle 17:52h, 28 Settembre

    buona sera Dott. Ficarelli,
    vorrei porle il mio quesito, abito in una villa unifamiliare di tre piani degli anni 70, 150metri quadri ogni piano,
    il piano terra è registrato al catasto come C3 (laboratorio) questo locale è dotato di impianto di riscaldamento e presenta anche un box
    il primo piano registrato come A3 è l’abitazione, il secondo piano è un solaio al rustico classificato come F3 (unità in corso di completamento) anche questo presenta una stanza riscaldata,
    esternamente staccato 2 metri dalla casa c’è un’autorimessa classificata come C6. Vorrei demolire l’intero immobile compreso box esterno e realizzare 3 abitazioni.
    è possibile usufruire del bonus moltiplicato per ogni unità? oltre al sismabonus sarebbe possibile accedere anche a ulteriori agevolazioni come fotovoltaico, pompe di calore ecc
    ringrazio per il tempo dedicatomi
    Flavio

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:32h, 28 Settembre

      Gentile lettore,
      gli edifici di partenza sono tre e di categoria diversa (A/3, C/3 e C/6) dove il secondo non è pertinenziale al primo e il terzo è staccato dall’edificio principale. L’unità immobiliare classificata in F/3 non viene considerata. Si rientra, dunque, nella categoria degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
      Mentre per l’applicazione del sismabonus con aliquota al 110% sull’abitazione non ci sono problemi, per l’edificio classificato nella categoria C/3 occorre fare delle precisazioni. Con la Legge 232/2016, art. 1 comma 2, anche gli edifici abitativi diversi dall’abitazione principale e quelli utilizzati per le attività produttive rientrano nelle agevolazioni del sismabonus. In particolare, per gli edifici utilizzati per le attività produttive, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che questi possono rientrare nelle agevolazioni del super-sismabonus con detrazione delle spese al 110% ai sensi del D.L. 34/2020 nel caso di cambio di destinazione d’uso in abitativo.
      L’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. Per completezza di argomento, come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5- 05839 del 29 aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», sembra confermato che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. In particolare, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio”. Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze. Ciò comporta che, nel caso di edifici di un unico proprietario, e sulla scorta dei chiarimenti forniti con la citata circolare n. 24/E del 2020 in relazione ai condomìni, l’importo massimo di spesa ammesso al Superbonus in relazione agli interventi antisismici è pari a euro 96.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze. Nel Suo caso, il limite agevolato è di 288 mila euro, con una ulteriore precisazione: la pertinenza non si sarebbe dovuta tenere in considerazione in quanto staccata dall’edificio e, siccome si applicano le regole del condominio, non si dovrebbe calcolare. Invece si calcola in quanto rappresenta un ulteriore immobile soggetto a demolizione e ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso in abitazione. Per interventi di efficientamento energetico consistenti, ad esempio, nella posa del cappotto termico, l’importo massimo di spesa, pari a euro 40.000, va moltiplicato per 2 unità immobiliari, nel Suo caso, 80 mila euro. La sostituzione dell’impianto di riscaldamento avrà un ecobonus di 20 mila euro x 2 u.i., oppure 27.272,72 euro se considerati trainati per ogni u.i.. E così di seguito per gli altri bonus sempre nel limite di 2 unità immobiliari in quanto dotate di impianti di riscaldamento prima della demolizione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Luca Giotto
    Pubblicato alle 12:05h, 30 Settembre

    Buongiorno Dott Ficarelli
    Mi rimangono alcuni dubbi anche se il suo sito risulta molto chiaro, nel mio condominio ci sono 34 appartamenti e 39 box, di questi 2 appartamenti sono sprovvisti di box pertinenziale, 2 box sono di proprietà di esterni al condominio, i restanti box sono di proprietari che hanno 2 o 3 box.
    Per il calcolo dei massimali di spesa, calcolo 34 appartamenti + 32 pertinenze = 66 unità ?, oppure 34 + 39 = 73 unità ?, i vari interpelli non riportano mai l’esempio dove ci sono più pertinenze della stessa categoria per ogni appartamento ad esempio 2 c/6 accatastati separatamente, qui sorge il dubbio se calcolare le unità immobiliari come da art. 119 (tutte quelle che compongono l’edificio) o secondo le pertinenze da circolari dell’ADE.
    Grazie mille per la disponibilità, cordiali saluti

    Luca

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:11h, 04 Ottobre

      Gentile cliente,
      laddove la norma e la relativa prassi non lo vieta esplicitamente, ritengo consentito il calcolo previsto dalla norma. Pertanto, sono del parere che per il calcolo dei massimali di spesa di debba moltiplicare l’importo ammesso per il numero complessivo delle unità immobiliari esistenti nel condominio. Nel Suo caso, 73 u.i.
      L’Agenzia delle Entrate, a tale proposito, con la Circolare 30/E/2020, con la risposta 4.4.4, “ritiene che, conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Elia
    Pubblicato alle 14:00h, 01 Ottobre

    Buonasera Dott. Ficarelli, articolo interessante, chiaro ed esaustivo.
    Ho solamente un ultimo quesito da porLe.
    Sono proprietario di un immobile A/2 con pertinenza (staccata dall’edificio) C/2 autonomamente accatastata.
    All’interno dello stesso fabbricato vi è una porzione, autonomamente accatastata, classificata come C/2 o C/6 di altro proprietario.
    In pratica il piano superiore è tutto di mia proprietà, il piano inferiore è stato diviso e una parte, circa 40mq, venduta.
    L’unica parte in comune è il tetto e un po’ di facciata, in quanto sia gli ingressi sia i resede sono indipendenti ed esclusivi con confini ben definiti.
    Volendo ristrutturare la parte di mia proprietà, con interventi che coinvolgono anche il tetto e le pareti esterne, Siamo in presenza di:
    – un’unità unifamiliare (96.000€ per sisma e 50.000 per cappotto termico ecc..) quindi l’unità immobiliare non di mia proprietà non accede ad alcuna agevolazione per la quota parte di cappotto e tetto;
    – “condominio minimo” orizzontale composto da 2 unità e quindi la possibilità di moltiplicare i tetti di spesa per le singole unità immobiliari (96.000×3 e 40.000×3 ecc,,) e l’accesso all’agevolazione anche per la parte di cappotto termico e del tetto sull’unità immobiliare C/2 o C/6 non di mia proprietà in quanto la superficie destinata ad uso residenziale è ben oltre il 50%.
    Grazie in anticipo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:33h, 10 Ottobre

      Gentile lettore,
      nel Suo quesito dichiara che le unità immobiliari che compongono l’edificio, benché funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, hanno in comune “il tetto e un po’ di facciata” e tenuto conto altresì della presenza di una pluralità di proprietari, si ritiene, che, nell’ambito della fattispecie in esame, i chiarimenti di seguito riportati si riferiscono alla nozione di “condominio” (trattasi, nel caso specifico, di “condominio minimo”).
      Infatti, la sussistenza dei requisiti dell’autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari ma non rileva, ovviamente, ai fini dell’individuazione degli edifici in condominio o composti da due a
      quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
      Detto ciò, se, a quanto pare, le unità immobiliari nell’edificio sono due e non tre, in quanto la pertinenza relativa alla Sua abitazione è staccata dall’edificio dove insiste l’abitazione, il massimale di spesa per gli interventi di riduzione del rischio sismico si moltiplica per 2 per un totale di 192 mila euro. I limiti di spesa per l’isolamento termico sono moltiplicati per 2 unità immobiliari (in quanto edificio condominiale) ma gli interventi non riguardano le superfici non riscaldate (presumibilmente la porzione dell’altro proprietario). Gli interventi trainati riguarderanno la sola abitazione e, pertanto, i limiti di spesa sono riferiti ad una sola unità immobiliare.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco Antonini
    Pubblicato alle 15:45h, 01 Ottobre

    Buonasera Dott. Ficarelli,
    vorrei porle un quesito circa un intervento che vorrei agevolare con sismabonus 110% riguardante la ristrutturazione edilizia con contestuale cambio di destinazione d’uso di una pertinenza.
    L’immobile principale è composto da due piani fuori terra di cui il piano terra è di altro proprietario e il piano primo è di mia proprietà. ognuna delle due proprietà a una corte esclusiva esterna nella quale ci sono rispettivamente le pertinenze delle unità immobiliari. La pertinenza relativa al mio immobile è catastalmente composta da una porzione C/6 e da altra porzione A/4 costituenti unica piccola pertinenza.
    Il progetto prevede la ristrutturazione della pertinenza con cambio d’uso ad abitativo.
    Mi chiedevo:
    – il limite di spesa è corretto essere € 96.000 unico per la pertinenza e per l’abitazione?
    – ci sono altri presupposti oggettivi ostativi all’intervento?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:26h, 06 Ottobre

      Gentile Sig. Antonini,
      purtroppo il quesito è incompleto per poter dare una risposta esaustiva. Occorre sapere se le due unità immobiliari abitative sono funzionalmente indipendenti ed hanno accesso autonomo, oppure esiste di fatto un condominio. Inoltre, occorre sapere se le pertinenze fanno parte dello stesso corpo di fabbrica. Per ultimo, per “porzione” di A/4 si intende che è un fabbricato con 2 unità immobiliari A/4 e C/6? In questo caso, la demolizione e ricostruzione o la semplice ristrutturazione dell’edificio composto da 2 unità immobiliari di Sua proprietà che cambiano destinazione d’uso in u.i. abitativa, comporta l’applicazione di un bonus doppio. Ma, ripeto, occorre maggiore precisione nel quesito.

  • Ivan M.
    Pubblicato alle 19:11h, 03 Ottobre

    Salve dott. Ficarelli,
    innanzitutto La ringrazio e mi complimento,
    Volevo porre alla Sua attenzione il seguente caso.
    L’edificio, di tre piani è costituito da:
    1. Piano terra: in parte C/3, attività produttiva, in parte autorimessa C/6 pertinenza dell’abitazione. Entrambe le unità di proprietà al 100%.
    2. Primo piano abitazione A/3, proprietà 50%
    3. Terzo piano in parte F/3, in parte C/2, proprietà 100%.
    I tre piani hanno un vano scala comune, così come in comune è il terrazzo, che fa da tetto piano all’intero edificio.

    Ai fini della fruizione del Superbonus 110%, le pongo i seguenti quesiti:
    1. Terrazzo: è possibile realizzare un isolamento termico, essendo lo stesso contemporaneamente sia solaio di copertura dell’ultimo piano che dell’intero fabbricato?
    2. Deposito C/2: essendo pertinenza dell’abitazione, si può realizzare all’interno un impianto di riscaldamento?
    3. Il fabbricato è da considerarsi condominio a tutti gli effetti?
    4. Autorimessa C/6: è possibile realizzare un intervento di isolamento termico, essendo la stessa parte integrante del fabbricato?

    Grazie mille, distinti saluti
    Ivan M.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:22h, 04 Ottobre

      Gentile lettore,
      rispondo in ordine alle quattro domande poste, presumendo che solo l’unità immobiliare abitativa (A/3) sia riscaldata.
      1) le unità immobiliari dell’ultimo piano, classificate in categoria F/3 e C/2, non hanno riscaldamento. Per cui, l’isolamento termico non è ammesso. Qualora la C/2 fosse riscaldata, l’isolamento termico sarebbe ammesso solo per la parte relativa alla stessa unità riscaldata, non solo per la parte confinante con il solaio ma anche con le pareti che dividono la C/2 dalla F/3;
      2) l’intervento non rientra nel super-ecobonus, perchè si prende sempre la situazione pre-interventi. Si potrebbe rendere riscaldata l’unità immobiliare prima della presentazione della Cilas, ma ritengo l’intervento molto rischioso e chiaramente rilevabile come operazione per ottenere un indebito utilizzo di agevolazioni fiscali;
      3) l’edificio non è condominiale, in quanto non sono presenti unità immobiliari di proprietà esclusiva di una persona fisica o in comproprietà di altre persone fisiche diverse da quelle che detengono altre unità immobiliari. Ma, ai fini del Superbonus, si applicano le regole del condominio in quanto Lei è proprietario di più unità immobiliari (A/3 e C/3) con pertinenze (C/2 e C/6);
      4) No, in quanto l’intervento di isolamento termico si realizza solo sugli immobili provvisti di riscaldamento.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Vito
    Pubblicato alle 06:36h, 04 Ottobre

    Salve Dottore, demolizione e ricostruzione di 2 u.i. ed 1 pertinenza c6 non riscaldata, tutte unico proprietario per arrivare ad 1 sola unita comprensiva di garage. Dal mio calcolo risulta che mi spettano 3 massimali di 96000 per il sisma bonus, ,ma per il cappotto e l impianto di riscaldamento/raffrescamento posso moltiplicare sempre x 3 ? La ringrazio tanto per la sua disponibilita’ e competenza…

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:53h, 04 Ottobre

      Gentile lettore,
      ai fini del Superbonus, anche per l’unico proprietario di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari (senza considerare le pertinenze), i limiti di spesa vanno calcolati considerando, nel numero delle unità da moltiplicare per gli importi previsti dalla norma a seconda degli interventi realizzati, anche le pertinenze distintamente accatastate che fanno parte dell’edificio oggetto dei lavori.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Elia
    Pubblicato alle 15:08h, 05 Ottobre

    Gentile Dr. Ficarelli,
    può nascere un condominio minimo tra un’abitazione civile ed un deposito (C/2) di due diverse proprietà? Le parti comuni sono il suolo, le mura e il tetto.
    Considerando inoltre che l’abitazione civile ha anche una pertinenza (C/2) autonomamente accatastata, i limiti di spesa ai fini del superbonus (sia ecobonus che sismabonus) sono da moltiplicarsi per 3?

    La ringrazio.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:09h, 06 Ottobre

      Gentile lettore,
      il condominio minimo si costituisce quando almeno due unità immobiliari di qualsiasi categoria appartengono a soggetti diversi. Nel Suo caso, ci sono 3 unità immobiliari, di cui una abitazione, la relativa pertinenza e un deposito di altra proprietà. Occorre prima di tutto verificare se l’edificio è residenziale oppure non residenziale. Per verificarlo, occorre calcolare la superficie dell’abitazione (e della pertinenza, in base all’ultimo interpello n. 904-2305/2021 della Dre Lombardia che ha confermato che la superficie delle pertinenze fa “cumulo” con l’unità immobiliare a cui sono asservite, per cui cantine e garage degli immobili abitativi si contano come superfici abitative) che deve essere superiore del 50% rispetto alla superficie complessiva dell’edificio. In caso positivo, è possibile ammettere al superbonus anche gli interventi realizzati sulle unità non residenziali, ad esempio uffici e/o depositi e magazzini. Resta, tuttavia, esclusa, la possibilità di beneficiare del superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità non residenziali.
      Il limite di spesa ai fini del sismabonus e dell’ecobonus sono da moltiplicarsi per 3.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • andrea
    Pubblicato alle 11:46h, 06 Ottobre

    Gent.mo dottore grazie per il contributo. Le pongo il mio caso simile ad altri ma non totalmente chiaro.,
    STATO ATTUALE
    Condominio minimo di due unità immobiliari (su due piani) con riscaldamento autonomo e una pertinenza non riscaldata.
    INTERVENTO
    Demolizione e ricostruzione con ampliamento.
    Complesso monopiano con struttura unica, costituita da due appartamenti e due pertinenze (garage, la cui superficie equivale all’ampliamento)
    Appartamenti nello stato finale sempre con riscaldamento autonomo e funzionalmente indipendenti.
    MASSIMALI IPOTIZZATI
    Sismabonus 3*96.000 euro
    Eco cappotto 3*40.000 = 120.000 come condominio minimo (corretto?)
    Eco riscaldamento 3*20.000 riconducendomi al condominio minimo o 2*20.000 visto che nuovo impianto autonomo? diventa trainato?
    Ultima cosa
    Nel sismabonus entrano tutte le opere finalizzate alla realizzazione dell’intervento e quindi anche le fognature e sistemazioni esterne?

    Grazie ancora

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:21h, 06 Ottobre

      Gentile lettore,
      il condominio è costituito qualora le unità immobiliari appartengono a persone fisiche diverse. Dal quesito non viene spiegato se le due abitazioni e il box appartengono ad un solo proprietario o a più persone fisiche. Indipendentemente da questa distinzione, le due fattispecie rientrano nella stessa lettera a) del comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020. Per cui, il calcolo della spesa massima agevolata si fa moltiplicando tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio nello stato in cui si trovano prima della demo-ricostruzione. Pertanto, gli importi sono i seguenti:
      a) sismabonus 96mila x 3;
      b) isolamento termico (intervento trainante): 40mila x 3;
      c) sostituzione impianto di riscaldamento: nel caso si volesse optare per un intervento trainante, ci sarebbe l’obbligo di installare un impianto centralizzato; in questo caso, il limite di spesa è pari a 20mila x 3; nel caso si volesse optare per un intervento trainato per i due appartamenti, il limite sarebbe di 27.272,72 euro per ogni appartamento.
      Per quanto riguarda le fognature e le sistemazioni esterne all’edificio, dipende dal tipo di intervento di riduzione del rischio sismico effettuato. Nel caso in cui si effettuino interventi che presuppongano, per esempio, lo smantellamento dell’impianto fognario al fine di rafforzare le fondazioni dell’edificio, il suo ripristino rientra nella spesa di 288mila euro previste. Stesso ragionamento per tutti gli interventi connessi all’intervento superiore (la riduzione del rischio sismico). Se, al contrario, il sismabonus viene utilizzato per l’alleggerimento del tetto, il rifacimento delle fogne è totalmente estraneo all’intervento principale e potrà rientrare solo nel bonus del 50% sulle ristrutturazioni edilizie.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Luca
    Pubblicato alle 18:22h, 06 Ottobre

    Gentile Dott. Ficarelli
    mi sorge un dubbio di contemporaneità di bonus, premesso che è possibile usufuire contemporaneamente del bonus facciate e del superbonus, secondo lei è possibile usufruire del bonus facciate per quei lati prospiciente le pubbliche vie ed usufruire del superbonus per tutte le facciate interne ???? In questo caso mi troverei appartamenti che usufruirebbero per facciate diverse ad esempio la nord bonus facciate e la ovest supebonus, secondo lei è un’interpretazione corretta o se faccio il cappotto, tutta la lavorazione deve seguire un’unica agevolazione. Grazie mille saluti Luca

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:00h, 06 Ottobre

      Gentile lettore,
      gli interventi ammessi al “bonus facciate” possono rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica riguardanti l’involucro (già agevolabili secondo le disposizioni contenute nell’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013) o tra quelli di recupero del patrimonio edilizio (richiamati all’articolo 16 dello stesso decreto).
      In considerazione della possibile sovrapposizione, il contribuente può avvalersi, per le stesse spese, di una sola detrazione, rispettando gli adempimenti specificamente previsti per l’agevolazione scelta. Nel caso in cui si effettuino interventi riconducibili a differenti fattispecie agevolabili (per esempio, si realizzino nell’ambito dell’isolamento termico dell’involucro dell’intero edificio sia interventi sulla parte opaca della facciata esterna, ammessi al “bonus facciate”, sia interventi di isolamento della restante parte dell’involucro, ammessi al cosiddetto “ecobonus”, il contribuente potrà usufruire di entrambe le agevolazioni a condizione che:
      • siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi;
      • siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • PALERMO MASSIMO
    Pubblicato alle 19:27h, 06 Ottobre

    Buonasera Dottore, complimenti per l’articolo veramente istruttivo. Le sottopongo il mio caso. Condominio di otto villette suddivise in due corpi di fabbrica adiacenti, uno composto da cinque villette a schiera e l’altro da tre villette, tutte identiche e funzionalmente indipendenti con accesso ed impianti indipendenti, Ogni villetta ha come pertinenza un posto auto scoperto, catastalmente indipendente e con rendita propria, posizionati in adiacenza lungo il viale di accesso condominiale. Io ho una villetta a schiera (categoria A7 classe 4) che fa parte del corpo di fabbrica di cinque villette e, a differenza degli altri, sono proprietario di due posti auto (categoria C6 classe 1).
    Solo io ho intenzione di usufruire del superbonus al 110% per cappotto esterno, fotovoltaico con accumulo e colonnine di ricarica per autovetture elettriche. Un posto auto è confinante con la mia villetta e l’altro a circa dieci metri dal mio ingresso autonomo.
    La villetta è una seconda casa, non la mia residenza principale
    I due posti auto pertinenziali concorrono alla definizione dei limiti di spesa? Cioè, quante sono le unità immobiliari da considerare nel calcolo?
    La ringrazio in anticipo per la sua cortesia e disponibilità. Massimo P.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:14h, 06 Ottobre

      Gentile lettore,
      per quanto riguarda le unità unifamiliari funzionalmente indipendenti, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Per cui, nel Suo caso deve considerare solo un’unità.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • angelo
    Pubblicato alle 09:05h, 09 Ottobre

    Mi complimento con il Dottore Ficarelli per la professionalità con cui tratta gli argomenti. Vorrei approfittare anche io della Sua disponibilità ponendole un quesito.
    Fabbricato costituito da n.2 unità collabenti (la prima al piano terra, la seconda al piano primo e terrazzo, collegate internamente da una scala comune), entrambe residenziali prima di diventare collabenti. Le due unità hanno due proprietari distinti e presentano vecchio impianto di riscaldamento per ogni unità.
    Oltre al corpo scala interno, i proprietari hanno in comunione un ulteriore immobile distante circa 5 metri dal fabbricato di cui sopra, anch’esso attualmente collabente e precedentemente destinato a garage C/6.
    L’intenzione dei due proprietari è procedere alla demolizione e ricostruzione di tutti i corpi descritti, realizzando n.2 nuove villette indipendenti tra loro, ciascuna con un garage annesso.
    Per la determinazione dei massimali di spesa è corretto il seguente calcolo:
    1. INTERVENTI TRAINANTI ANTISISMICI
    96.000,0×3=288.000,0€ (considerando tra le unità anche il collabente ex-garage comune in quanto nel progetto si avrà cambio destinazione di uso in abitazione)
    2. INTERVENTI TRAINANTI DI EFFICIENZA ENERGETICA
    isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro con incidenza superiore a 25% della superficie disperdente
    40.000,0×2=80.000,0€. Devo verificare se l’unità collabente ex garage sia dotata di riscaldamento, in caso positivo ritengo che il massimale diventi 40.000,0×3=120.000,0€
    3. INTERVENTI TRAINATI DI EFFICIENZA ENERGETICA
    Coibentazione di strutture opache verticali e orizzontali (coperture e pavimenti) e sostituzione di finestre comprensive di infissi
    54.545,45×2=109.090,9€. Devo verificare se l’unità collabente ex garage sia dotata di riscaldamento, in caso positivo ritengo che il massimale diventi 54.545,45×3=163.636,35€.
    4. INTERVENTI TRAINATI DI EFFICIENZA ENERGETICA
    Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, generatori di aria calda a condensazione, pompe di calore ad alta efficienza, sistemi ibridi o scaldacqua a pompa di calore
    27.272,73×2=54.545,45€. Devo verificare se l’unità collabente ex garage sia dotata di riscaldamento, in caso positivo ritengo che il massimale diventi 27.272,73×3=81.818,19€.
    Infine, considerando il fatto che le due unità abitative da realizzare non saranno uguali tra di loro, le spese ammissibili di cui ai massimali sopra, vanno contabilizzate per ogni singola nuova unità immobiliare o va considerata la spesa complessiva? Provo a spiegarmi meglio. Se il primo proprietario realizza 100mq di abitazione ed il secondo 50mq, la spesa ammissibile intervento antisismico di 96.000,0€x2=192.000,0€ possono essere spesi indistintamente sui 2 fabbricati fino al raggiungimento del massimale totale oppure ogni nuova abitazione ha un 96.000,0€ di spesa e la parte eventualmente eccedente non può essere spesa sull’altra abitazione? Stesso dicasi per le spese eccedenti i massimali ammessi, che andranno a beneficiare del bonus casa 50%…tali extra andranno divisi tra i due proprietari delle 2 nuove abitazioni in parti uguali, o in proporzione ai lavori da fare su singola unità?
    La ringrazio anticipatamente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 07:53h, 10 Ottobre

      Gentile lettore,
      la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E, richiamata dall’interpello n. 161 dell’8 marzo 2021, ha chiarito che le agevolazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Ai fini dell’ecobonus, inoltre, per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile.
      Nel caso prospettato ci troviamo in un edificio condominiale, definito “minicondominio” per la presenza di solo due condòmini, per cui si applicano le regole dettate per i condomìni, secondo le quali le pertinenze, se autonomamente accatastate, assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali, a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, a condizione che non siano collocate in un edificio separato, sul quale non si interviene. Nel quesito viene invece chiarito che la pertinenza è collocata in un altro edificio distante 5 metri dall’edificio principale e, inoltre, l’intenzione è di accorparla, dopo la demo-ricostruzione di tutti i fabbricati, all’edificio principale per realizzare due unità abitative (già esistenti) con rispettive pertinenze (che da una diventano due). Ciò implica che i massimali di spesa si moltiplicano per 2 unità immobiliari perchè la pertinenza non assume rilevanza fiscale autonoma. Per cui, rispondendo alle Sue domande numerate: 1) 96mila euro x 2; 2) 40mila euro x 2; 3) 54.545,45 euro x 2; 4) 27.272,72 euro x 2. Poichè è un edificio condominiale, le spese riguardanti gli interventi trainanti sono spese riferite al condominio e quindi ripartite secondo le tabelle millesimali oppure, in mancanza, ad un accordo predeterminato tra i condòmini in base ad altri parametri (superficie complessiva, utilizzi di parti condominiali, ecc…); per quanto riguarda le spese per gli interventi trainati ogni proprietario avrà diritto ai bonus previsti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Manuel
    Pubblicato alle 23:32h, 09 Ottobre

    Salve Luciano e staff di PI,

    Complimenti per l’articolo molto chiaro, che semplifica una questione molto delicata. Apprezzerei molto una vostra conferma per chiudere il cerchio sulla mia pratica

    Sono proprietario unico di una palazzina in Trentino di 4 piani con 3 appartamenti (2 di questi dati in comodato a 2 persone diverse) e al piano terra un deposito c2 con entrata indipendente (sub distinto e senza vincolo pertinenziale agli appartamenti) – questo c2 (circa 50mq) e’ composto di 3 stanze, un bagno e corridoio di collegamento tra le stanze – ed e’ riscaldato come permesso dal regolamento comunale.

    Faro’ una ristrutturazione integrale e riqualificazione energetica con cambio di destinazione d’uso del c2 in a3. Tutto e’ pronto e apriremo la CILA S e SCIA in Ottobre. L’intervento trainante sarebbe il cappotto esterno, e i trainati sarebbero climatizzazione (caldaia centralizzata a pellet in quanto siamo in un comune demetanizzato, serramenti, ftv, etc..).

    Il dubbio sussiste sul numero dei massimale di spesa a cui potremo accedere: Il termotecnico, che e’ colui che assevera la pratica, mi dice che potremmo fare il Superbonus sulle 4 unita’ immobiliari (io sul mio appartamento e il c2, e i comodatari sui loro due appartamenti in detenzione) accedendo a 4 massimali sia per i trainanti (cappotto) che per i trainati (climatizzazione, serramenti, etc..). Il mio commercialista conferma questo dandomi le seguente risposte dell’AdE come referenza:

    n. 562/2020
    n. 461/2021
    n. 464/2021
    n. 568/2021

    E le parti rilevanti al mio caso sono che:
    In relazione agli interventi sulle parti comuni dell’edificio descritto nell’istanza, andranno considerate, ai fini della verifica del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio, incluse le pertinenze (dunque immagino anche i c/2)
    In relazione agli interventi sull’edificio andranno considerate, ai fini della verifica del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, tutte le unità immobiliari di cui si compone l’edificio censite in Catasto prima dell’inizio dei lavori, incluse le pertinenze.
    il Superbonus spetta sugli interventi “trainanti” e gli interventi “trainati” effettuati, tra l’altro, su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze. Sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa
    quello che non e’ esplicitato chiaramente e’ se anche le spese per gli interventi trainati dentro i c/2 (dunque non su parti comuni) hanno un loro massimale a parte, per esempio la distribuzione del nuovo impianto di riscaldamento (che nel mio caso e’ un trainato). Capisco che le pertinenze accatastate autonomamente in un condominio (che presenta “parti comuni”) concorrono a determinare la spesa massima detraibile, purché siano inglobate nello stesso fabbricato in cui si trovano gli appartamenti interessati dai lavori. Se fosse necessario stabilire un vincolo pertinenziale tra il c/2 e uno degli a/3 non sarebbe un problema se questo e’ necessario per avere questo massimale aggiuntivo.

    Grazie molte

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:02h, 10 Ottobre

      Gentile lettore,
      all’inizio del suo quesito ha scritto che al piano terra c’è un “deposito C/2 con entrata indipendente (sub distinto e senza vincolo pertinenziale agli appartamenti)”. La nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Dall’illustrazione del quesito non mi sembra che l’unità immobiliare classificata in categoria C/2 e in vista di cambiare destinazione d’uso in A/3 sia, ad oggi, una pertinenza. Di conseguenza, ritengo irrilevanti i richiami della normativa vigente al concetto di “pertinenza” per individuare il numero delle unità immobiliari per il calcolo dei massimali utilizzabili ai fini del superbonus. Inoltre, il Suo caso specifico rientra nella casistica dell’edificio composto di più unità immobiliari da 2 a 4 di proprietà di una sola persona fisica di cui al nuovo comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che permette di moltiplicare sia il massimale per il sismabonus che i massimali per l’ecobonus, con riferimento ai lavori trainanti, per un numero di 4 unità immobiliari, indipendentemente se è presente o meno una pertinenza (che nel Suo caso non c’è). Per rasserenarlo maggiormente, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio”. Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto. Ciò comporta che, nel caso di edifici di un unico proprietario, e sulla scorta dei chiarimenti forniti con la Circolare n. 24/E del 2020 in relazione ai condomìni, l’importo massimo di spesa ammesso al Superbonus in relazione agli interventi antisismici è pari a euro 96.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Nel Suo caso, 384mila euro. Le agevolazioni sugli interventi di efficientamento energetico seguono lo stesso ragionamento in quanto attualmente l’u.i. di categoria C/2 è riscaldata. Per cui, i lavori trainati saranno ammessi anche su questa unità, oltre ad essere ammessi gli interventi di coibentazione delle pareti esterne della stessa unità al pari degli altri tre pini sovrastanti.
      L’unica perplessità è data dalla scelta che è stata fatta di considerare trainato l’intervento sull’impianto termico, che sarebbe stato opportuno considerare trinante in modo da suddividere i costi in base alle tabelle millesimali dell’immobile o, in mancanza, in base al metodo scelto.
      Buon inizio lavori.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • MARCO ANTONINI
    Pubblicato alle 10:29h, 11 Ottobre

    Buongiorno,
    la ringrazio per le sue precisazioni fornitomi. Le rispondo ai dettagli da Lei richiesti:
    – In generale tutto il lotto ha una forma quadrata, nel centro c’è l’immobile principale composto da n.2 piani fuori terra ( piano terra di altra proprietà e piano primo di mia proprietà). Il lotto è poi diviso in parti uguali di cui una è di mia proprietà esclusiva e la restante parte invece di proprietà esclusiva degli altri proprietari. Ognuna di queste due parti ha un accesso direttamente dalla strada dalle quali poi si accede alle rispettive abitazioni in maniera autonoma. L’immobile oggetto di superbonus è fisicamente distaccato dall’immobile principale ed è posto al piano terra sulla corte di mia proprietà;
    – per quanto riguarda gli accessi quindi, si entra nella corte direttamente dalla strada e poi dalla corte si entra attraverso una scala al piano primo dell’immobile principale mentre dal livello della corte si ha l’accesso all’immobile oggetto di superbonus che ripeto è staccato rispetto all’altro fabbricato;
    – per quanto riguarda la definizione di “porzione A4”, intendevo dire che l’immobile è a pianta rettangolare suddiviso al centro da un muro ma nel complesso costituente un fabbricato unico. Le due porzioni che si vengono cosi a formare attraverso la separazione dal muro centrale sono distintamente accatastate una come C/6 e l’altra come A/4;
    – dalla corte precedentemente descritta l’ingresso ai due vani dell’immobile oggetto si superbonus avviene attraverso due ingressi distinti anche se posti sullo stesso prospetto.

    Spero di averle fornito le informazioni da Lei richieste.
    La ringrazio anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:04h, 11 Ottobre

      Dall’ulteriore precisazione dello stato attuale del Suo immobile oggetto di ristrutturazione, risulta, dunque, un unico edificio composto da una unità abitativa A/4 e da una pertinenza C/6, pur identificata come pertinenza dell’altra unità immobiliare abitativa non oggetto di ristrutturazione. In pratica, l’u.i. di categoria C/6 è pertinenza (quindi a servizio) di entrambe le unità abitative.
      Consiglio di non andare oltre il solo limite di 96.000 euro per la ristrutturazione dell’edificio per la presenza della pertinenza, in osservazione dell’indicazione della Circolare 24/E/2020 in cui si precisa che per gli interventi strutturali su singole unità immobiliari l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione (96 mila euro) va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • ROBERTO
    Pubblicato alle 13:50h, 12 Ottobre

    Salve, sono proprietario di un edificio con 4 unità immobiliari di cui un A/3, due C/2 ed un C/6. Tutte le unità immobiliari instono su una corte comune, hanno accessi indipendenti e l’unità C/6 dispone anche di accesso carrabile.(rilevato nel documento di accatastamento).
    L’edificio è stato acquisito per successione ereditaria ed è stato accatastato dopo aver perso i requisiti di ruralità alcuni anni orsono e nei vari documenti non risulta formalmente che le unità C/2 e C/6 siano pertinenze dell’abitazione. Dal punto di vista pratico le unità C/2 sono effettivamente funzionali all’abitazione (magazzini) e quindi credo siano defacto delle sue pertinenze.. Viceversa, l’unità C/6 (ex stalla dotata di accesso carrabile) potrebbe godere di vita autonoma..

    Dal punto di vista della destinazione delle superfici la componente residenziale è preponderante (55%).

    Ciò premesso, ai fini dell’agevolazione del superbonus potrei rientrare nella caso degli edifici da 2 a 4 unità immobiliari, scartando quindi solo le unità C/2 che come pertinenze non vanno incluse nel computo per l’accesso al beneficio?

    Nel caso positivo ai fini del conteggio dell’importo agevolato per le due componenti sisma ed ecobonus è lecito utilizzare il moltiplicativo x 4?

    Grazie mille

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:07h, 12 Ottobre

      Gent.mo Sig. Mazzoli,
      la nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Pur se nei vari documenti non risulta formalmente che le unità C/2 e C/6 siano pertinenze dell’abitazione, come correttamente ha evidenziato nel quesito, l’utilizzo come magazzini ha reso le due unità immobiliari a tutti gli effetti delle pertinenze dell’abitazione. Determinante, e non poco, è l’identificazione dell’unità C/6. Se fosse anch’essa considerata pertinenza, ovviamente non ci sarebbe nessun effetto moltiplicativo del limite di spesa agevolato di 96 mila euro e degli altri limiti relativi agli interventi trainanti; se invece fosse considerata una unità immobiliare di fatto con diversa destinazione d’uso, l’effetto moltiplicativo sarebbe applicabile su tutte le unità immobiliari (96 mila x 4). Il suggerimento, spinto verso il limite del lecito e da accettare solo in caso di alta propensione al rischio, è quello di locare l’immobile o cederlo in comodato d’uso per l’esercizio di un’attività commerciale/agricola/artigianale, sempreché l’intero edificio non sia soggetto a demo-ricostruzione che renderebbe inutile la strategia adottata per evidente utilizzazione distorta delle agevolazioni. Una soluzione più accettabile è quella della cessione a terzi dell’unità immobiliare in argomento che trasformerebbe l’edificio in condominio con ulteriori vantaggi in termini di scadenza delle agevolazioni.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Thierry Rosset
    Pubblicato alle 19:53h, 12 Ottobre

    Buonasera dott. Ficarelli,
    innanzitutto complimenti per il suo articolo e la (notevole) pazienza nel rispondere a tutti i quesiti (più che commenti) che le vengono posti.
    Mi aggiungo alla coda per chiederle un chiarimento relativo alla corretta computazione delle pertinenze C/6. Il caso di specie è relativo ad un CONDOMINIO CON AUTORIMESSE INTERRATE PERTINENZIALI situate (planimetricamente) NON al di sotto delle unità residenziali. Ho infatti la necessità di capire come calcolare correttamente il massimale “cedibile” in caso di un condominio interessato ad effettuare lavori di efficientamento energetico (trainanti e trainati) e caratterizzato da un complesso edilizio costituito da due maniche gemelle che si ergono – una di fronte all’altra – tra loro collegate da tutto il livello interrato e dall’impalcato del PT (che è il solaio del Piano Terreno anche degli appartamenti residenziali) adibito a spazio condominiale (parcheggio) sotto al quale si trovano un discreto numero di pertinenze A/6 oltre a tutte le cantine. Per meglio descrivere il fabbricato, può essere utile sapere che è integralmente realizzato su un UNICO mappale (particella), consta di 3 scale (con relativi numeri civici) ma è un UNICO condominio; dal punto di vista edilizio è un unico complesso strutturale che al piano interrato si sviluppa per la massima estensione planimetrica, mentre oltre il piano terreno emerge solamente nelle maniche laterali (che arrivano fino al 4° piano). L’impalcato del livello terreno, nella porzione centrale, costituisce l’impalcato del parcheggio condominiale oltre ad essere il tetto dei box sottostanti (subalterni accatastati distintamente del medesimo mappale e tutti pertinenziali le UI residenziali che sono invece ubicate nelle maniche perimetrali). La centrale termica è unica ed, nell’interrato corrono le dorsali di distribuzione ACS che raggiungono le due maniche e le varie UI residenziali, il Piano di Fondazione è ovviamente comune e la soletta del PT corre sia all’interno delle maniche perimetrali che all’esterno (realizzando l’impalcato del parcheggio). Nella sostanza, le risposte agli interpelli dell’Agenzia parlano sempre, ai fini della computazione delle pertinenze per la determinazione dei massimali, di “pertinenze che si trovano nel medesimo edificio oggetto di intervento”. Sentiti alcuni colleghi, la prassi cautelativa è ormai diventata quella di computare unicamente le pertinenze situate “nell’ombra” (o nella proiezione verticale) del corpo di fabbrica in cui si trovano le unità residenziali. In questo caso, tuttavia, la struttura (direi l’edificio) è costituito da un grande telaio in c.a. che alle due estremità si sviluppa verticalmente nei corpi adibiti a residenza e, nella parte centrale, è limitato ad un livello (compreso tra il calpestio dell’interrato sino al calpestio del PTerreno interno o PCampagna del parcheggio) ed al di sotto del quale sono realizzati i box. Evidenzio che l’accesso al livello interrato dei box è garantito da porte che lo collegano ai vani scala/ascensore (esiste ovviamente anche un altro accesso carrabile da una rampa). Tutto quanto si sviluppa all’interno di un unico mappale (particella) e non è necessario transitare su altre proprietà né sulla pubblica via per accedere alle autorimesse pertinenziali. La mia domanda è quindi la seguente: a Suo avviso, è opportuno considerare anche le autorimesse situate sotto l’impalcato del PT (sebbene planimetricamente esterne alla proiezione verticale delle parti di edificio in cui si trovano le unità residenziali) al fine della determinazione del massimale cedibile? La ringrazio moltissimo, Thierry

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:59h, 01 Novembre

      Gent.ma Ingegnere,
      l’argomento è delicato ed incrocia la normativa edilizia, di cui Lei è sicuramente foriera di informazioni, con la normativa fiscale spesso soggetta ad interpretazioni.
      La definizione di fabbricato ci viene descritta dalla Circolare n. 1820 del 23 luglio 1960 del Ministero dei lavori Pubblici, secondo la quale “Per fabbricato o edificio si intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome”. Probabilmente, ci saranno ulteriori definizioni più tecniche e più recenti ma, ai fini della premessa sulla quale si vuole basare il mio intervento, è ampiamente sufficiente. Infatti, dal mio punto di vista, un edificio complesso costituito da corpi visivamente distinti ma collegati da strutture orizzontali comuni, sovrastanti o sottostanti il suolo, utilizzate per collocare unità immobiliari ulteriori o locali ad uso comune o locali tecnici, costituiscono un unico edificio ai fini fiscali, tant’è che queste strutture complesse non prevedono l’apertura di distinti codici fiscali per distinguere le stesse ed amministrarle separatamente. Per fare un esempio per rafforzare il mio punto di vista, mi chiedo quale norma possa vietare le detrazione della coibentazione della pavimentazione del cortile che è allo stesso tempo soffitto delle pertinenze sottostanti ed attribuire le spese ai proprietari delle unità immobiliari ubicate nell’edificio che si erge a pochi metri dal cortile. Oppure, le riparazioni della centrale termica posta in locali lontani dai corpi di fabbrica fuori terra ma collegati ad essi dalle dorsali di distribuzione.
      Alla luce di queste brevi considerazioni, ritengo possibile comprendere nel computo delle unità immobiliari per il calcolo dei massimi di spesa tutte le pertinenze facenti parte del condominio.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Cristian
    Pubblicato alle 22:51h, 12 Ottobre

    Salve, mia zia possiede un terreno con container ad uso abitativo regolarmente accatastato.
    In questo caso é possibile accedere all’eco bonus?
    É possibile fare demolizione container e ricostruzione con la stessa volumetria occupata dal container?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:38h, 17 Ottobre

      Gentile lettore,
      ai sensi del Decreto Ministeriale n. 28 del 1998, articolo 2, comma 1, “L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”. Il successivo comma 3, chiarisce che “sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonchè gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purchè risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorchè semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale”. All’art. 3 del citato decreto si precisa che “costituiscono oggetto dell’inventario catastale, con il conseguente obbligo di dichiarazione da parte dei soggetti interessati, tutte le “unità immobiliari”, come definite all’articolo 2 del medesimo decreto”. Pertanto, in base alle predette disposizioni, al fine di poter annoverare tra le “unità immobiliari” un manufatto, anche solo semplicemente appoggiato al suolo, occorre che siano contemporaneamente soddisfatti, oltre ai requisiti di “autonomia funzionale e reddituale del bene” anche quello della “stabilità nel tempo”. In tale contesto normativo, la circolare M_TRA/DINFR 2592 del 4 marzo 2008 (emanata congiuntamente dal Ministero dei Trasporti, dall’Agenzia del Demanio e dall’Agenzia del Territorio, finalizzata a definire le procedure di allineamento delle banche dati gestite dalle suddette amministrazioni) ha fornito, tra l’altro, indicazioni operative relativamente alle richieste di concessione di beni demaniali che prevedano la realizzazione di opere oggetto di accatastamento, annoverando tra queste le seguenti tipologie:
      – “A” costruzioni in muratura ordinaria con solaio in cemento armato semplice o misto;
      – “B” costruzioni in muratura ordinaria con solaio in pannelli prefabbricati su piattaforma in cemento armato;
      – “C” strutture prefabbricate realizzate su piattaforma in cemento armato incernierate o affogate con calcestruzzo al basamento.
      Il riferimento esplicito a tali tipologie di opere, contenuto nella citata circolare, trae origine dalla circostanza che le stesse risultano sicuramente caratterizzate da quei requisiti di cui all’articolo 2 del D.M. n. 28 del 1998, previsti per le “unità immobiliari” (beni soggetti, quindi, ad obbligo di accatastamento), anche con riferimento alla “stabilità nel tempo” (attesa la tipologia costruttiva delle opere citate) richiamata al secondo periodo del comma 3 del medesimo articolo 2.
      In conclusione, se il container è stato regolarmente accatastato ed è esistente per il Catasto dei Fabbricati, se sono rinvenibili tutte le documentazioni presentate agli Enti all’epoca della collocazione del container sul terreno, se ha le autorizzazioni comunali di effettuare interventi di ristrutturazione edilizia sul container considerata l’insistenza dello stesso su suolo pubblico, se sua zia “possiede” il container a titolo di proprietà o di altro diritto reale, non vedo ostacoli all’applicazione del Superbonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Stefano Barca
    Pubblicato alle 10:23h, 13 Ottobre

    Buongiorno, vorrei sottoporle la seguente fattispecie: sono comproprietario di piccolo ex complesso rurale composto da una unità abitativa A4, una pertinenza C2 ex stalla staccata, un collabente F2 adiacente alla.stalla (che è separata dall’A4), più altre piccole pertinenze separate (2 cantine e un portichetto). Al momento, i tetti sismabonus sarebbero 2, uno per la casa inclusa la stalla di pertinenza, ed uno per il collabente. Sarebbe però possibile, effettuando una permuta che renda la casa solo mia al 100% e la stalla +collabente al 100% solo dell’altro proprietario, quindi estinguendo il vincolo di pertinenza della stalla, ottenere un.tetto autonomo anche per la stalla (che verrebbe trasformata in abitazione a fine lavori, e rimarrebbe proprietà 100% dell’altro attuale comproprietario)? Le altre pertinenze minori e l’area verde comune potrebbero rimanere in comproprietà? Tutti gli accessi sono indipendenti su area cortilizia e sia la casa che la stalla+rudere possono avere ingressi diversi su due strade distinte, una a nord e una a sud del lotto (anche se, per quanto ci riguarda, ci andrebbe bene anche utilizzare lo stesso ingresso). Grazie molte in anticipo per una sua gentile opinione, S. Barca

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:57h, 01 Novembre

      Gentile Sig. Barca,
      l’atto di permuta prospettato consente di essere proprietari esclusivi di edifici separati, per cui non vedo difficoltà nell’applicare le agevolazioni del sismabonus descritte. Il risultato finale non è interessante per il fisco, il quale guarda solo la situazione di partenza, i soggetti coinvolti e l’ambito oggettivo pre-interventi. Il tutto nell’interesse dell’altro proprietario che si vedrà titolare esclusivo di 2 unità immobiliari che, se non presentano vincoli di pertinenzialità, potranno usufruire a loro volta di un limite di spesa doppio se gl’immobili saranno ricostruiti con destinazione d’uso abitativo.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • ROBERTO
    Pubblicato alle 16:54h, 14 Ottobre

    Salve
    la ringrazio per le delucidinazioni. e sopratutto per la professionalità.
    A supporto della classificazione dell’unità C/6 come NON PERTINENZA dell’abitazione possono aiutare le seguenti informazioni addizionali?
    -le quattro unità immobiliari ed in fondo rustico su cui insistono (circa 12h) sono cointestate esattamente al 50% con mio fratello
    -sono titolare di una partita IVA come imprenditore agricolo non a titolo principale;
    -io fratello (il comproprietario) mi ha autorizzato da anni all’utilizzo agricolo del fondo (come rilevabile dal sito dell’AGEA);
    -sui muri dell’immobile C/6 sono ancora – purtroppo – evidenti i residui dell’uso come stalla.;
    -il fondo comprende anche altre unità immobiliari di tipo residenziale

    In sintesi il C/6 – la stalla – è effettivamente utilizzata per le attività agricole indipendentemente dalle altre unità immobiliari.

    Nell’ipotesi che si possa quindi rientrare nel caso di edificio costituito da due a quattro unità immobilirai il moltiplicatore x 4 (per la determinazione del valore massimo del beneficio) va applicato solo ai 96K€ della componente sisma oppure lo si può applicare anche ai 40K della parte eco e ai 20K della sostituzione caldaia?

    Infine, è meglio gestire la pratica superbonus come cointestatari oppure delegando solo uno dei due fratelli?

    La ringrazio ancora per la sua disponibilità, buon lavoro

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:09h, 17 Ottobre

      Con il suo secondo quesito ha rimesso in discussione l’utilizzo al di fuori dell’impresa (agricola, nel suo caso) di almeno una delle unità immobiliari. Occorre chiarire che tipo di interventi deve fare sugli immobili, se sono previsti cambi di destinazione d’uso, se continuerà ad esercitare l’attività agricola utilizzando una o più u.i.

  • Luca Sciroccale
    Pubblicato alle 09:52h, 16 Ottobre

    Buongiorno,
    avrei necessità di un chiarimento puramente fiscale in merito al possibile accorpamento dei massimali a disposizone per il supersismabonus. L’edificio in questione è infatto costituito da n°2 unità abitative accatastate separatamente e da una singola pertinenza accastata C7 in riferimento ad una sola delle unità abitative, il fabbricato risulta realizzato tutto in contiuità con una copertura unica. L’intervento di supersismbonus coinvolgerebbe tutte e tre le unità, con adeguamento sismico della tettoia e l’adeguamento della copertura delle due unità abitative divise da un vano scla comune. Il mio dubbio riguarda i computi metrici da realizzare. Per quanto riguarda l’intervento sulle due unità abitative il idscorso è semplice, in quanto verrà rifatto il tetto ora non adeguato e si andrà a suddividere per le due diverse competene le voci da prezziario arrivando a due importi minori dei due 96.000E a disposizone delle singole unità. Per quanto riguarda la pertinenza però si ha un importo lavori maggiore dei 96.000€ a disposizione, realizzare il computo metrico separato non è un problema, ma il cliente chiede se gli sarà possibile utilizzare parte dei 96.000 € derivanti dall’abitazione sull’importo eccedente relativo ai lavori della pertinenza. In sostanza, avendo l’intervento sull’abitazione un valore di 35.000€ e quello sulla pertinenza pari a 115.000€, se considerati complessivamente (essendo del medesimo proprietario) porterebbero a 150.000€ di importo lavori su un massimale di 192.000€ dovuto ad abitazione+ pertinenza, viceversa se dovessero essere considerate separatamente vi sarebbe una quota parte eccedente i lavori della pertinenza che rimarrebbero a carico della committenza.
    Ringrazio in anticipo per i chiarimenti sempre precisi e puntuali.

    Cordiali saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:29h, 17 Ottobre

      Gentile lettore,
      se si tratta di edificio condominiale oppure di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà di una sola persona fisica o in comproprietà tra più persone fisiche, il valore del limite di spesa massimo agevolabile è un valore riferito all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari. Pertanto, le spese per la riduzione del rischio sismico dell’edificio composto da 2 unità immobiliari abitative ed una pertinenza avranno una agevolazione pari a 288 mila euro indipendentemente da dove viene fatto l’intervento (fondazioni, alleggerimento del tetto, cerchiature, tiranti, paletti, solo sulla pertinenza, ecc…).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Stefano
    Pubblicato alle 09:40h, 19 Ottobre

    Salve, vorrei chiedere conferma della effettiva possibilità di accesso al doppio tetto sisma 110 sulla seguente fattispecie: magazzino C2 con adiacente collabente F2, che saranno accorpati a fine lavori andando a costituire unica abitazione, quindi ovviamente con cambio di destinazione uso di entrambi i fabbricati esistenti ora, dichiarato sul provvedimento amministrativo di inizio lavori.
    Inoltre, la pratica di richiesta superbonus deve essere unica o devono essere 2, una per il C2 e una per l’F2?
    Grazie mille in anticipo per un suo riscontro che mi chiarisca ogni dubbio. Stefano B.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:15h, 01 Novembre

      Buongiorno Stefano.
      La risposta è positiva. In Suo soccorso c’è la risposta all’interpello n. 210 del 25/3/2021 che è molto simile al Suo caso. Pertanto, avrà a disposizione 192 mila euro per la demolizione, la ricostruzione e per tutte le opere connesse e necessarie rientranti nelle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.
      La pratica è unica.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • scarparo vito
    Pubblicato alle 10:52h, 19 Ottobre

    Buongiorno Dottore,ho la necessita’ di riformularle il quesito propostole 15 gg fa ca. con nuovi dettagli … demolizione e ricostruzione di un edificio orizzontale composto da due unita abitative indipendenti con autonomo accesso alla via , divise all interno da un muro maestro e comunicanti all esterno da cancelletto sul davanti e terreno comune sul retro). Nella stessa particella con subalterno diverso esiste una pertinenza c6 autonomamente accatastata e staccata di 1 mt ca dalle unita abitative. Per il sisma bonus posso conteggiare anche la pertinenza con un suo plafond ?(96000 x 3 ?) Le due unita abitative, cosi costituire, si possono paragonare a 2 unita indipendenti come villini a schiera con il massimale 50000 x 2 per i cappotti ecc., oppure a bifamiliare con relativi massimali ( 40000x 2 per i cappotti) Infinitamente grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:35h, 01 Novembre

      Trattandosi di un fabbricato, composto da 2 unità distintamente accatastate di Sua proprietà, rileva quanto stabilito all’articolo 119, comma 9, lettera a) secondo cui sono ammessi al Superbonus anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In tale ipotesi, i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi realizzati su un numero massimo di quattro unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate
      autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze. Ma nel Suo caso la pertinenza è staccata dall’edificio principale e quindi non è computata.
      La demolizione dei 2 edifici e la ricostruzione con accorpamento in due unità abitative con pertinenza, permette di utilizzare il sismabonus per due quote, in quanto le pertinenze non hanno rilevanza autonoma e vengono unitariamente considerate all’abitazione. Per l’efficientamento energetico delle due abitazioni, il massimale per l’isolamento termico sarà di 80 mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Stefania P.
    Pubblicato alle 11:07h, 19 Ottobre

    Buongiorno, vorrei chiedere conferma della effettiva possibilità di accesso al doppio tetto sisma 110 sulla seguente fattispecie: magazzino C2 ex pertinenza di abitazione ma ora acquistato da me al 100% , quindi svincolato dall’abitazione stessa (era in comproprietà al 50% insieme alla casa cui perteneva, ora al 100% di altro proprietario) con adiacente collabente F2 (sempre ex magazzino, ora crollato), che saranno accorpati a fine lavori andando a costituire unica abitazione, quindi ovviamente con cambio di destinazione uso di entrambi i fabbricati esistenti, dichiarato sul provvedimento amministrativo di inizio lavori. L’F2 sarà demolito e ricostruito accorpandolo appunto all’attuale C2.
    Inoltre, la pratica di richiesta superbonus deve essere unica o devono essere 2, una per il C2 e una per l’F2?
    Grazie mille in anticipo per un suo riscontro. Stefania P.

  • Patrizio Verdelli
    Pubblicato alle 20:27h, 20 Ottobre

    Buonasera dott. Ficarelli, le vorrei sottoporre un quesito, mia moglie possiede una abitazione unifamiliare categoria A3 al piano primo, mentre a piano terra vi è una pertinenza accatastata come C2; a circa 20 metri vi una porzione di fabbricato ad uso magazzino accatastata come C2 stressa particella catastale, è possibile considerarlo come condominio
    Grazie
    Patrizio Verdelli

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:53h, 23 Ottobre

      Gentile lettore,
      se gli immobili appartengono tutti alla stessa persona, il condominio è inesistente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Federica
    Pubblicato alle 10:13h, 22 Ottobre

    buongiorno,
    avrei un caso particolare un mini condominio di 6 magazzini accatastati in c2 di cui siamo proprietari 3 il mio compagno e 3 io, vorrei accedere al super sisma bonus 110% per demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso e realizzare di due unita abitative, vorrei sapere quali sono i limiti di tempo, quelli relativi al condominio o quelli relativi alla singola abitazione?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:49h, 23 Ottobre

      Buonasera Federica,
      così come precisato dall’Agenzia delle Entrate e, in ultimo, dalla risposta all’interpello n. 709/2021, “in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, sono ammessi al Superbonus, anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”.
      Nel Suo caso, dunque, si potrà fruire delle agevolazioni entro il 31/12/2022 (salvo proroghe annunciate al 31/12/2023) anche per le unità non abitative identificate nella categoria catastale C/2 a condizione che sia previsto il cambio di destinazione a fine lavori delle predette unità in immobili abitativi.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Miichele
    Pubblicato alle 14:03h, 23 Ottobre

    Buona Sera, mi ritrovo in questa casistica, l’impresa sta facendo i lavori nel nostro condominio composto da 4 appartamenti posti su due piani, a pian terreno si trovano 4 box. L’impresa insiste a non fare il cappotto ai box sui muri laterali ne tantomeno al soffitto dei box internamente. Potete darmi delucidazioni. Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:22h, 23 Ottobre

      Gentile lettore,
      recentemente l’Agenzia delle Entrate, con le risposte ad alcuni interpelli, ha chiarito alcuni dubbi sui limiti della coibentazione agevolata al 110%.
      Con riferimento all’isolamento termico sulle parti comuni, di cui all’articolo 119, comma 1, lettera a), del D.L. 34/2020, con la risposta 665/2021 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per individuare gli interventi ammessi al superbonus, occorre distinguere tra i lavori che verranno eseguiti sulle facciate esterne degli ambienti riscaldati (ovvero lungo il perimetro del piano primo e del piano secondo) e quelli effettuati sulle facciate esterne degli ambienti non riscaldati (ovvero lungo il perimetro del piano terra dove si trovano i box) nonché su alcuni elementi di aggetto (gronda e balconi). Infatti, sarà possibile fruire del Superbonus solo con riferimento ai primi oltre che, qualora il rispetto ed il miglioramento dei requisiti energetici previsti dalla normativa di riferimento venga opportunamente certificato dal competente tecnico abilitato, in relazione alle porzioni dell’isolamento esterno degli ambienti non riscaldati necessari al miglioramento dei ponti termici degli ambienti riscaldati (ovvero le porzioni di facciate delimitanti le autorimesse al piano terra, lo sporto di gronda e l’intradosso e/o estradosso dei balconi) mentre per i secondi, riconducibili potenzialmente ad interventi di manutenzione straordinaria, spetterà la detrazione del 50 per cento di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera a), del TUIR.
      Nel primo caso, il limite massimo di spesa di 40.000 euro andrà moltiplicato per le 8 unità immobiliari che compongono il fabbricato (le quattro unità abitative e le quattro pertinenze) per un totale di 320.000 euro.
      Nel secondo caso la detrazione verrà calcolata su un importo massimo di spesa pari a 96.000 euro moltiplicato per quattro unità immobiliari (per un totale di 384.000 euro) atteso che tale limite riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
      Per quanto riguarda i soffitti dei box, c’è stata una interessante risposta della Dre Piemonte con l’interpello 901-1003/2021. Nell’interpello un condominio illustrava l’intento di realizzare un intervento di coibentazione della soletta di separazione tra garage (freddi) e appartamenti soprastanti (caldi). Il progetto prevedeva la posa del materiale isolante ‘dall’esterno’ rispetto al volume riscaldato, quindi sull’intradosso della soletta dell’autorimessa. Questo implicava lavori su parte condominiale e su parte privata. L’istante chiedeva se l’intervento, con la coibentazione della superficie interna di pertinenza private, incidesse sul limite massimo delle due unità immobiliari agevolate per contribuente persona fisica. Si chiedeva, ancora, se si configurasse come lavoro privato o condominiale. L’Agenzia delle Entrate, oltre a dare conferma all’ammettere l’intervento nel Superbonus, ha risposto che si tratta di un intervento condominiale.
      In conclusione, il tecnico asseveratore deciderà per quanta parte delle pareti dei box non riscaldati è necessaria una coibentazione che permetta il miglioramento dei ponti termici delle parti riscaldate, oltre a permettere la coibentazione su tutti i soffitti dei box corrispondenti ai pavimenti degli ambienti riscaldati del primo piano.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Stefania L.
    Pubblicato alle 13:59h, 24 Ottobre

    Buongiorno,
    io e mio marito stiamo per acquistare una palazzina di due piani, contenente in tutto due unità abitative con impianti, utenze e ingresso in comune, e avente in pertinenza un garage esterno doppio (accatastato C6) e un giardino in comproprietà. Intesteremo un appartamento a ciascuno (io al PT e lui al P1°).
    E’ corretto considerare l’immobile un condominio con 2 abitazioni ed una pertinenza (40.000×3) per il cappotto? Può essere oggetto di interventi agevolati 110 anche il garage (ad esempio per la sostituzione delle porte basculanti)? Sono agevolati come interventi trainati anche gli infissi nelle parti comuni (finestre della scala) e se sì con quali limiti?
    Qual è il termine per il completamento dei lavori – valgono le scadenze dell’attuale Superbonus (31/12/2022 senza obbligo dell’ultimazione del 60% dei lavori entro il 30/06/2022?). Possiamo iniziare i lavori dopo il 01/01/2022 o questi devono iniziare entro il 2021 per accedere all’attuale Superbonus (quello non prorogato al 2023)?
    La ringrazio molto, mi rendo conto che sono tante domande….

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:54h, 01 Novembre

      Gent.ma Stefania,
      rispondo in ordine rispetto alle Sue domande.
      1) si, è un condominio minimo e i limiti di spesa vanno moltiplicati per 3 unità immobiliari se la pertinenza è nello stesso edificio e se le utenze generalmente attivate per unità abitativa (luce e gas) saranno distinte. Sarebbe opinabile, infatti, un condominio laddove tutte le utenze sono in comune, comprese quelle appena enunciate. In pratica, l’ingresso in comune e l’impianto di riscaldamento in comune, oltre il box e il giardino, permetterebbe di considerare l’edifico a tutti gli effetti un condominio e sfruttare al massimo i bonus e le tempistiche anche dopo l’approvazione della nuova legge di bilancio.
      2) No, la porta basculante del box non è ammessa agli interventi di efficientamento energetico salvo il caso in cui il box sia riscaldato.
      3) Gli infissi delle parti comuni sono agevolati qualora quelle parti comuni corrispondono ad ambienti riscaldati. Il limite è di 54.545,45 euro, in quanto lavori condominiali trainati dagli altri interventi sulle parti comuni (isolamento termico e/o sostituzione dell’impianto centralizzato).
      4) Ad oggi, la scadenza per gli edifici condominiali è il 31.12.2022. E’ prevista la proroga al 110% al 31.12.2023.
      5) Si possono tranquillamente iniziare i lavori anche nel prossimo anno.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesca
    Pubblicato alle 14:26h, 25 Ottobre

    Gent. dott. Ficarelli, mi associo ai complimenti per il servizio di supporto che fornisce.
    Il mio caso presuppone la ristrutturazione di un immobile bifamiliare che costituisce un condominio minimo (2 proprietà diverse) ed ho questo dubbio.
    Gli mmobili hanno entrambi 1 autrorimessa e 2 locali accatastati come cantine. Nel calcolo dei massimali si possono considerare 6 pertinenze o c’è un limite al n. di pertinenze per categoria per singolo proprietario?
    Le pongo anche un altro quesito sulla cumulabilità
    L’intervento presuppone il rifacimento del cappotto,(oltre i trainati) ed interventi antisimici con consolidamento delle pareti, dei solai ed il rafforzamento delle fondazioni.
    Tra i lavori da fare c’è poi anche tutta la recinzione esterna (ora assente), un impianto fognario di fitodepurazione e la pavimentazione. Lavorazioni che non sono per nulla connesse e correlate al Sismabonus.
    Queste lavorazioni esterne (facenti parte dello stesso titolo edilizio), da quanto letto in altri suoi articoli, beneficiano del bonus ristrutturazioni al 50% con relativo massimale autonomo dal sismabonus in quanto lavorazioni distinte e non collegate e correlate al sismabonus le cui opere riguardano solo il fabbricato e non comportano lavorazioni all’esterno.. Mi conferma che posso accedere al bonus ristrutturazione anche se il titolo edilizio è unico?
    Cambia qualcosa su realizzo l’impianto condominiale o ne realizzo due legati alle singole unità? Al momento la rete fognaria esterna è comune..
    Rinnovo i ringraziamenti per quanto potrà chiarirmi.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:57h, 27 Ottobre

      Gent.ma Francesca,
      per quanto riguarda le pertinenze, non ci sono limiti. Per cui, il condominio è composto di otto unità immobiliari.
      Per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione della parte esterna, il titolo edilizio è diverso, in quanto il superbonus presuppone la presentazione della CILAS, mentre per i lavori di ristrutturazione edilizia da detrarre al 50% per gli interventi descritti nel quesito, c’è bisogno di un altro titolo (in genere una CILA). Questi interventi non sono correlati all’intervento di riduzione del rischio sismico e potrebbero usufruire di un altro bonus di 96 mila euro.
      L’impianto fognario è con evidenza un impianto comune all’edificio condominiale; la soluzione opposta minerebbe l’opportunità data dalla normativa di considerare condominiale l’intero edificio e di utilizzare gli effetti moltiplicativi ìnsiti nella tipologia dell’edificio stesso.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Kevin
    Pubblicato alle 15:55h, 26 Ottobre

    Buongiorno ,
    ho cercato informazioni sul Web ma mi trovo senza nulla di concreto , il caso è il seguente:
    Porzione di terreno di proprietà di una ditta SRL unipersonale. Il terreno (che ricade in zona A2) è suddiviso in 2 mappali distinti sui quali sorgono 2 immobili distinti , un capannone e un abitazione ; quest’ultima a sua volta ha un piano ad uso residenziale e un piano ad uso artigianale commerciale a servizio della ditta .
    Il quesito è il seguente , essendo io in comodato gratuito del piano relativo all’uso residenziale dell’abitazione , ed essendo impossibile la realizzazione del fotovoltaico sul tetto dell’abitazione per motivi di strutturali, vorrei installare quest’ultimo sul capannone . Tutto questo usufruendo dello sconto fattura 50%. E’ possibile ? Vi sono ostacoli causati dalla differenza dei mappali ? Il contatore , deve essere intestato a persona fisica o può essere intestato alla ditta o non è un dato richiesto ?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:12h, 01 Novembre

      Gentile lettore,
      con riferimento alla risposta all’interpello 614 del 20 settembre 2021 (che ammette l’installazione dell’impianto su altro edificio rispetto a quello ad uso abitativo a condizione che il primo sia nella sua disponibilità), converrebbe stipulare un contratto di comodato per l’utilizzo del tetto dell’edificio artigianale in modo da avere la disponibilità della superficie allo scopo di utilizzarlo per la posa dell’impianto fotovoltaico a servizio dell’abitazione di cui ha la disponibilità.
      Non rientra nelle mie competenze rispondere sulla necessità di essere intestatario del contatore, ma, dal punto di vista fiscale e in base alla normativa agevolativa sugli interventi in argomento, le detrazioni spettano a coloro che sostengono le spese indipendentemente dalla proprietà dell’edificio che, nel caso, potrebbe anche mantenere le intestazioni delle utenze e chiedere il rimborso delle spese in base a quanto regolato sul contratto di comodato.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • LUIGI
    Pubblicato alle 23:56h, 28 Ottobre

    Mi unisco agli innumerevoli complimenti per la disponibilità e la competenza che trapelano dalle sue risposte, le chiedo gentilmente una sua valutazione su quanto le espongo.
    Su una particella catastale insistono tre subalterni così distinti:

    Sub 8 abitazione cat A/3 proprietà del Sig. X posta al piano terra
    Sub 9 abitazione cat A/3 proprietà del Sig. Y posta al primo piano
    Sub 10 Tettoia cat C/7 nuda proprietà Sig. Y al 50% e consorte Sig.ra Z al 50% ed usufrutto al 100% Sig. Y

    Il sub 10 è sempre stato pertinenza del sub 9 e qualche anno fa è stato oggetto di intervento di messa in sicurezza per motivi statici tramite rimozione completa del manto di copertura, di tutta l’orditura secondaria e primaria e di parte delle murature perimetrali formate da muratura in mattone pieno non intonacato a rischio di distacco. Lo stesso era riscaldato, quando ancora utilizzato, con un bruciatore a legna poi rimosso e di cui rimane memoria storica solamente in una vecchia foto dove si vede la tubazione di scarico fumi sulla parete esterna. La tettoia è pertanto in questo momento senza tetto e senza alcun tipo di serramento ma non è stato declassato a bene collabente.

    E’ intenzione dei proprietari eseguire opere di efficientamento energetico comprendenti cappotto, impianto fotovoltaico e sostituzione di caldaie autonome e serramenti per le due unità già ora abitative (sub 8 e sub 9) e ristrutturare completamente la tettoia sub 10 mediante normativa della Regione Piemonte di Recupero dei rustici, con cambio di destinazione d’uso destinandola ad abitazione mediante utilizzo di sismabonus e superbonus portandola alla classe energetica A.

    La pratica edilizia, che verrà depositata in comune entro il mese di Novembre 2021, sarà una SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

    Le chiedo gentilmente, anche a seguito della nuova legge di Bilancio 2022, la fattibilità di tali interventi, le tempistiche ad oggi concesse per la realizzazione di quanto previsto e a quanto ammonterebbero le spese riconosciute per ogni unità immobiliare.

    Le chiedo inoltre la possibilità di un contatto diretto in caso di vostra operatività nella Provincia di Torino.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:59h, 01 Novembre

      Gent.mo Sig. Luigi,
      al di là di una più precisa descrizione dei diritti reali sull’unità sub 10 (se il sig. X ha il 50% della nuda proprietà e contemporaneamente il 100% dell’usufrutto, egli è pieno proprietario del suo 50%), dalla descrizione dell’edificio risulta chiaramente che si tratta di condominio che permette di usufruire delle agevolazioni con ampio margine temporale (presumibilmente, entro il 31.12.2023 con la stessa aliquota e la possibilità della cessione del credito). La presenza di parti comuni come il cortile e il tetto ed eventuali parti verticali opache comuni, consiglierebbe l’individuazione dell’edificio come condominio e non scegliere di operare singolarmente. In mancanza di norme a supporto, ritengo che la scelta di ambito operativo sia ad oggi possibile.
      Premettendo che il titolo edilizio da presentare dovrà essere obbligatoriamente una CILAS, salvo essere accompagnata da altri titoli edilizi se ci sono altri interventi non rientranti nel superbonus, l’edificio è ammesso a tutti gli interventi, sia eco che sisma, con limiti di spesa moltiplicati per il numero delle unità immobiliari ad oggi esistenti catastalmente, quindi per tre. E’ esclusa la pertinenza ubicata in una particella catastale contigua (di cui nel quesito integrativo) in quanto non fa parte dello stesso edificio. L’unità C/7 potrebbe rientrare negli interventi di efficientamento energetico se il termotecnico ha la possibilità di dimostrare che l’unità immobiliare era anticamente riscaldata con un impianto termico esistente. Solo in questo caso, si potrà installare un impianto nuovo di riscaldamento e effettuare l’isolamento termico esterno. L’assenza di serramenti, però, non permette la loro sostituzione proprio perchè sono inesistenti.
      I limiti di spesa sono dunque pari a 288 mila euro per il rifacimento del tetto e di tutte le spese ordinarie e straordinarie collegate a questo intervento; 120 mila euro per l’isolamento termico indipendentemente se sarà possibile effettuare l’intervento sull’unità immobiliare C/7; 54.545,45 euro per gli infissi per ogni unità immobiliare riscaldata; 27.272,72 euro per la sostituzione della caldaia con caldaia a condensazione o con sistemi ibridi o pompe di calore per ogni u.i. riscaldata; 48.000 euro per l’impianto FV con il limite di 2.400 euro per KW di potenza installata e per ogni unità immobiliare.
      Con l’occasione mi rendo disponibile ad effettuare lo studio di prefattibilità contestualmente ai tecnici incaricati dai committenti o dal G.C. e ad apporre il visto di conformità per la cessione del credito o lo sconto in fattura.
      Dott. Luciano Ficarelli

  • Giuseppe
    Pubblicato alle 15:27h, 31 Ottobre

    Gent. dott. Ficarelli , Buon pomeriggio, ho un edificio a due piani fuori terra + un parziale terzo piano f.t. Al piano terra (primo fuori terra) c’è una unità abitativa del proprietario Tizio.
    Al primo piano (secondo fuori terra) c’è una unità abitativa del proprietario Caio.
    Al piano secondo (terzo fuori terra) c’è una unità pertinenza (c/2) sempre di proprietario Caio con terrazzo comune.
    Tutti i piani sono serviti da una scala esterna comune.
    Trattasi di condominio minimo? Posso sfruttare il bonus 110 anche per la pertinenza? Intendo cappotto esterno, infissi. Anche se l’unità non è riscaldata, essendo un ripostiglio pertinenziale c/2? Grazie per il supporto fornitoci.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 07:55h, 01 Novembre

      Gentile lettore,
      l’edificio, composto da 3 unità immobiliari di cui 2 sono di proprietà esclusiva di due persone diverse. Queste 3 unità immobiliari hanno un solo accesso comune (la scala esterna) e un terrazzo in comune. Pertanto, è a tutti gli effetti un condominio. A rafforzare la tesi, ritengo che ci siano anche delle spese condominiali che riguardano le due parti comuni. Per questo motivo, i bonus si moltiplicano per 3. L’efficientamento energetico della unità non riscaldata non è possibile salve le parti necessarie per migliorare i ponti termici nell’installazione del cappotto.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Daniele
    Pubblicato alle 21:14h, 31 Ottobre

    La ringrazio per la professionalitá e la risoluzione di tutte le domande. Avrei un dubbio per un lavoro che mi riguarda direttamente. Un edificio composto da due unitá immobiliari di cui una al piano terra “accatastata C6” e una abitativa “accatastata A2” composta dal piano primo riscaldato e dalla soffitta non riscaldata. L’edificio subirá i lavori di demolizione e ricostruzione senza aumento di volume e la creazione di due unitá abitative accatastate A2 (nello specifico verrá unito il piano terra al piano primo in un unico appartamento e nel sottotetto verrá creato un appartamento con accesso autonomo dall’esterno).
    La mia domanda riguarda il bonus sismico al 110% in merito alla demolizione e al bonus ristrutturazione al 50%. Sono al corrente che l’efficientamento energetico, cappotto, pompa di calore, serramenti ecc. riguardano solo la parte riscaldata. Allo stesso modo dovrebbe essere riconosciuto il bonus ristrutturazione su entrambe le unitá immobiliari (quindi 96.000 x 2), 96.000 andranno dunque per il sismabonus (110٪).
    Nello specifico il bonus sismico su che unità immobiliare va ripartito o collocato nell’asseverazione? Va ripartito alla pari su entrambe le unità immobiliari? Di conseguenza anche il bonus ristrutturazione al 50% va ripartita alla pari su entrambi gli immobili esistenti in origine?
    La ringrazio in anticipo per i chiarimenti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 08:32h, 01 Novembre

      Gentile lettore,
      la demolizione e la ricostruzione di un edificio rientra nell’ambito degli interventi edilizi di cui alla lettera d) del comma 1 dell’art. 3 del DPR 380/2001, che comprende anche la demo-ricostruzione degli edifici con modifiche nella sagoma, sedime e volumetria (“Ai fini del presente testo unico si intendono per “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”).
      Sembra di aver compreso che si tratta di un unico proprietario. In questo caso, la Circolare 24/E/2020, a proposito del limite di spesa per gli interventi strutturali su singole unità immobiliari, afferma che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione (96 mila euro) va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Per cui, nel Suo caso, 1 abitazione (A2) e 1 autorimessa (C/6) hanno un unico limite massimo di 96 mila euro, e si considera sempre la situazione catastale ante-intervento.
      Nel caso in cui trattasi di minicondominio qualora l’abitazione e l’unità classificata in categoria C/6 appartengono a persone diverse, cambia totalmente la prospettiva. Per quanto riguarda il sismabonus, il limite di spesa disponibile è pari a 192.000 euro (96.000 x 2).
      Le spese di ristrutturazione al 50% non hanno un limite proprio quando si svolgono lavori strutturali. Per cui, in presenza di applicazione del sismabonus, il limite complessivo è sempre di 96mila euro per unità immobiliare per il minicondominio, mentre per il caso sopra considerato (unifamiliare) il limite rientra nell’unico bonus di 96mila euro.
      In ultimo, la ripartizione delle spese che riguardano interventi trainanti quali gli interventi strutturali sugli edifici per la riduzione del rischio sismico e quelli di coibentazione dell’involucro esterno avvengono attraverso le tabelle millesimali o, in mancanza, una equa ripartizione stabilita precedentemente in una regolare assemblea condominiale. Non è invece ripartita nelle unifamiliari in quanto gli interventi sono effettuati sulle unità immobiliari unitariamente considerate.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco
    Pubblicato alle 17:30h, 01 Novembre

    Buonasera Dott. Ficarelli,
    la ringrazio anticipatamente per la risposta che vorrà fornirmi.
    Sto progettando un intervento di efficientamento energetico di un edificio rientrante nella casistica di condominio minimo composto dalle seguenti u.i.:
    – 2 subalterni C/6 non riscaldati ad utilizzo garage al piano terra con ingressi sia dal vano scala comune sia indipendenti dall’esterno, di superficie pari a 90 mq intestati rispettivamente al Signor A e al Signor B;
    – 2 subalterni residenziali al piano primo A/3 riscaldati di superficie pari a 90 mq intestati rispettivamente al Signor A e al Signor B con ingressi dal vano scala comune;
    – 2 subalterni C/2 non riscaldati ad utilizzo rimessa/deposito al piano sottotetto di superficie pari a 80 mq intestati rispettivamente al Signor A e al Signor B con ingressi dal vano scala comune.
    I subalterni C/6 e C/2 sono ovviamente pertinenze delle abitazioni A/3.
    La mia domanda è la seguente:
    posso considerare l’edificio come prevalentemente abitativo, essendo i subalterni C/6 e C/2 (seppur non residenziali) pertinenziali delle abitazioni A/3 residenziali e calcolare il massimale di spesa pari ad euro 40.000×6= euro240.000,00 per l’intervento trainante di coibentazione termica delle parti comuni (tetto+ pareti delimitanti zone riscaldate)?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:57h, 01 Novembre

      Gentile lettore,
      in base all’ultimo interpello n. 904-2305/2021 della Dre Lombardia che ha confermato che la superficie delle pertinenze fa “cumulo” con l’unità immobiliare a cui sono asservite, per cui cantine e garage degli immobili abitativi si contano come superfici abitative, si può tranquillamente affermare che l’edificio così come descritto dal quesito è un edificio condominiale totalmente residenziale. Per questo motivo, il tetto di spesa agevolato per la coibentazione termica delle parti comuni è pari a 240mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Riccardo
    Pubblicato alle 15:16h, 02 Novembre

    Buongiorno e grazie per le tante risposte che sta dando. Mi unisco anche io e le pongo un quesito.

    Edificio composto da due unità immobiliari residenziali A/2 funzionalmente indipendenti e due pertinenze (C/2 e C/6) comuni alle due unità abitative e con accessi autonomi. Tutte le unità sono possedute da tre comproprietari. Penso si ricada quindi nel caso di edificio composto da due a quattro unità immobiliari possedute da un unico proprietario o da comproprietari.

    Si vuole intervenire con sismabonus sulle sole unità pertinenziali in quanto le unità residenziali sono già state ristrutturate in passato anche dal punto di vista strutturale.

    Domando se conferma che tale intervento sia agevolabile e se è necessario che gli interventi (tutti ovviamente trainanti) ricadano sulle sole parti comuni (come per un edificio in condominio, in quanto interventi trainanti sulle pertinenze – non ricadenti sulle parti comuni – non sarebbero agevolabili) o se questo non è necessario in quanto interventi effettuati sulle pertinenze di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti di edifici plurifamiliari.

    Le chiedo infine quale sarebbero i termini temporali per le agevolazioni, in quanto nel caso di edificio composto da due a quattro unità immobiliari avente unica proprietà il termine è il 31 dicembre 2022 con 60% al 30 giugno, ma non sono certo di ricadere in questa casistica nel caso gli interventi si configurassero come effettuati su pertinenze di unità immobiliari di edifici plurifamiliari.

    La ringrazio anticipatamente per l’attenzione

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:42h, 02 Novembre

      Gentile lettore,
      la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare e, pertanto, nel Suo caso il limite va moltiplicato per le 4 unità immobiliari facenti parte dell’edificio. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (concetto ripreso dalla Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4).
      Se è vero questo, è anche vero che gli interventi strutturali sulle pertinenze dell’edificio devono essere giustificate nelle asseverazioni dei tecnici che devono dichiarare questi interventi “locali” determinanti per la stabilità dell’edificio e migliorativi dal punto di vista sismico, considerati peraltro gli interventi già effettuati negli anni passati sullo stesso edificio. Secondo la Commissione di monitoraggio per il Sismabonus presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, con il Parere del 13 luglio2021 precisa che “gli interventi locali ammessi ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali sono quelli che privilegiano lo sviluppo di meccanismi duttili o comunque consentono di migliorare la duttilità locale, così da favorire lo sviluppo della duttilità di insieme della struttura”. In particolare, la Commissione di monitoraggio ritiene che “per gli interventi di miglioramento (punto 8.4.2 delle NTC 2018) e adeguamento (punto 8.4.3 delle NTC 2018), le verifiche di sicurezza da effettuare dovranno essere riferite alla singola Unità Strutturale, individuata con le modalità sopra indicate dalle NTC 2018, anche nel caso in cui le parti soggette ad interventi non riguardassero l’intera Unità Strutturale”. Ne consegue che, solo qualora il competente professionista attesti che gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica siano “di riparazione o locali”, come definiti al punto 8.4.1 delle Norme tecniche delle costruzioni del 2018 in osservanza dei chiarimenti sopra richiamati, si potrà fruire, nel rispetto di tutti gli adempimenti, requisiti e condizioni previsti dal comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, del Superbonus.
      Il termine ultimo per effettuare gli interventi (e pagarli), ad oggi, è il 31.12.2022 con possibilità di proroga al 31.12.2023 sempre al 110% e con possibilità di cessione del credito e sconto in fattura.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Lidia Lo Schiavo
    Pubblicato alle 15:50h, 02 Novembre

    Egregio Dott. Ficarelli, La ringrazio per i suoi generosi contributi in una materia ostica ai più e le sottopongo i seguenti quesiti. Sono proprietaria di un appartamento sito al pt di un edificio, mentre mia sorella è proprietaria dell’appartamento al pp dello stesso edificio, non vi sono nello stesso edificio altre unità abitative o pertinenze. L’unità abitativa al pt ha come pertinenza un’autorimessa, sempre di mia proprietà, in un fabbricato frontistante (per completezza tale fabbricato comprende esclusivamente la suddetta autorimessa). Nell’edificio con le due unità abitative vorremmo eseguire lavori di efficientamento energetico; entrambi gli appartamenti sono dotati di impianto di riscaldamento autonomo, quindi vorremmo realizzare il cappotto termico, la sostituzione di detti impianti e la sostituzione degli infissi nelle due unità; per quanto riguarda il fabbricato destinato ad autorimessa, pertinenza esclusiva dell’appartamento al pt, vorrei invece procedere a demolizione e ricostruzione mantenendone la stessa destinazione d’uso. Per la prima tipologia di lavori possiamo usare il super ecobonus con le tempistiche previste per i condomini, anche alla luce delle modifiche della futura legge di bilancio 2022? tali tempistiche valgono anche per i lavori trainati (esempio sostituzione infissi) eseguiti nelle singole unità abitative? cioè, perdoni la mia ignoranza, la circostanza che la singola unità abitativa sia dentro un condominio per ciò stesso fa accedere alle ben più favorevoli tempistiche previste per i condomini, ovviamente se vengono eseguiti lavori trainanti sulle parti comuni? Per la seconda tipologia di lavori (demolizione e ricostruzione della pertinenza in fabbricato adiacente) posso utilizzare il super sismabonus? con quale massimale? e soprattutto con la stessa tempistica prevista per i condomini stante il rapporto pertinenziale con una unità abitativa facente parte di un condominio? Grazie per la pazienza e per la risposta che vorrà darmi.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:05h, 02 Novembre

      Buonasera Sig.ra Lidia,
      l’edificio di cui è proprietaria di un appartamento è un minicondominio, per cui potrà usufruire di tutte le agevolazioni legate al superbonus fino al 31.12.2022 e, secondo la bozza della Legge di Bilancio, fino al 31.12.2023 al 110% per poi usufruirne con aliquote ridotte fino al 31.12.2025.
      Le abitazioni interne all’edificio usufruiscono delle agevolazioni per i lavori trainati che devono obbligatoriamente essere svolti all’interno del periodo di inizio e fine lavori degli interventi trainanti condominiali.
      La pertinenza, invece, non fa parte dell’edificio ma è staccata da esso. Pertanto, non potrà essere considerata come ulteriore unità per il calcolo dei massimali di spesa. La sua demolizione e ricostruzione senza cambio di destinazione d’uso non permette di accedere al sismabonus al 110% ma al sismabonus ordinario con aliquote che vanno dal 50% all’80%, fino al 31.12.2025 ma senza possibilità di cessione del credito o di sconto in fattura, a meno che gli interventi siano fatturati e pagati entro e non oltre il 31.12.2021.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • saverio
    Pubblicato alle 09:05h, 04 Novembre

    Buongiorno intanto volevo farle i complimenti. Volevo porle un quesito: caso di villetta unifamiliare con box al piano terra e abitazione al piano primo entrambi indipendenti e distintamente accatastati. Da quello che ho capito, se il box ha un vincolo di pertinenzialità sull’abitazione allora il massimale è unico; diversamente, se non esistesse tale vincolo allora potrei considerare 2 massimali perché sono due u.i. distintamente accatastate anche se dello stesso proprietario (eventualmente è possibile “eliminare il vincolo di pertinenzialità)? Se invece il box fosse venduto al figlio o a un altra persona della famiglia allora a quel punto si costituirebbe automaticamente un condominio minimo quindi 2 massimali ecc. È corretto ? La ringrazio anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:12h, 04 Novembre

      Gentile lettore,
      per quanto riguarda le unifamiliari, ai fini del calcolo dell’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione si fa riferimento all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Eliminare il vincolo di pertinenzialità è un’operazione da contorsionista della normativa giuridico-fiscale che comporterebbe virtuosismi che attirerebbero l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate e che consiglierei di evitare. Ma se volesse rischiare, una soluzione sarebbe concedere in affitto il box ad un soggetto terzo oppure cambiare preventivamente destinazione d’uso alla pertinenza e trasformarla in laboratorio artigianale (C/3) o studio professionale (A/10). La seconda soluzione (quella di cedere il box ad un figlio o ad un terzo), sarebbe più lineare, e, peraltro, ammessa dall’Agenzia delle Entrate stessa, trasformando l’edificio in condominio con l’incremento dei limiti di spesa agevolati.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • DAVIDE A
    Pubblicato alle 11:30h, 04 Novembre

    Buongiorno, complimenti per la competenza e la ringrazio per la risposta che vorrà dare al mio quesito.

    Sono proprietario di un’abitazione che consta di due unità immobiliari: A7 (abitazione) che occupa primo piano e parte del piano terra, e C6 (garage non riscaldato) che occupa l’altra parte del piano terra.
    Sto per iniziare i lavori finalizzati ad interventi di tipo sismabonus (rifacimento tetto) ed ecobonus (cappotto, serramenti, caldaia, fotovoltaico) sulla parte abitativa.

    Avrei bisogno di sapere se il mio caso rientra nell’art 119 art 9a (interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate) oppure 9b (singole unità immobiliari).

    Nel primo caso la scadenza dei lavori può avvenire nel 2023 e oltre, nel secondo entro il 30/6/2022.
    Se fosse il secondo caso, visti i tempi stretti che avrei nello svolgere i lavori, volevo sapere se era possibile gestire l’intervento non con un unico progetto ma con due progetti separati, in maniera tale da avere la certezza di chiuderne uno (il sismabonus nel mio caso), senza precludere la possibilità di svolgere il secondo se ci fossero i tempi sufficienti
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:15h, 04 Novembre

      Gentile lettore,
      nel Suo caso si rientra nel concetto di “unifamiliare” in quanto le unità abitative unifamiliari e le sue pertinenze sono considerate unitariamente, anche se accatastate in modo separato. Per cui, alla data di oggi, la scadenza è del 30.06.2022 salvo deroga per coloro che hanno un reddito isee di 25 mila euro ed i lavori sono svolti sull’abitazione principale. Queste ultime indicazioni sono soggette a continue modifiche e non le prenderei come riferimento.
      Il sismabonus e l’ecobonus hanno asseverazioni e comunicazioni all’Agenzia delle Entrate nettamente differenziate. Se vuole procedere così, deve confrontarsi con i tecnici e confermare la convenienza. Dal mio punto di vista, i tempi sono simili e compatibili, oltre alla possibilità, in caso di contemporaneità degli interventi, di ottenere economie di scala sui costi dei ponteggi, della sicurezza, della progettazione e di tutti i costi che si potrebbero duplicare in caso di separazione degli interventi stessi.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • saverio
    Pubblicato alle 12:06h, 04 Novembre

    Dott. Ficarelli buongiorno, volevo porle un ulteriore quesito: condominio con 10 u.i., si volevano eseguire interventi strutturali locali sulle parti comuni con SISMABONUS 110 quali rifacimento della copertura e interventi antiribaltamento sulle facciate esterne. Due condomini hanno ravvisato problemi sui loro solai in legno e si voleva intervenire con un consolidamento tramite piolatura dell’ estraddosso. Il massimale di spesa dovrebbe essere di 96mila, ma sono compresi anche questi due interventi che sono realizzati su due solai di due condomini che non rientrano quindi nelle parti comuni del condominio, anche se dal punto di vista strutturale necessiterebbero di un rinforzo? Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:22h, 04 Novembre

      Gentile lettore,
      se il tecnico strutturista dichiara nella sua relazione che gli interventi locali sono necessari per la stabilità dell’edificio e migliorativi dal punto di vista sismico, anche gli interventi nelle abitazioni dei singoli condòmini riguardano l’intera struttura, in linea con quanto affermato dalla Commissione di monitoraggio la quale ritiene che “per gli interventi di miglioramento (punto 8.4.2 delle NTC 2018) e adeguamento (punto 8.4.3 delle NTC 2018), le verifiche di sicurezza da effettuare dovranno essere riferite alla singola Unità Strutturale, individuata con le modalità sopra indicate dalle NTC 2018, anche nel caso in cui le parti soggette ad interventi non riguardassero l’intera Unità Strutturale”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Silvia Pincin
    Pubblicato alle 20:40h, 04 Novembre

    Buonasera, avrei un quesito particolare.
    L’edificio in questione si configura come un “condominio minimo” per effetto di compravendita di un singolo immobile, frazionanto tra due acquirenti.
    L’acquirente “A” risulta proprietario di un’unità A/2 al piano terra+primo e di un’unità C/6 al piano terra; l’acquirente “B” risulta proprietario di un’unità C/1 (negozio), un’unità C/2 (magazzino del negozio) e una C/6, tutte al piano terra e di un’unità C/2 (sottotetto non abitabile) al piano secondo.
    Specifico che al sottotetto si accede tramite vano scala, che però non risulta BCNC ma, attualmente, fino al piano primo in proprietà di A.
    Domanda 1 > calcolo della % residenziale per verificare se il mio è un condominio “residenziale” o meno. Nel mio caso l’unica superficie residenziale da conteggiare è solo l’A/2 oppure posso considerare anche la superficie delle pertinenze C/2(sottotetto non abitabile) e C/6 ?
    Domanda 2 > a seconda dei casi (condominio “residenziale” o meno) in che modo i due proprietari potranno fruire delle agevolazioni fiscali per la casa attualmente in vigore?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Cordiali saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 08:02h, 06 Novembre

      Gent.ma Silvia,
      non avendo specificato le misure relative alle 6 unità immobiliari, non posso dare una risposta certa ma presuntiva, legata alla “quantità” preponderante delle unità immobiliari non residenziali rispetto alle unità residenziali. In queste ultime rientrano anche le pertinenze a servizio delle abitazioni, così come ribadito nell’interpello n. 904-2305/2021 della Dre Lombardia che ha confermato che la superficie delle pertinenze fa “cumulo” con l’unità immobiliare a cui sono asservite, per cui cantine e garage degli immobili abitativi si contano come superfici abitative. Per cui, solo la pertinenza C/6 di proprietà del condòmino “A” è superficie residenziale, non quella del condòmino “B” che non ha l’abitazione nell’edificio, fatte salve ulteriori informazioni mancanti nel quesito (ad esempio, abitazione del condòmino “B” presente in un edificio nelle immediate vicinanze).
      Nel caso più probabile di condominio non residenziale, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni (lavori trainanti) da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (tenendo presente che, per l’isolamento termico le le superfici opache da coibentare devono superare il 25% della superficie complessiva). Di conseguenza, solo le unità riscaldate residenziali potranno avere le agevolazioni anche per gli interventi trainati se vengono realizzati gli interventi trainanti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • EMANUELE
    Pubblicato alle 06:43h, 05 Novembre

    Buongiorno Dott. Ficarelli, complimenti per l’ articolo pubblicato e la competenza anche nelle risposte agli innumerevoli quesiti, la ringrazio anticipatamente per la risposta che vorrà dare al mio quesito.
    Il mio è il caso di un mini – condominio con lavori s.bonus in corso: 5 u.i. A/3 uso residenziale, 1 u.i. A/10 uso ufficio, 2 u.i. C/6 . Io sono proprietario di n° 2 appartamenti A/3 , dell’ u.i. A/10 ufficio e delle due pertinenze C/6. Le altre unità immobiliari ad uso residenziale sono di proprietà di altre persone fisiche e le stesse sono utilizzate come residenza. Ai fini del calcolo del limite dei massimali dovrebbero essere n° 8 u.i. per i lavori trainanti su parti comuni, in quanto ( considerando la “regola del due” prevista dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 – beneficio delle detrazioni per gli interventi sul numero massimo di 2 unità immobiliari ) io sono proprietario di n° 2 unità immobiliari, delle due pertinenze C/6 ( che non concorrono al calcolo del limite massimo di due u.i. – interpelli 461-464 ) e dell’ ufficio accatastato A10 uso NON residenziale. ( Per quest’ ultimo NON saranno eseguiti interventi trainati all’ interno, partecipa solo per le spese dei lavori delle parti comuni )
    Essendo precisato più volte che, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori, e quindi la situazione dovrebbe essere cristallizzata anche ai fini delle spese, mi trovo in questa situazione: Al momento i lavori sono quasi terminati, le due pertinenze C/6 di mia proprietà, prima della fine dei lavori, saranno vendute ad altre persone fisiche ( proprietarie di rispettivi immobili in altro stabile ) . Al fine di conservare per me le detrazioni fiscali per le pertinenze che saranno vendute, è necessario far trascrivere nell’ atto di compravendita che riservo per me le detrazioni ?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 08:28h, 06 Novembre

      Gentile lettore,
      negli edifici condominiali il calcolo del limite dei massimali si fa moltiplicandoli per il numero complessivo delle unità immobiliari di qualsiasi categoria con la quale sono accatastati prima dell’inizio dei lavori. Pertanto, indipendentemente dalle successive operazioni edili (frazionamenti o accorpamenti) o giuridiche (acquisti o vendite), vale la situazione di partenza. Nel suo caso, per gli interventi sulle parti comuni, i limiti di spesa ammessi alle agevolazioni sono moltiplicati per 8 unità immobiliari.
      Quanto previsto dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 riguarda invece gli interventi trainati all’interno delle singole unità immobiliari che sono ammessi per gli interventi di efficientamento energetico delle unità riscaldate.
      Se le pertinenze sulle quali sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio sono venduti prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica). In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.
      Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Il trasferimento di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Claudia
    Pubblicato alle 14:55h, 05 Novembre

    Buongiorno,

    sono comproprietaria insieme a mio marito di una casa unifamiliare costituita da 3 unità immobiliari: A3, C2 e C6.
    IL tetto massimo di spesa spendibile in caso di sismabonus 110% (96.000 €), secondo quanto previsto dalla risposta 242 del 13.04.2021 dell’Agenzia delle entrate, può essere moltiplicato per le 3 unità immobiliari? Ringrazio in anticipo per la risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 08:47h, 06 Novembre

      Gentile Signora,
      dipende se le due unità C/2 e C/6 sono delle unità pertinenziali o hanno altra destinazione d’uso.
      La nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Per cui, se le due unità immobiliari sono pertinenziali rispetto all’unità immobiliare A/3, il limite di spesa è pari a 96mila euro; se, invece, le due unità immobiliari non sono pertinenziali dell’abitazione (alquanto difficile dimostrarlo, attraverso la locazione a terzi delle pertinenze o adibendole a laboratori o a uffici cambiando la destinazione d’uso), l’edificio rientra nella categoria degli edifici da due a quattro unità immobiliari di proprietà di una sola persona fisica o in comproprietà tra più persone fisiche. Una soluzione più lineare e per nulla soggetta a contestazioni è quella di cedere o donare a terzi una delle due (eventuali) pertinenze e rendere l’edificio un minicondominio. In questo caso, si applicano le regole dell’edificio condominiale e il limite di spesa agevolato per gli interventi di riduzione del rischio sismico si moltiplica per 3 unità immobiliari, anche se una delle due unità di categoria C resta pertinenza dell’abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Silvia
    Pubblicato alle 16:21h, 05 Novembre

    Buon pomeriggio Dott. Ficarelli, leggendo le risposte chiare e precise ai quesiti precedenti, mi permetto di sottoporLe una situazione dubbia, con l’auspicio che mi possa chiarire la situazione.

    CASO 1 : ho due unità immobiliari C/6 ( in zona sismica 2), una delle quali è pertinenza di un’abitazione, l’altra diventerà pertinenza di una 2° abitazione a completamento lavori (ora non lo è).
    Ho in progetto un intervento sismico per la loro completa demolizione e ricostruzione su stesso sedime e con pari volume. Posso applicare il Sismabonus al 110% su entrambe le u.i. ? ovvero dovrei applicare il sismabonus 110% alla sola pertinenza dell’abitazione (esistente ante lavori) e il sismabonus 80-85% sull’altra u.i. C/6 ?

    La ringrazio della cortesia

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:16h, 06 Novembre

      Signora Silvia,
      il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio. Per cui, nel caso in cui Lei voglia demolire e ricostruire una pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare e per ciascun anno”.
      Per quanto riguarda l’altra unità immobiliare C/6 non pertinenza di alcuna abitazione, poichè non viene trasformata in abitazione, non potrà utilizzare il bonus al 110% ma quelli ordinari al 50-70-80%. Infatti, è possibile fruire della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico anche nell’ipotesi di cambio di destinazione d’uso in abitativo dell’immobile oggetto dei lavori, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e semprechè l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Silvia
    Pubblicato alle 16:24h, 05 Novembre

    Buon pomeriggio dott. Ficarelli, approfitto per altre due domande tecniche:
    1) la percentuale di residenzialità di un condominio si calcola esclusivamente in base alle destinazioni oggettive (senza tener conto delle proprietà) ? se si, le categorie C/6 e C/2 vanno contabilizzate come residenziali ?
    2) se un condominio minimo risulta “non residenziale” ante lavori ma nel condominio stesso è presente un’unità immobiliare C/2 riscaldata che sarà oggetto di ristrutturazione e cambio d’uso in residenza, come posso applicare il superbonus 110%.

    Grazie nuovamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:43h, 06 Novembre

      Gent.ma,
      la percentuale di residenzialità di un edificio va calcolata tenendo presente l’edificio nella sua interezza. Per cui, si calcolano le superfici delle u.i. destinate ad abitazioni comprese le pertinenze a servizio di esse. Se la superficie complessiva destinata a residenza è superiore del 50% di quella complessiva dell’edificio, questo è considerato residenziale. Nella domanda si chiede se tutte le C/6 e C/2 si considerano residenziali. Lo saranno solo quelle unità immobiliari che hanno destinazione pertinenziale delle abitazioni.
      Per quanto riguarda la seconda domanda, la residenzialità o meno di un edificio è un’istantanea ante lavori. Per cui, vale quanto detto in risposta alla Sua domanda del 4 novembre u.s., con la precisazione che l’u.i. C/2 riscaldata usufruirà delle agevolazioni sia sui trainanti che sui trainati solo se risulta pertinenza di un’abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Matilde
    Pubblicato alle 19:02h, 05 Novembre

    Dott. Ficarelli buongiorno, prima di porle un quesito sull’argomento, non posso evitare di associarmi ai complimenti fatti dagli altri lettori per la chiarezza con la quale è stato realizzato l’articolo e le risposte che ha dato ai quesiti che sono stati posti.
    Sulla mia proprietà composta da un’unita immobiliare residenziale A/2 funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall’esterno e due pertinenze C/2 e C/7 distintamente accatastate, fisicamente prossime ma staccate tra loro e dall’edificio principale, si intende intervenire solo sui due edifici pertinenziali realizzando su entrambe opere di miglioramento sismico ed un cambio di destinazione d’uso e frazionamento dell’u.i. C/2 per ottenere:
    • un’unità abitativa A/3
    • un’autorimessa pertinenziale C/6
    creando al contempo un nesso di pertinenzialità dell’U.I. C/7 alla nuova U.I. abitativa A3 realizzata con il cambio di destinazione d’uso.
    Nell’attuale C/2 oggetto del cambio di destinazione d’uso si prevede l’installazione di un impianto fotovoltaico e di un impianto di accumulo (Interventi trainati) che saranno a servizio delle due unità immobiliari residenziali A2 ed A3 e loro pertinenze che risulteranno al termine dei lavori.
    Sulla parte residenziale A3 ricavata in una parte dell’attuale pertinenza C/2, si intendo realizzare opere di efficientamento energetico avvalendosi del Superecobonus, essendo la pertinenza C/2 dotata di impianto di riscaldamento (una stufa a pellet da 7,4 KW con uscita dei fumi di scarico verso canna fumaria e relativo comignolo sul tetto); ed in particolare:
    • intervento trainante di isolamento termico delle superfici opache (cappotto),
    • installazione di scaldabagno a pompa di calore per la produzione di acqua calda sanitaria in sostituzione del precedente boiler elettrico (questo intervento può essere inteso sia come trainante che come trainato),
    • intervento trainato di sostituzione degli infissi.
    • Intervento trainato per l’installazione di due colonnine di ricarica per veicoli elettrici di cui una dedicata all’U.I. A2 esistente ed una per l’U.I. A3 realizzata con il cambio di destinazione d’uso.
    Infine si prevede la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria non rientranti nel Superbonus per:
    • Impianto citofonico
    • Impianto di videosorveglianza
    • impianto di automatizzazione della chiusura/apertura del cancello posto sul viale di accesso
    che saranno a servizio delle due U.I. abitative A2 e A3
    Tenendo conto che nel nostro caso sono due le unità immobiliari oggetto di intervento ed esistenti all’inizio dei lavori (C/2 e C/7) ed in linea con la normativa ed in particolare con le circolari 24E e 30E 2020 e con le risposte agli interpelli 210 e 599 2021 pensavo di poter contare sui seguenti massimali:
    • Per interventi antisismici 192.000 € ovvero euro 96.000 € moltiplicato per ciascuna delle due U.I. oggetto di intervento comprensivi dei costi dei lavori di manutenzione straordinaria
    • per l’isolamento termico delle superfici opache (cappotto), 40.000 €
    • per la sostituzione degli infissi 54.545 €
    • per la sostituzione dello scaldabagno 20.000 €
    • per impianto fotovoltaico 48.000 € con un massimo di 2.400 €/KWp
    • per impianto di accumulo 48.000 € con un massimo di 1.000 €/KWh
    • per ricarica veicoli elettrici 3.000 € ovvero 1.500 € a colonnina moltiplicato per 2 u.i. abitative
    Ritiene corretta l’interpretazione?
    La ringrazio anticipatamente per la sua eventuale risposta
    Cordialmente
    Matilde

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:02h, 06 Novembre

      Gentile lettrice,
      dalla descrizione del Suo edificio risulta che attualmente l’abitazione ha due pertinenze, per cui si rientra nel caso di unifamiliare. Negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma. Pertanto, indipendentemente dalla loro collocazione, nell’ambito dello stesso edificio o in una costruzione separata, dal punto di vista fiscale esse sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio. Pertanto, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Nel Suo caso, 1 abitazione e 2 pertinenze, hanno il limite massimo di 96 mila euro.
      Sulla base di questo presupposto, non tenendo conto degli interpelli richiamati (n. 210/2021 e 599/2021) che riguardano immobili non pertinenziali, possiamo redigere uno studio di prefattibilità che, vista la complessità del caso e la delicatezza delle decisioni da prendere, esula da un servizio pubblico gratuito e che mi riservo di proporle in privato.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marinoni
    Pubblicato alle 07:20h, 06 Novembre

    miei due figli sono proprietari di due appartamenti situati in un edificio bifamiliare costruita in verticale (ognuno è propietario esclusivo come prima casa) un figlio abitata al piano terra e l’altro al primo piano, entrambi usano solo due utenze di proprietà ( elettrica e impianto del gas) mentre l’acqua ed il riscaldamento è in comune , perciò non hanno l’indipendenza funzionale.
    L’edificio in oggetto non rientrando come indipendenza funzionale può essere un condominio minimo?
    Possono beneficiare del Superbonus 110%,?
    Il terreno su cui è costruita la bifamiliare, comprese le pertinenze (che sono autonome) è delimitato da una recinzione comune.
    Il terreno è di proprietà e dove sono posti sia le pertinenze che la bifamiliare è identificato da due mappali differenti, nel primo mappale è posta la bifamiliare, mentre nel secondo mappale sono indicati due C2 e due C6 sempre di proprietà dei miei figli ed a uso esclusivo
    Possono ugualmente usufruire dei massimali di spesa derivati dalle pertinenze di proprietà (nr.2 C/2 deposito più nr.2 C/6 box) regolarmente accatastate ,anche se queste pertinenze sono segnate su un mappale diverso dal mappale della bifamiliare anche se confinante ed attiguo nella medesima propieta?
    Sono obbligati ad unire i due mappali per beneficiare dei massimali di spesa (derivanti dalle pertinenze) in un mappale unico ai fini della applicabilità del Superbonus oppure non necessita ?

    Nel caso che obbligatoriamente dovranno fondere i due mappali lo possono fare prima poco prima di iniziare i lavori per la ristrutturazione della bifamiliare ? oppure esiste un un periodo minimo precedente per fondere i mappali al catasto per accedere al beneficio completo?

    Grazie e buon lavoro

    Marinoni

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:15h, 06 Novembre

      Gentile lettore,
      l’edificio è un minicondominio, non essendoci autonomia funzionale tra le due unità immobiliari. Pertanto, si potrà usufruire delle agevolazioni del Superbonus al 110% con le regole condominiali. Purtroppo le pertinenze non sono ubicate nello stesso edificio dove si trovano le abitazioni. Per questo motivo non possono rientrare nel calcolo per moltiplicare i limiti di spesa ammessi. L’unione dei mappali è ininfluente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Matilde
    Pubblicato alle 17:15h, 06 Novembre

    Grazie Dott. Ficarelli per la pronta risposta e per la disponibilità dimostrata che prenderò in considerazione.
    Una sola precisazione relativa all’interpello 210, dato che è il principale riferimento per cui ritenevo di poter contare sul doppio massimale per l’antisismico.
    L’interpello 210 in realtà tratta di 3 u.i. di cui due pertinenziali come risulta evidente dal seguente punto che riporto:
    “Con la documentazione integrativa ha precisato che gli immobili di categoria C/2 e C/6 costituiscono pertinenze dell’unità abitativa nella quale risiede (non oggetto di intervento).”
    Cordiali saluti
    Matilde

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:02h, 06 Novembre

      La risposta all’interpello 210/2021 è in netto contrasto con tutta la prassi, come la risposta all’interpello 242/2021, e alle Circolari 24/2020 e 30/2020, che evidenziano sempre che le pertinenze non hanno autonomia e sono unitariamente considerate all’abitazione. Negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma. Pertanto, indipendentemente dalla loro collocazione, nell’ambito dello stesso edificio o in una costruzione separata, dal punto di vista fiscale esse sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio. Ma il contrasto da me rilevato nasce dalla circostanza che nel caso della risposta 210 l’Agenzia delle Entrate non ha tenuto conto della “pertinenzialità” dei tre edifici da demolire e ricostruire nella documentazione integrativa di cui Lei giustamente ha fatto riferimento. Non sarebbe plausibile una netta discordanza con il successivo interpello menzionato dove l’AdE ha concesso di moltiplicare i limiti di spesa a tutte le u.i. con esclusione della pertinenza in quanto unitariamente considerata all’abitazione.

  • Claudia
    Pubblicato alle 11:12h, 08 Novembre

    Buongiorno dott. Ficarelli,

    La ringrazio per la risposta alla mia richiesta del 05/11/2021.
    In merito avrei bisogno di una precisazione.
    Sono comproprietaria insieme a mio marito di una casa unifamiliare per la quale abbiamo già richiesto il permesso di costruire necessario per attivare le prestazioni relative al sismabonus: al momento della presentazione del permesso di costruire la casa era costituita da 3 unità immobiliari: A3, C2 e C6.
    Nel tempo intercorso tra la richiesta di permesso a costruire e il rilascio, a miglior chiarimento dell’edificio, è stata effettuata una variazione catastale: l’attuale c2 composto da cantina e cucina rustica è stato variato in cantina (c2) e cucina rustica (a5). La casa al momento dell’emissione del permesso di costruire risulta quindi costituita dalle seguenti unità immobiliari: A3, A5, C2 e C6.
    A questo punto, alla data del rilascio del permesso di costruire è possibile configurare l’edificio come mini condominio e avere 4 massimali per il simabonus?
    La data in cui conteggiamo le unità abitative ai fini del sismabonus è quella in cui è stato depositata la richiesta oppure quando è stata rilasciata dall’ente?
    Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:25h, 08 Novembre

      Buongiorno Claudia.
      L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 24/E/2020, afferma che, “ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445”.
      Con la Circolare 30/E/2020, nella risposta 4.4.6, specifica che “con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.
      Per cui, limitatamente all’aspetto fiscale, conta la situazione esistente prima dell’inizio dei lavori. Per quanto riguarda la regolarità dei titoli edilizi che devono riportare esattamente gli interventi previsti su un numero di unità immobiliari esistenti, poichè non sono di mia competenza, consiglio di presentare un interpello all’Agenzia delle Entrate.

  • MARINA FACCANI
    Pubblicato alle 14:26h, 08 Novembre

    Buongiorno,
    caso di unifamiliare con garage dotato di subalterno autonomo. Se la mia cliente dovesse donare il garage a marito e figli, si otterrebbe un minicondominio quindi massimali raddoppiati? Grazie.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 16:10h, 08 Novembre

      Buongiorno.
      Si.

  • Giovanni
    Pubblicato alle 15:11h, 08 Novembre

    Buon pomeriggio, sono in trattativa per l’acquisto di un rudere con annesso giardino (rispettivamente circa 40 mq + 70 mq) fuori dal corpo del condominio dove abito ma nelle immediate vicinanze. Vorrei adibire questo spazio come deposito e parcheggio auto, Il condominio dove abito è composto da sei unità immobiliari ad uso residenziale con annessi pertinenza (box) e stiamo aderendo al cosiddetto “ecobonus110”.
    La mia domanda è questa: se dovessi concludere l’acquisto del rudere, lo stesso rudere potrebbe rientrare nel “sismabonus110”? Potrei usufruire del “sismabonus110” solo sul rudere se avessimo impedimenti con “ecobonus110″‘
    Grazie.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:36h, 08 Novembre

      Gentile lettore,
      in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
      Pertanto, se l’immobile resta ad uso deposito/autorimessa, potrà usufruire del sismabonus ordinario con le aliquote ridotte. Per completezza, si rammenta che il rudere non ha nessun nesso con il condominio adiacente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Maurizio
    Pubblicato alle 15:13h, 09 Novembre

    Non so se la mia domanda è pertinente con l’argomento; ho letto della possibilità della detrazione al 50% in dieci anni della barscullante di una pertinenza C6 (garage) dotata di propria particella catastale. La mia domanda è la seguente: tale possibilità si applica pure ad una pertinenza C2 (magazzino) dotata anch’essa di autonoma particella catastale?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:58h, 11 Novembre

      Gentile lettore,
      la sostituzione della saracinesca del box o della porta basculante con un’altra che presenta delle innovazioni rispetto alla preesistente, anche con sistemi di sicurezza, rientra fra gli interventi di manutenzione straordinaria le cui spese consentono l’accesso alla detrazione del 50%. Si deve trattare, però, di garage pertinenziale ad abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • luca galzerano
    Pubblicato alle 23:03h, 09 Novembre

    Buonasera,
    le pongo il mio quesito. Si tratta di un edificio unifamiliare di medie dimensioni, il cui proprietario vorrebbe accedere al superbonus 110% per efficientare unicamente gli impianti. L’edificio è accatastato come A2 ed è costituito da due piani. In particolare il piano terra contiene anche una pertinenza di tipo “posto auto” riscaldato dallo stesso impianto della casa e regolarmente accatastato come c6. La parte relativa alla categoria catastale A2 è già dotata di un impianto fotovoltaico assegnato al codice pod dell’utenza domestica. Il posto auto ha una seconda utenza elettrica di tipo “BTA” (altri usi). E’ possibile secondo lei installare un sistema di riscaldamento di tipo pompa di calore sull’utenza elettrica del posto auto in modo che riscaldi entrambi i subalterni? E’ possibile installare un secondo impianto fotovoltaico con sistema di accumulo e colonnina di ricarica dedicato all’utenza “altri usi” del garage?

    grazie in anticipo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 23:21h, 14 Novembre

      Gentile lettore,
      l’impianto di riscaldamento da sostituire riguarda l’intero edificio comprendente le due unità immobiliari, compresa la pertinenza riscaldata. Per cui, l’installazione dell’impianto nella pertinenza riguarda le unità immobiliari, non l’utenza alla quale va agganciata. Per quanto riguarda l’impianto fotovoltaico, tenendo presente che l’unità immobiliare di riferimento per i limiti di spesa è una, il comma 5 dell’art. 119 del Decreto Rilancio, in riferimento agli impianti fotovoltaici prevede la possibilità di ottenere il Superbonus come lavoro trainato esclusivamente nel caso di nuova installazione. Di conseguenza è esclusa la detrazione del 110% per le modifiche agli impianti preesistenti. In questo caso, però, se l’impianto ha effettivamente caratteristiche diverse rispetto a quello già installato si può usufruire della detrazione ordinaria del 50%. La colonnina di ricarica per i veicoli elettrici, invece, potrà usufruire del superbonus al 110%.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Michele
    Pubblicato alle 13:02h, 10 Novembre

    buongiorno, abito in una villetta indipendente composta d 4 appartamenti indipendenti ( 3 dei quali hanno diversi proprietari mentre il 4 è di proprietà in egual modo condivisa ), un piccolo fabbricato industriale ormai adibito a deposito e 5 box, Abbiamo eseguito i lavori di ripristino delle facciate e nella pratica del bonus facciate al 90 %, per la cessione del credito abbiamo indicato come “condominio minimo ” ovvero senza amministratore la nostra proprietà. Nella sezione A del modulo dell’agenzia delle Entrate alla richiesta :N. unità presenti nel condominio, qual’è la cifra giusta da indicare? 3 come i condomini presenti, o 10 ovvero la somma di ( 4 abitazioni+5 box auto +1 edifico magazzino ) ?

    nessuno, nemmeno l’agenzia delle entrate è stato in grado di aiutarci

    Grazie mille

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 23:49h, 14 Novembre

      Gentile lettore,
      il modello di comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica prevede nel frontespizio l’inserimento della tipologia di condominio e, nel quadro A, il numero delle unità presenti nel condominio. L’indicazione di “condominio minimo” è prevista in due casi: 1) condominio composto da due a otto unità immobiliari di proprietà di almeno due persone fisiche diverse e fino a otto persone fisiche diverse; 2) unico proprietario di edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari. Negli altri casi non occorre indicarlo. Per quanto riguarda il numero delle unità immobiliari da indicare nel quadro A, nel Suo caso va indicato 10.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • FILIPPO
    Pubblicato alle 13:07h, 10 Novembre

    Buongiorno,
    vorrei avere un chiarimento per quanto riguarda la definizione di pertinenza: a seguito di successione testamentaria sono diventato possessore di una abitazione come “prima casa” e di un locale di deposito (C/2) distaccato dall’abitazione (circa 40 m) e autonomamente accatastato ma con dicitura sulla successione di “pertinenza”. Su entrambi gli immobili non pago l’IMU in quanto prima casa e pertinenza. Vorrei accedere al supersismabonus 110% sulla sola pertinenza con demo ricostruzione e unico massimale di 96.000 €, mi è però stato detto da un General Contractor, al quale mi sono rivolto, che la mia pertinenza non può rientrare nel bonus in quanto (cito letteralmente) “può accedervi solo nel caso in cui questo sia vincolato pertinenzialmente con l’edificio principale, cioè solo nel caso in cui non possa essere compravenduto in maniera indipendente rispetto all’unità principale”. Ho letto e riletto le circolari dell’AdE ma sinceramente questa “sfumatura” non la trovo. Trovo corretto dover dimostrare che il locale di deposito sia una pertinenza dell’abitazione e questo, nel caso, potrei farlo agevolmente fornendo copia della successione e nel caso anche una autocertificazione relativa all’IMU, ma non trovo corretto dire che “non possa essere compravenduto in maniera indipendente rispetto all’unità principale” in quanto, a volere delle parti, qualunque immobile o porzione di immobile può essere venduto autonomamente. Sto considerando di rivolgermi ad un notaio per istituire un vincolo di pertinenzialità tra i due immobili ma a mio parere sono soldi buttati in quanto comunque con un atto successivo potrei sciogliere questo vincolo. Cosa ne pensa lei? grazie anticipatamente.
    Filippo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 00:17h, 15 Novembre

      Gentile lettore,
      sono pienamente d’accordo con Lei. Non c’è alcun riferimento normativo che vieti gli interventi sulla pertinenza. Peraltro, la definizione di pertinenza non è ben individuato perchè deriva da variabili oggettive e soggettive. La nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Questi richiami alla giurisprudenza fanno ben intendere che non esiste nemmeno una norma ben chiara che definisce la linea di confine tra unità autonoma e unità pertinenziale. Pertanto, la preclusione all’accesso al superbonus da parte del General Contractor non ha fondamenti giuridici.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Gabriele
    Pubblicato alle 15:01h, 10 Novembre

    salve,
    ho letto l’articolo e le varie domande degli utenti, purtroppo non ho trovato un esempio in cui mi posso immedesimare,
    io ed un altra persona abbiamo distintamente un appartamento + garage in un minicondominio, l’edificio e così composto:
    PT e P1: 2 appartamenti (A3)
    P-1: 2 garace (C6) più un vano caldaia accatastato come BNNC
    PT: nel giardino in comune abbiamo un capanno accatastato come BCC (C2)
    vorremmo proseguire con demolizione e ricostruzione,

    secondo voi quanti massimali del superbonus posso utilizzare (sisma, eco, caldaia, ecc…)?
    per il sima il mio tecnico ha contato un massimale di 96.000 x 4, ma il capanno esterno e il vano caldaia essendo in comune e non di pertinenza di un appartamento, non fanno massimale?
    eventualmente se lo demoliamo, lo uniamo all’edificio e lo destiniamo ad abitazione, potrebbe contarlo come massimale?

    ho letto molti casi in cui il capano esterno era di un solo proprietario e non faceva cumulo, ma nel nostro caso il capanno è un bene comune.

    grazie dei consigli.
    Gabriele

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 00:33h, 15 Novembre

      Gentile lettore,
      per individuare il numero delle unità immobiliari per moltiplicare i limiti di spesa, occorre individuare le unità accatastate ed esistenti prima dell’inizio dei lavori. In base alle Sue informazioni, risultano 5 unità immobiliari (il vano caldaia è una unità immobiliare non censita), ma il capanno è staccato dall’edificio condominiale. Pertanto, per gli interventi di riduzione del rischio sismico, il limite di spesa agevolato è pari ad euro 384mila euro (96mila x 4). Nel caso il condominio decidesse di demolire il capanno, potrebbe usufruire delle agevolazioni previste per il sismabonus ordinario, con aliquote ridotte dal 50% all’85%.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco
    Pubblicato alle 16:54h, 10 Novembre

    Buongiorno
    sto per acquistare una villetta unifamiliare accatastata A/7 con box c/6 a piano terra (nel corpo dell’edificio) separatamente accatastato.
    La casa è composta da tre piani ove il piano terra sulle mappe catastali è indicato come “cantina” – quindi non abitabile pur avendone i requisiti – il primo come abitazione e il secondo come “sottotetto non abitabile” .

    I vani cantina e sottotetto sono già riscaldati con lo stesso impianto del primo piano.

    La mia ipotesi è:
    – far acquistare il box alla mia compagna (nessun legame di parentela) per costituire un minicondominio
    – accatastare prima dei lavori di ristrutturazione (che potrebbero fruire del 50% e del 110% per i diversi interventi) in via separata cantina e solaio in modo che diventino C/2

    A questo punto prima dei lavori avrei 4 unità immobiliari possedute da 2 persone diverse (io avrei l’A/7 e i 2 C/2, la mia compagna il C/6).

    Nell’ipotesi di trasformare in abitazioni i due C/2 con la ristrutturazione (caso particolare 1 del suo articolo) quali massimali potrei ottenere per i lavori?

    Grazie Francesco

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 07:32h, 15 Novembre

      Gentile lettore,
      l’ipotesi prospettata, già prevista dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare 30/E/2020 paragrafo 4.4.6 come possibilità per costituire un minicondominio, risulta essere un’ottima opportunità per usufruire al massimo delle agevolazioni in essere.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco Rossetti
    Pubblicato alle 18:53h, 10 Novembre

    Gent.mo dott. Ficarelli,
    anch’io la ringrazio per la disponibilità e precisione delle risposte.
    Vorrei, se possibile, sottoporle la mia situazione per chiederle se la ritiene fattibile.
    Si tratta di due edifici separati, in aperta campagna, distanti circa dieci metri l’uno dall’altro, per cui abbiamo ottenuto un Permesso di Costruire unico; il primo è un casale dell’800, già oggetto di intervento di ristrutturazione edilizia in ambito Superbonus 110%, che sta procedendo senza particolari intoppi – è un condominio (minimo) con proprio codice fiscale, di 4 unità abitative di cui due di proprietà esclusiva di mia madre, due di mia proprietà esclusiva, più un locale fondo (C/2) in comproprietà al 50% tra me e mia madre.
    Il secondo edificio, appunto separato dal casale dalla strada e distante dal casale stesso in linea d’aria una decina di metri, è composto – su un solo piano – da tre unità imm. contigue distintamente accatastate, nella fattispecie: due garages C/6 ed un magazzino/deposito C/2. Queste tre unità immobiliari sono in comproprietà al 50% tra me e mia madre.
    Per quanto riguarda questo secondo edificio, abbiamo ottenuto, con il suddetto Permesso di Costruire, la possibilità di eseguire una demolizione e ricostruzione di un nuovo edificio con contestuale cambio di destinazione d’uso in residenziale (indicato nel permesso abilitativo) – nella fattispecie si tratterebbe di un nuovo edificio indipendente composto da un’unica unità abitativa residenziale (con diverso sedime, ma senza spostarsi di molto). Per questo intervento intederemmo accedere ai benefici del Super-Sisma Bonus, e dal nostro calcolo avremmo a disposizione 3 massimali da 96.000 euro, ovvero 288.000 euro.
    Secondo Lei tale interpretazione è corretta? Come inquadrerebbe questo edificio da demolire? Edificio da 2 a 4 unità in comproprietà? Non riteniamo ostativo il limite di due unità abitative per cui si possa accedere al Superbonus, poiché risulta ormai assodato che questo si riferisca ai soli interventi di efficientamento energetico (Super EcoBonus); 
    peraltro, Lei ritiene che potrebbe interferire con questa operazione il fatto che tale secondo edificio possa considerarsi anche parzialmente pertinenziale al casale (il primo edificio)?

    La ringrazio sentitamente, cordialità.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:31h, 20 Novembre

      Gentile lettore,
      i due edifici sono separati, per cui hanno autonomia nelle considerazioni che seguono. L’edificio composto da 3 unità immobiliari non residenziali, che sarà demolito e ricostruito trasformandolo in un’unica abitazione, usufruirà di un limite di spesa agevolato al 110% di 288.000 euro. A conferma, riporto quanto enunciato dalla risposta all’interpello n. 17/2021: “in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, sono ammessi al Superbonus, anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. A fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”. Per cui, la spesa ammissibile è di euro 96.000 per ciascuna delle unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all’inizio dei lavori. In tal senso si veda la Circolare 30/E/2020.
      Dello stesso tenore la risposta n. 210 del 25 marzo 2021, la n. 242 del 13 aprile 2021 e la n. 397 del 9 giugno 2021.
      L’edificio in comproprietà tra due persone fisiche, rientra nel caso degli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o più comproprietari previsto dalla lettera a), comma 9 dell’articolo 119 del D.L. 34/2020.
      Pur se fosse considerato pertinenziale nella sua interezza rispetto al primo edificio, il limite di spesa è previsto per l’abitazione e le pertinenze unitariamente considerate. E tenendo presente che il numero delle unità immobiliari abitative del primo casale è superiore al numero delle eventuali pertinenze presenti nell’edificio da demolire, e che nel primo casale non vengono effettuati interventi, si può sostenere con serenità che usufruire del limite di 288.000 euro è del tutto lecito.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Claudio
    Pubblicato alle 22:01h, 10 Novembre

    Gent. dott. Ficarelli, mi associo ai complimenti per il servizio di supporto che fornisce. Le vorrei porre il seguente quesito :ho un fabbricato collabente composto da 2 unità collabenti accatastate f2. A fine lavori di demolizione e ricostruzione diverranno una unifamiliare più una pertinenza uso garage e una come laboratorio. Quale è il massimale di spesa per il sismabonus? Essendo f2, la circostanza che diventi garage contrasta con l’esigenza per cui alla fine lavori debba essere uso abitativo? La ringrazio anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:49h, 11 Novembre

      Gentile lettore,
      il massimale di spesa è pari a 192mila euro poichè vale la situazione esistente prima degli interventi. Le unità ricostruite devono essere obbligatoriamente unità abitative di categoria ammessa e loro pertinenze. In caso contrario potranno usufruire delle agevolazioni previste dal sismabonus ordinario.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Nadia Pilato
    Pubblicato alle 12:00h, 11 Novembre

    Buongiorno, stiamo ristrutturando un casale, con singolo proprietario persona fisica, composto da:

    – edificio principale 4 unità immobiliari di cui 2 unità abitative + 2 non abitative che al termine dei lavori verranno tutte accatastate in abitative.
    Su questo ediificio abbiamo calcolato di usufruire di bonus ristrutturazione 50% con tetto di 96.000€ x 4 = 384.000€, eco bonus 65% per sostituzione impiato termico ed installazione pannelli fotovoltaico x le 2 unità abitative, eco bonus infissi x 4 unità immobiliari.

    – altri 3 volumi separati di cui un C6 e due F4: se abbiamo ben capito è possibile usufruire di altri 3 massimali per bonus ristrutturazione 50% solo a condizione che al termine dei lavori queste vengano tramutate in abitazione e che tale cambio di destinazione sia indicato nel titolo edilizio all’inizio dei lavori

    E’ corretto?
    Grazie per il chiarimento

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:49h, 20 Novembre

      Gentile lettrice,
      poichè per poter usufruire delle agevolazioni sulle ristrutturazioni edilizie al 50% gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria
      catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, dal quesito non si evince se le due unità non abitative dell’edificio principale e le tre unità separate siano delle pertinenze delle unità abitative. Diversa considerazione ci sarebbe se si parlasse di sismabonus ordinario o supersismabonus. Per quanto riguarda l’ecobonus con detrazione al 65%, gli interventi devono sempre riguardare la sostituzione di impianti termici esistenti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Luca
    Pubblicato alle 16:20h, 11 Novembre

    Buongiorno , Vi faccio i compliemnti per il servizio molto esaustivo
    Pongo un quesito in merito al caso specifico : un fabbricato costituito da unità al piano terra di X e unità al piano primo di Y, impianto elettrico autonomo, acqua con contatore separato, caldaie di partenza separate e nel post sarà centralizzato il riscaldamento, scarico fognario in comune . La copertura del fabbricato risulta di proprietà comune . Alle due unità si aggiunge un C/6 ( garage) limitrofo e non dotato di impianto , ma fisicamente separato dal fabbricato principale, e accatastato separatamente, di proprietà di X .
    Ai vorrebbe procedere alla riqualificazione globale del fabbricato principale con un intervento congiunto di X e Y . secondo Lei 1) si può gestire come una situazione di Minicondominio ? 2) e in questo caso il massimale degli interventi si può considere per tutte e tre le unità accataste o solo per le 2 abitazioni ? 3) nel caso ( più generale ) di due unità indipendenti una sopra l’latra, per semplicità, si pùo optare per la detrazione nella situazione di minicondominio oppure si è Obbligati a considerarle Autonome ( quindi dividere le pratiche sebbene il titolo edilizio si rilasciato congiuntamente ai proprietrai X e Y con un unico provvedimento ) ?
    La ringrazio anticipatamente della risposta

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:19h, 11 Novembre

      Gentile lettore,
      dalla Sua descrizione l’edificio è composto da due unità funzionalmente indipendenti ma non è stato specificato se l’ingresso delle due unità è autonomo. Se lo fosse, l’edificio è composto da due unità indipendenti e dovranno misurarsi con le agevolazioni, i limiti di spesa e le tempistiche riguardanti le unifamiliari. Tenga presente che la pertinenza è esclusa dal computo in entrambi i casi per il fatto che non è compreso nell’edificio (sia se l’edificio è condominiale sia se è verificata l’autonomia funzionale delle due unità). C’è anche la possibilità che ci siano delle ulteriori parti comuni, oltre il tetto, che possano identificare l’edificio come un minicondominio: pareti comuni, piccoli locali in comune come autoclavi o di servizio, cortili interni, terrazzi, utenze comuni per illuminazione o irrigazione giardino comune, ecc…
      Nel quesito, poi, ha scritto di voler procedere ad interventi di riqualificazione globale. Questo intervento è escluso dal superbonus (ma ammesso all’ecobonus con detrazione del 65%) in quanto non individua esattamente gli interventi trainanti e trainati. Probabilmente, voleva riferirsi agli interventi di efficientamento energetico dell’edificio, regolarmente ammesso al superbonus.
      Se ha interesse ad approfondire l’argomento, potrà proseguire su canali privati, con la possibilità di usufruire di un parere specifico sul caso in esame.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Gabriele
    Pubblicato alle 20:02h, 11 Novembre

    Salve Dott. Ficarelli,
    innanzitutto complimenti per il servizio e per la chiarezza delle risposte,
    siccome stiamo per acquistare un immobile così composto:
    piano seminterrato: 2 garage accatastati separatamente categoria C6 ognuno di pertinenza di un appartamento + 1 locale caldaia in comune accatastato come BCNC
    piano rialzato, primo piano e secondo piano: 2 appartamenti divisi in verticale accasati separatamente categoria A3
    nel giardino in comune: capanna di lamiera accatastata come BCC categoria C2
    appartamenti riscaldati, garage non riscaldati, capanna non riscaldata.
    lo stabile si configura come minicondominio, giusto?
    Vorremmo ristrutturare l’edificio eseguendo una demolizione e ricostruzione di 3 appartamenti con relativi garage e zona in comune per la centrale termica e impianti elettrici.
    Sono stati calcolati questi massimali:
    sismabonus: 4×96.000
    cappotto: 4×40.000
    impianto termico centralizzato: 4×20.000
    infissi: 2×54.545
    impianto fotovoltaico: 2×48.000 (max 1.600 x kw perché ristrutturazione e non 2.400 x kw)
    sistema di accumulo: 2×48.000 (max 1.000 x kw)
    colonne di ricarica: 2×1.500
    i massimali sono giusti?
    La capanna esterna venendo accorpata allo stabile principale e trasformato in appartamento potrà fare massimale per il sismabonus?
    I massimali per infissi, fotovoltaico, accumulo e colonnine possono essere moltiplicati per 3 essendoci un locale in comune con relativo impianto di riscaldamento centralizzato condominiale?
    Siccome vorremmo installare anche un ascensore condominiale, il costo dovrà rientrare nei massimali del sismabonus, giusto?

    La ringrazio anticipatamente
    Gabriele

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 22:08h, 28 Novembre

      Gentile lettore,
      il calcolo dei massimali è giusto. Per quanto riguarda la capanna, poichè è fuori dall’edificio non conta nel calcolo dei massimali. Gli interventi trainati agevolati riguarda solo 2 unità immobiliari (riscaldate) e non 3. Giusto anche considerare i costi dell’installazione dell’ascensore assorbiti nel massimale per il sismabonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Giovanni
    Pubblicato alle 22:52h, 11 Novembre

    Buongiorno,

    in merito alla mia domanda Pubblicata alle 22:56h, del 20 Luglio il mio termotecnico mi dice:

    Per il Superbonus 110%, rivedendo stralci di normativa ed interpelli sono a specificare quanto segue:

    – N. 2 pratiche Superbonus 110%

    o N. 1 pratica per l’immobile collabente identificato identificato al Sub. 5, indipendente, con massimali per edificio unifamiliare ovvero 50.000 euro per interventi di isolamento, 30.000 euro per impianto di climatizzazione, 54.545,45 euro per sostituzione serramenti, 1.600 euro/kW di impianto fotovoltaico, 1.000 euro/kWh di accumulo, 2.000 euro per colonnina di ricarica veicoli elettrici;

    o N. 1 pratica per i subalterni 1-2-3-4 in quanto i sub. 2-3-4 avranno destinazione residenziale alla fine dei lavori come previsto dal titolo edilizio pertanto i massimali saranno moltiplicati per n. 4 unità, ovvero 40.000 euro per unità (per un totale di 160.000 euro) per gli interventi di isolamento, 20.000 euro per unità per gli impianti di climatizzazione (per un totale di 80.000 euro), 54.545 euro ad unità per la sostituzione dei serramenti, 1.600 euro/kW di impianto fotovoltaico, 1.000 euro/kWh di accumulo, 2.000 euro per colonnina di ricarica veicoli elettrici.

    E’ corretto?

    Grazie mille
    Saluti
    Giovanni

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:21h, 14 Novembre

      La scelta delle procedure dipendono da variabili che non possono essere identificate in questo contesto. Probabilmente, il Suo termotecnico ha individuato delle criticità o delle opportunità tali da consigliare le modalità descritte nel quesito. Peraltro, non avendomi fornito gli “stralci di normativa ed interpelli” che si sono dimostrati determinanti per la scelta strategica del modus operandi, non sono in grado di dare una risposta puntuale.
      Se, poi, la strategia proposta serve per incrementare i limiti di spesa del sub 5, sarei propenso a tenere presente anche la possibilità che l’Agenzia delle Entrate possa intravvedere un escamotage per utilizzo improprio delle agevolazioni.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco Dondolini
    Pubblicato alle 18:03h, 12 Novembre

    Buongiorno, sono comproprietario di una villetta A/7 unifamiliare edificata intorno agli anni ’30 che all’interno del resede di proprietà comprende una “casetta”, priva di subalterno, quindi facente parte dell’abitazione, con destinazione locale di sgombero (catastalmente è da considerare come accessorio indiretto non comunicante). Tale casetta è priva di tutti gli impianti e necessita di urgenti opere di consolidamento strutturale.

    Poiché la proprietà è ubicata in zona sismica 3 (Supersismabonus), è mio intendimento attivare il Superbonus per la villetta effettuando come intervento trainante la sostituzione dell’impianto termico, pertanto sostituzione della caldaia alimentata a gasolio con impianto di teleriscaldamento, adeguamento caloriferi attuali corredandoli di detentori e valvole termostatiche e contestuale sostituzione dei vetusti infissi, salvo se altro. Contestualmente verrebbe demolita e ricostruita la “casetta” con formula Sismabonus.

    I quesiti che Le pongo sono i seguenti:

    1) dopo la demolizione, è consentito effettuare opere di efficientamento energetico alla “casetta” rientranti nel 110%? O devo considerare l’eventuale efficientamento fattibile con detrazione al 50%, visto che il manufatto attualmente è privo di impianto termico?

    2) Poiché è auspicabile la demolizione con ricostruzione con un leggero aumento volumetrico, considerando che l’edificio rinnovato conserverà la stessa destinazione funzionale attuale (locale di sgombero), chiedo se possono variare le forature attuali e se quindi possono aumentare le superfici finestrate, rientranti nella detrazione al 110%. Immagino che le opere relative all’eccedenza volumetrica non rientrino nel 110%.

    3) I serramenti, gli intonaci, i pavimenti, l’impianto elettrico, la creazione di un bagno per l’adeguamento igienico-sanitario ecc. rientrano nella detrazione al 110% o solo le opere strutturali funzionali all’adeguamento sismico fruiscono di tale detrazione?

    4) I limiti di spesa sia del Sismabonus che del Superbonus vanno considerati relativi ad unica u.i.?

    Ringrazio anticipatamente e nell’occasione invio un saluto cordiale.
    Marco D.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 22:59h, 14 Novembre

      Gentile lettore,
      la casetta accatastata insieme all’unità abitativa può usufruire delle agevolazioni per la riduzione del rischio sismico come parte della stessa unità abitativa. Per mancanza dell’impianto termico, è esclusa la possibilità di usufruire di qualsiasi agevolazione riguardante l’efficientamento energetico (sia 110% sia 65%). Potrà invece usufruire delle agevolazioni riservate al bonus casa al 50%. Questo limite assorbe la risposta alla domanda 2 (si tratta di interventi che riguardano la ricostruzione dell’immobile e non le regole imposte per l’efficientamento energetico). Per quanto riguarda la domanda 3, tutte le spese ordinarie e straordinarie da sostenere per la ricostruzione della casetta rientrano nel limite di 96mila euro previsto dal sismabonus, unico limite in quanto tutto riferito ad una sola unità immobiliare (domanda 4).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Manuel
    Pubblicato alle 22:15h, 12 Novembre

    Gentilissimo dott. Ficarelli, le scrivo in merito all’interpello 765 del 9 novembre nel quale AdE chiarisce che il cambio di destinazione d’uso (in questo caso la pertinenza è interna al fabbricato) non raddoppia il massimale del superbonus. Vale la stessa cosa se la pertinenza è esterna( con cambio di destinazione evidenziato nel titolo edilizio)?l’intervento che devo eseguire preve demolizione e ricostruzione di un A2 e c6 e realizzazione di una bifamiliare.
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:24h, 14 Novembre

      Gentile lettore,
      l’interpello 765 è stato ripreso per correggere la risposta n. 568 del 30 agosto 2021 nella quale l’AdE aveva impropriamente collocato gli edifici dell’istante nella categoria “edifici da 2 a 4 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario”. In sostanza, un errore di lettura che ha comportato non poco smarrimento da parte dei non addetti ai lavori. Ciò detto e per venire al Suo quesito, occorre individuare le unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori e non il risultato finale. E, per quanto riguarda le unità immobiliari non abitative, occorre verificare la loro natura pertinenziale rispetto all’unità abitativa. Per quanto riguarda le unifamiliari, poi, le sue pertinenze si considerano sempre unitariamente alle abitazioni.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marilena
    Pubblicato alle 23:08h, 12 Novembre

    Salve,avrei un quesito se è così gentile da darmi riscontro:
    Devono approvare dei lavori rientranti nel Superbonus al 110 e altri al 50(nello specifico cappotto,infissi e fotovoltaico con colonnina)su un condominio dove sono proprietaria solo di una cantina (non accatastata e non vendibile separatamente) che risulta annessa all’unita’ abitativa di un altro condominio e con una propria R.C.complessiva.
    Oltre alle spese ordinarie che già pago (escluso il riscaldamento),sono tenuta a contribuire lo stesso anche alle spese straordinarie per i lavori indicati?Fa differenza il fatto che gli interventi non rientrano tra quelli per la manutenzione e la conservazione del bene comune ma tra quelli per la riqualificazione energetica dove in ogni caso io non avrei nessun risparmio energ,e non beneficerei di nessuna miglioria?
    Grazie in anticipo per la sua risposta

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:01h, 14 Novembre

      Gentile lettrice,
      condivido le Sue perplessità. In linea di principio, gli interventi di recupero edilizio nei condomìni sono pagati dai condòmini tenendo presente le tabelle millesimali. In Suo soccorso le viene l’art. 1123 c.c. secondo il quale la ripartizione delle spese tra i singoli condomini avviene sulla base di tre criteri principali: il primo, generale, della ripartizione in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione, e gli altri due, particolari, in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne. Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. afferma infatti che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”, e il terzo comma afferma che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. In pratica, grazie agli incisi “salvo diversa convenzione” previsto dal primo comma, “all’uso che ciascuno può farne” previsto nel secondo comma e “impianti destinati a servire … il gruppo di condomini che ne trae utilità” previsto nel terzo comma, potrà essere esclusa dal computo delle spese previste purché la deroga convenzionale al principio generale di ripartizione proporzionale sia contenuta in una delibera assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini, ovvero l’espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale (Cass. n. 28679/2011).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • ANDREA
    Pubblicato alle 23:40h, 14 Novembre

    Gentile Dott. Ficarelli, le scrivo sottoponendole la situazione che mi caratterizza e a cui ho trovato spesso risposta ai miei dubbi nelle sue risposte o negli interpelli fatti all’Agenzia delle Entrate ad eccezione di un punto.
    Sono proprietario, nello stesso edificio, di due unità abitative accatastate separatamente A3 (subalterno 1 e 2) totalmente indipendenti (ingressi e utenze) che successivamente agli interventi Sismabonus e Superbonus diventeranno una sola unità abitativa. Con la risposta n. 63 dell’ A.d.E. è chiaro che per accedere al Superbonus e al Sismabonus per calcolare i massimali di spesa si valorizza la situazione all’inizio lavori. Con riposta n. 524 dell’ A.d.E. sono consapevole di poter spostare e modificare le dimensioni di porte e finestre fino a un massimo di tolleranza del 2% rispetto alla situazione iniziale. Al piano primo non ho modifiche particolari da proporre, ma al piano terra mi trovo ad avere 5 vani e uno di questi diventerà un garage o box auto pertinenziale C6 ed essendo in un angolo del fabbricato presenta due pareti esterne e due interne . Il mio dubbio nasce dal fatto che al piano terra non modificherò l’ammontare delle superficie vetrate: sono 10 mq e tali rimarranno. Le superfici opache esterne saranno totalmente coibentate, ma ovviamente dovrò isolare anche le pareti interne del vano che passerà da A3 a C6.
    Le due superfici esterne di questo garage rientrano nel bonus 110 considerando la situazione iniziale? Le due superfici interne di questo vano usufruiscono, con contabilità separata, del bonus ristrutturazione al 50%? L’inserimento di portone garage rientra nel bonus ristrutturazioni al 50%.? Il dubbio nasce dal fatto che modifico, con un’apertura l’involucro, iniziale per passare da un vano A3 a un vano C6. Spero di esser stato comprensibile e La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 00:02h, 15 Novembre

      Buonasera Sig. Andrea.
      Il suo edificio, attualmente composto da 2 unità abitative, si trasformerà in 3 unità immobiliari di cui una come pertinenza. Le agevolazioni si applicano prendendo a riferimento la situazione iniziale. Per cui, tutte le agevolazioni del superbonus sono ammesse nei limiti di 2 unità abitative, comprendendo anche le parti comuni delle unità frazionate. L’unica spesa che non rientra è la porta basculante o la saracinesca che sarà installata per l’ingresso nel box. Questa spesa rientra però nella manutenzione straordinaria detraibile al 50%.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Manuel
    Pubblicato alle 11:24h, 15 Novembre

    Gentilissimo dott. Ficarelli, grazie mille per la risposta.
    Per poter massimizzare il bonus per le due UI, potrei quindi donare a mia moglie la pertinenza prima dei lavori oppure con un atto notarile svincolare il c6?
    L’agenzia delle entrate potrebbe farmi problemi?

    Grazie mille per la disponibilità
    Manuel

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:02h, 15 Novembre

      Per costituire il minicondominio si deve cedere o donare una delle due unità immobiliari, semprechè l’edificio abbia le caratteristiche per essere considerato tale (ingresso comune o utenze comuni). “Svincolare” la pertinenza è un’operazione quanto meno azzardata e poco efficace.

  • angelo
    Pubblicato alle 11:28h, 15 Novembre

    Buongiorno dott.Ficarelli e grazie per i Suoi contributi alla chiarezza.
    Il tema è il seguente: unico proprietario di edificio unifamiliare composto da un A/7 e un C/6 (rispettivamente su schede distinte e con rendite indipendenti, ma il C/6 pertinenza dell’A/7. Aggiungo che C/6 sia riscaldato da stesso impianto di A/7).
    Il C/6 si trova al piano seminterrato dello stesso volume edificato di cui A/7 occupa piano terra e primo.
    La domanda è più una riflessione a voce alta ed è questa: sarebbe ammesso cedere/vendere a familiare (o terzo) il C/6 (perdendosi in tal modo il requisito di pertinenzialità) costituendo condominio minimo e così disponendo del raddoppio dell’agevolazione SB110 sulle parti comuni?
    La ringrazio per l’attenzione.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:10h, 15 Novembre

      Gentile lettore,
      laddove è possibile farlo, come il Suo caso, considerata la presenza di un impianto di riscaldamento unico, la cessione di una delle due unità immobiliari trasforma l’edificio in minicondominio con tutte le conseguenze in termini di scadenze e di moltiplicazione dei limiti di spesa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Andrea
    Pubblicato alle 16:12h, 15 Novembre

    Gentile Dott. Ficarelli, complimenti per la sua chiarezza e preparazione nel rispondere ai vari quesiti.
    La mia domanda è la seguente: un edificio è composto da 4 unità immobiliari (A2, C6, C2 e C2). Le unità immobiliari sono così distribuite all’interno dell’edificio: un’unità A2 al primo piano intestata ad X, alla quale si accede da un ingresso comune al piano terra che conduce all’appartamento al primo piano e a due unità al piano terra, una C6 intestata sempre a X e una C2 intestata al 50% ad X ed al 50% ad Y. Nello stesso edificio sempre a piano terra è presente una ‘altra unità C2 intestata sempre ad X con ingresso autonomo. Le due unità C6 e C2 intestate ad X risultano pertinenze dell’abitazione A2 (anche se accatastate separatamente).
    L’intero edificio risulta a prevalenza “residenziale” perché la somma della superficie dell’unità A2 (intestata ad X) più le sue due pertinenze (c6 e C2 entrambe intestate sempre ad X) risulta superiore al 50% della superficie totale dell’intero edificio.
    Le utenze luce e acqua sono entrambe comuni a tutte e 4 le unità immobiliari. Inoltre, l’unità A2 è dotata di caldaia con impianto di riscaldamento, e una sola unità C2 è dotata di un’unità di riscaldamento con pompa di calore e raffrescamento estivo.
    La situazione appena descritta si prospetta come un mini-condominio?
    Dovendo procedere con interventi di riqualificazione energetica “Superbonus 110%” e manutenzione straordinaria con bonus 50%, quali sono i massimali di spesa previsti, se è valida l’ipotesi del mini-condomino?
    Si può sfruttare il massimale di 40000×4 per il cappotto dei vanii riscaldati e delle parti comuni e 2000×4 per l’impianto di riscaldamento a servizio dell’abitazione A2 e dell’unica unità C2 riscaldata?
    Per il bonus 50% il massimale è unico? ossia 96000 euro?
    Per i pannelli fotovoltaici vale solo il massimale di 48000 relativo alla sola unità residenziale?
    Grazie in anticipo per la sua risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:22h, 16 Novembre

      Buonasera Andrea.
      L’edificio non è un minicondominio perchè non ci sono unità immobiliari esclusivamente di proprietà di soggetti diversi; per cui, se l’unità non pertinenziale (C/2 in comproprietà) risulta tale ed è dimostrabile attraverso presupposti soggettivi e oggettivi, si rientra nella categoria degli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari intestati ad un unico proprietario o comproprietari. Questa collocazione le permette, per quanto riguarda il Superbonus 110%, di usufruire di ampio margine temporale per effettuare gli interventi e di moltiplicare i limiti di spesa per gli interventi trainanti per 4 unità immobiliari. Per il bonus casa con detrazione al 50%, pur se il limite di spesa riguarda la singola unità immobiliare, si considera un unico limite di spesa agevolato di 96mila euro per l’abitazione con le due pertinenze. L’altra unità immobiliare ha un limite di spesa autonomo in quanto non è pertinenza. Ok per il fotovoltaico.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Gabriele Bottegoni
    Pubblicato alle 17:10h, 15 Novembre

    Buonasera,
    grazie per i contributi.
    Il tema è il seguente:
    Proprietario A ha il piano terra di un’abitazione e un accessorio agricolo nelle immediate vicinanze; Proprietario B ha il piano primo e un accessorio agricolo a contatto con l’altro del Proprietario A.
    Non sono presenti nell’atto di compravendita vincoli pertinenziali ma vengono citati come “annesso locale garage”.
    I suddetti locali non sono funzionalmente indipendenti ma ma hanno un distaccamento di luce e acqua dalle utenze delle rispettive abitazioni.
    Sia le abitazioni sia questi locali hanno accesso tutti da un’unica corte comune a tutti e quattro i sub.

    Siccome si vuole procedere alla demolizione di questi due “annessi locali garage” con ricostruzione e cambio di di destinazione d’uso in un’unica abitazione intestata ai due proprietari per la quota parte di 1/2 cadauno, posso procedere in tal senso andando a considerare due massimali sia per sisma che per eco (dato che sono riscaldati)?

    Dato che (almeno così interpreto) non sono funzionalmente autonomi devo considerarli pertinenze delle abitazioni?

    Attualmente non sono riuniti in condominio, ma l’idea è quella di farli riunire in condominio per godere le scadenze attualmente più lunghe, è una previsione corretta?

    Se non sono pertinenze posso godere di due massimali per le abitazioni e due massimali per i “annessi locali garage”?

    La ringrazio per l’attenzione

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:05h, 24 Novembre

      Gentile lettore,
      la mancanza dell’indicazione nell’atto di compravendita del vincolo di pertinenzialità ma solo come unità immobiliari annesse con funzioni di garage, non è determinante per stabilire se esse sono pertinenze. La nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Fatta questa doverosa premessa, occorre ora guardare l’ambito oggettivo nel quale muoverci. L’edificio residenziale, probabilmente condominiale, ha le due pertinenze o locali (in base a quanto scritto in premessa) nelle immediate vicinanze. Attualmente le proprietà sono in esclusiva di A e B. Prima di tutto occorre ricordare il principio che l’ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, e il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, con esclusione di quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi. Altro principio da tener presente è che sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su pertinenze che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. Tra questi, relativamente agli interventi di efficientamento energetico, è necessario, ai fini del Superbonus, che le pertinenze oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotate di impianti di riscaldamento (Rif. Interpello 562/2020).
      L’ultimo principio è legato alla condizione “condominiale” dei due locali. Non conoscendo la struttura e in mancanza di ulteriori elementi, bisogna ricorrere alle indicazioni date dal codice civile e dalla giurisprudenza in tema di “condominio”. Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
      Alla luce di tutte queste informazioni, possiamo dare delle indicazioni di massima. Se ci sono le condizioni per essere considerato “condominio”, i due locali (o pertinenze) possono usufruire del sismabonus e dell’ecobonus (sempre e solo se si trasformano in abitazione) con i più ampi margini temporali offerti dalla nuova legge di Bilancio attualmente in discussione e con i limiti di spesa previsti per i condomìni. Se non ci sono le condizioni per poter classificare l’edificio come “condominio”, ognuno dei proprietari effettuerà i lavori autonomamente usufruendo delle agevolazioni entro i limiti temporali che riguardano le unifamiliari (sempre e solo se si trasformano in abitazione). Sull’accorpamento delle due unità immobiliari appartenenti a due proprietari diversi in una sola unità abitativa in comproprietà tra i due, nutro forti dubbi. Personalmente, la ritengo una soluzione impossibile dal punto di vista giuridico, in quanto una fusione può avvenire solo quando due o più unità immobiliari appartengono allo stesso/i proprietario/i. Occorrerebbe, magari, cedere reciprocamente il 50% delle unità immobiliari e rendere le due unità in comproprietà prima di effettuare gli interventi. In tale caso, però, non ci sarà più la condizione indispensabile per considerare condominio l’edificio per la mancanza della pluralità esclusiva dei proprietari.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Jacopo Cavicchi
    Pubblicato alle 22:18h, 15 Novembre

    Buon giorno, abito in un edificio composto da 4 unità immobiliari, con accesso autonomo,funzional,entr indipendenti con fognature e tetto in comune oltre i perimetrali. In sostanza un cubo diviso in 4. Abbiamo appena creato il codice fiscale come condominio per poter ristrutturare con lavori comuni il tetto era facciate facendo il cappotto,
    Dato che abbiamo fatto il condominio e lavoriamo su zone comuni possiamo ritenere di essere in regola secondo la nuova legge dibilancio 2022 ? Intendo se corretto che siamo un condominio oppure siamo da ritenerxi delle villette quindi dobbiamo rispettare il tetto isee ?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:32h, 20 Novembre

      Gentile lettore,
      l’identificazione dell’edificio come condominio risulta dalla presenza di elementi, strutture, unità immobiliari censite o non censite, aree pertinenziali, pareti, vani scala, utenze, impianti e tutto ciò che è comune a più unità immobiliari appartenenti in esclusiva a persone diverse. Dalla descrizione sembra che l’impianto fognante, il tetto e la facciata, rappresentino elementi sufficienti per indentificare l’edificio come condominio ed accedere ai termini finali previsti dalla bozza della nuova Legge di Bilancio ad oggi in discussione in Parlamento. Per completezza, l’ottenimento del codice fiscale, non nel caso specifico, potrebbe essere un inutile escamotage per far risultare un edificio condominio che condominio non è. Pertanto, con l’occasione, consiglio di convocare un’assemblea che abbia all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore (anche se non obbligatorio), la redazione di un regolamento condominiale (pur se non obbligatorio) e la redazione di un documento condiviso che stabilisca la suddivisione delle spese sui lavori trainanti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Diana
    Pubblicato alle 12:06h, 16 Novembre

    Buongiorno Dottore,
    avrei dei quesiti da porle in merito al super-sismabonus.
    Premessa: nel 2013 io e mio marito compriamo l’abitazione principale, nel 2020 acquistiamo a qualche km da casa un C/6 e un C/7 e li adibiamo a pertinenza dell’abitazione principale.
    La casa successivamente è stata venduta, ma teniamo il C/6 e il C/7 con l’obiettivo di ristrutturarli e renderli abitabili. Dal momento che non abbiamo più l’abitazione principale, nel modello Redditi non sono più indicate come pertinenze ma abbiamo inserito tali fabbricati come altri immobili e paghiamo l’Imu.
    Dobbiamo fare qualche atto/pratica per svincolare il C/6 e il C/7?
    Ora il quesito del superbonus: tramite un intervento di demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso vogliamo trasformare il C/6 e il C/7 in un’una abitazione residenziale (A/2) e un box interno.
    Quanti super-sismabonus mi spettano? Vale la situazione di partenza quindi due distinte unità immobiliari quindi euro 96.000 x 2? Oppure me ne spetta solo 1 per l’abitazione residenziale che verrà creata?
    Nel caso non riuscissi a godere interamente del super-sismabonus per via della scadenza al 30 giugno 2022 (in attesa della legge di bilancio…) posso comunque avvalermi del sismabonus all’80%, giusto?
    Grazie mille.
    Diana

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:12h, 20 Novembre

      Gentile lettrice,
      riguardo il primo dubbio, la mancanza di un immobile adibito ad abitazione al quale le unità C/6 e C/7 erano legate con vincolo di pertinenzialità, libera queste ultime dal vincolo stesso.
      Per quanto riguarda la seconda parte del quesito, riporto quanto enunciato dalla risposta all’interpello n. 17/2021, “in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, sono ammessi al Superbonus, anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. A fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”. Per cui, la spesa ammissibile è di euro 96.000 per ciascuna delle unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all’inizio dei lavori. In tal senso si veda la Circolare 30/E/2020.
      Dello stesso tenore la risposta n. 210 del 25 marzo 2021, la n. 242 del 13 aprile 2021 e la n. 397 del 9 giugno 2021.
      Nel caso in cui scadessero i termini per usufruire del supersismabonus al 110%, resta la possibilità, prevista dalla bozza di Legge di Bilancio 2022, di usufruire fino a tutto il 2024 delle aliquote ordinarie (80% nel caso di riduzione di 2 classi di rischio sismico).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Paolo
    Pubblicato alle 14:55h, 16 Novembre

    Buon pomeriggio dott. Ficarelli e grazie per il supporto che ci fornisce
    il mio caso prevede demolizione e ricostruzione di 3 annessi accatastati C2 e C6 appartenenti ad unico
    proprietario con cambio destinazione d’ uso per realizzare un unica abitazione.
    Il fabbricato C6 è dotato di camino , quello che le volevo chiedere è:
    posso usufruire oltre che di 3 supersismabonus anche di 1 superecobonus?
    Avendo come situazione di partenza 3 annessi per arrivare ad avere un unica abitazione ,
    devo considerare come scadenza fine lavori i tempi concessi ai condomini o alle singole unità abitative

    Ringrazio anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:31h, 22 Novembre

      Gentile lettore,
      riporto per semplicità e per darle un riferimento di prassi, uno stralcio della risposta all’interpello 210/2021: “in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, dunque, sono ammessi al Superbonus, anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. A fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.
      Quindi, confermo il limite agevolato per i lavori di riduzione del rischio sismico di 288.000 euro.
      Per gli interventi di efficientamento energetico (ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa) deve essere dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale il deposito di categoria C/6 era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito. In merito a questi ultimi, si fa presente che – in base a quanto pubblicato nel sito dell’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA), nella sezione dedicata alle risposte alle domande più frequenti in materia di agevolazioni fiscali per il risparmio energetico – per la nozione di “impianto termico” occorre fare riferimento alla definizione contenuta nell’articolo 2, comma 1, lett. l-tricies), del D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, come modificato dal D.lgs. 10 giugno 2020 n. 48, entrato in vigore l’11 giugno 2020. Per effetto delle modifiche introdotte, ai sensi della citata lettera l- tricies), per “impianto termico” si intende un «impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola
      produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate» . Pertanto, per gli interventi realizzati a partire dall’11 giugno 2020, occorre fare riferimento alla nuova definizione di “impianto termico” in base alla quale anche le stufe a legna o a pellet, nonché i caminetti e termocamini, purché fissi, sono considerati «impianto di riscaldamento».
      La scadenza ad oggi è al 30 giugno 2022 senza raggiungimento del 60% degli interventi realizzati, oppure al 31 dicembre 2022 se realizzati. La bozza della Legge di Bilancio prevede invece la scadenza al 31.12.2023.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Andrea
    Pubblicato alle 08:58h, 17 Novembre

    Buongiorno gentile Dott. Ficarelli, la ringrazio per puntuale risposta, e ne approfitto per porle un ulteriore quesito giusto per completezza. Se si decidesse di vendere o donare il 50% della quota dell’unità C2 del sig. X al sig. Y a questo punto si verrebbe a creare un mnicondomino, perché tutta l’unità C2 sarebbe di proprietà di Y e le altre 3 unità sarebbero di proprietà di X. Pertanto, quali sarebbero i massimali sfruttabili per Superbonus 110%.per cappotto e impianto di riscaldamento. Inoltre, per quali lavori si può sfruttare il massimale per l’impianto di riscaldamento? Immagino solo per il rifacimento dell’impianto a servizio delle unità già riscaldate?
    Grazie per la sua risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:21h, 20 Novembre

      Passare da un edificio non condominiale composto da 2 a 4 unità immobiliari ad uno condominiale, comporta solo una complicazione burocratica conseguente alla costituzione di un condominio. Dal punto di vista del superbonus, non c’è differenza, in quanto per le due tipologie di edifici che rientrano nella stessa casistica prevista dal comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020 è prevista, dalla bozza della Legge di Bilancio per il 2022, la stessa scadenza al 31.12.2023.

  • Silvia
    Pubblicato alle 17:07h, 18 Novembre

    Buonasera gent.mo dott. Ficarelli,
    mi permetto di chiederLe cortesemente un approfondimento in merito ad un quesito che Le avevo posto in data 04.11 u.s..
    Per comodità riporto i dati generali della questione: l’edificio si configura come un “condominio minimo” per effetto di compravendita di un singolo immobile, frazionanto tra due acquirenti.
    L’acquirente “A” risulta proprietario di un’unità A/2 al piano terra+primo e di un’unità C/6 al piano terra; l’acquirente “B” risulta proprietario di un’unità C/1 (negozio), un’unità C/2 (magazzino del negozio) e una C/6, tutte al piano terra e di un’unità C/2 (sottotetto riscaldato) al piano secondo. Al sottotetto si accede tramite vano scala, che però non risulta BCNC ma, attualmente, fino al piano primo in proprietà di A.

    Il condominio è di tipo “non residenziale”, poichè la superficie di (A/2+pertinenza C/6) è inferiore al 50% della superficie totale dell’edificio (C/1 + C/2 + C/6.al p.T + C/2 al piano 2°)

    Domanda: qualora l’unità immobiliare C/2 (sottotetto riscaldato) fosse concessa in uso all’unità A/2 , sarebbe considerabile sua pertinenza e ciò farebbe innalzare la percencentuale di residenzialità oltre al 50%?

    Chiedo questo poichè in origine (prima della compravendita) l’immobile era a destinazione prevalentemente residenziale ed è solo con la vendita a due soggetti diversi che l’immobile ha perso, in sostanza, la peculiarità residenziale.

    La ringrazio anticipatamente della risposta.
    Silvia

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:39h, 20 Novembre

      Gent.ma Silvia,
      la nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Fatta la doverosa premessa, già riportata in precedenti risposte, la concessione in uso o in locazione del sottotetto riscaldato, e la conseguente sua attribuzione di qualifica di pertinenza dell’abitazione sottostante di proprietà del comodatario o locatario del sottotetto, modificherebbe sostanzialmente la situazione ante interventi.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • saverio
    Pubblicato alle 17:42h, 18 Novembre

    Buonasera gent.mo dott. Ficarelli, Le pongo un quesito.
    Vorrei acquistare un’edificio indipendente cosi composto: al piano terra è presente un box dotato di saracinesca comunicante internamente tramite una porta ad altri due locali del piano che hanno anche un accesso dall’esterno indipendente. Al piano terra è presente un altro piccolo locale con accesso indipendente e non comunicante con gli altri due. Tutti i suddetti locali sono nello stesso stabile. al piano primo c’è l’appartamento con accesso indipendente e vi è un locale sottotetto attualmente accessibile ma non abitabile al quale si accede dall’esterno con una rampa. Catastalmente è cosi diviso: un subalterno per il box C2 e un subalterno A3 per gli altri locali, quindi in una planimetria catastale ci sono le 3 piante del piano terra primo e sottotetto ad esclusione del box. Negli anni 60′ il piano terra (ad esclusione del box) era un negozio di alimentari quindi è riscaldato. Vorrei eseguire una completa ristrutturazione dello stabile, in particolare demolire e ricostruire la copertura eseguendo un recupero ai fini abitativi del sottotetto, realizzare una scala interna sia tra il piano primo e la mansarda, sia una scala di servizio tra il piano terra e il piano primo, nonchè eseguire il cappotto su tutto lo stabile e il riscaldamento a pavimento sui 3 piani. Per aumentare i massimali pensavo di considerare allo stato pre lavori, la mansarda come cantina non riscaldata, il locale indipendenete al piano terra come cantina riscaldata, il box come box non riscaldato, il locale comunicante con il box come cantina riscaldata e l’appartamento al piano primo. In teoria dovrei avere 5 massimali considerando che sarò l’unico proprietario corretto? Le spese per il cappotto e per il riscaldamento a pavimento del piano terra rientrano nella detrazione? il riscaldamento a pavimento della mansarda sicuramente sarà fuori dalla detrazione per quanto riguarda invece l’isolamento della copertura?. Aggiungo che si effettuerà solo ecobonus 110 in quanto zona sismica 4. Ringrazio anticipatamente. Un cordiale saluto

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:15h, 02 Dicembre

      Gentile lettore,
      dal Suo quesito, se ho ben capito, rilevo la presenza attuale di solo due unità immobiliari, di cui un’abitazione e di una pertinenza. Ad oggi, dunque, non ci sono dubbi sull’utilizzo di una sola quota di bonus per gli interventi trainanti e trainati. Nel caso in cui, considerata la struttura così come è stata descritta, decidesse di frazionarla e trasformarla in condominio attraverso la cessione o donazione di una delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento, oppure anche rimanendo unico proprietario di tutte le unità immobiliari, potrebbe usufruire di limiti di spesa agevolati più alti e di scadenze più ampie.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Geom. Bernardi Mattia
    Pubblicato alle 17:55h, 18 Novembre

    Buonasera Gent.mo Dottor Ficarelli, la ringrazio per questi suoi articoli e relative risposte utilissime per la nostra professione.
    Le pongo un mio quesito:
    condominio minimo con 3 U.I. abitative (una di proprietà di Rossi, una di Bianchi e una in comproprietà tra di loro), è presente una cantina riscaldata in comproprietà e due autorimesse una di Rossi e una di Bianchi. Inoltre vi è un BCNC a tutte queste unità. Per quanto riguarda i limiti di spesa, cosa si considera?
    L’altro dubbio è invece sugli interventi, ovvero eseguirei un intervento trainante condominiale (cappotto) e per ogni singola U.I. abitativa altri trainati (serramenti, impianto a pavimento con generatore di calore a pdc e fotovoltaico). Vorrei isolare per i due appartamenti al piano primo il soffitto dall’interno (ovvero nella proprietà privata dei due appartamenti, all’intradosso del solaio) che disperde verso un sottotetto non riscaldato: questo intervento può rientrare all’interno del limite di spesa per singola U.I. per interventi su parti pache disperdenti TRAINATE? Ovvero nel limite di detrazione di 60000 € (spesa 54545.45 €) comprensivo degli interventi sui serramenti?
    La ringrazio in anticipo per la risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:01h, 20 Novembre

      Gent.mo Geom. Bernardi,
      il condominio descritto nel Suo quesito è composto da 6 unità immobiliari che rappresenta il fattore determinante per il calcolo del limite massimo di spesa agevolata.
      Per quanto riguarda l’isolamento termico effettuato in parte dall’esterno e in parte dall’interno, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con una interessante risposta all’interpello n. 408 del 24 settembre 2020. Prima di tutto occorre verificare che la coibentazione esterna interessi l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso e che assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche. In tale evenienza, si potrà accedere agli interventi trainati all’interno delle unità immobiliari compresa la coibentazione della parte orizzontale superiore degli ultimi piani. Infatti, il comma 2 dell’art. 119 del D.L. 34/20202 prevede che “l’aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo (n.d.r. 110%) si applica anche a tutti gli altri interventi di efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente”. La detrazione massima prevista dal comma 345, articolo 1, Legge 296/2006 per la coibentazione delle strutture opache è pari a 60mila euro. L’intervento sui serramenti è autonomo rispetto a quello sulla coibentazione sulle strutture opache.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alberto
    Pubblicato alle 23:37h, 18 Novembre

    Buonasera gent.mo dott. Ficarelli, le pongo il mio quesito.
    Sono proprietario di due appartamenti cat A3 di circa 115 mq. cad. con accesso indipendente dallo stesso cortile. dove vi è anche un garage cat C6.
    Al piano terra risiedo io con la mia famiglia e al piano primo ho un’inquilino. Ho anche un altro fabbricato cat C2 di circa 75 mq. che si trova dall’altra parte della strada con numero civico diverso da quello dell’abitazione. Questo immobile ha impianto di riscaldamento, allacciamento fognario, gas e luce, e viene utilizzato da noi come taverna e lavanderia.
    Stiamo facendo pratiche per superbonus 110% sul fabbricato abitativo per cappotto e isolamento tetto, come condominio minimo.
    Sostituzione finestre e caldaia + fotovoltaico al piano primo.
    Fotovoltaico al piano terra (le finestre e tutto l’impianto di riscaldamento sono state rifatte 3 anni fa). nessun intervento sul garage privo di riscaldamento.
    Le chiedo se per il fabbricato C2 è possibile accedere al superbonus con cappotto, isolamento tetto, caldaia nuova e fotovoltaico convertendolo a fine lavori in abitativo.
    E nell’eventualità se tale intervento viene accorpato nei tetti di spesa del mio appartamento, o se può avere dei massimali propri.
    La ringrazio per la sua risposta
    Alberto M

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 07:53h, 23 Novembre

      Gentile lettore,
      per quanto riguarda i lavori che sta già effettuando sull’edificio principale, vorrei evidenziare che non si tratta di un minicondominio ma di un unico edificio con unità immobiliari da 2 a 4 di un unico proprietario, in quanto il contratto di locazione che sussiste su un appartamento non ha effetti sulla costituzione di un condominio. Nella sostanza cambia poco, viste le nuove scadenze previste dalla nuova legge di Bilancio in corso di approvazione.
      Per quanto riguarda il fabbricato C/2 staccato dall’edificio principale, questo non partecipa al calcolo dei massimali di spesa dell’edificio principale. Potrebbe essere soggetto a superbonus per conto suo, trasformandolo in abitazione. Questo però comporta il superamento del limite delle 2 unità di cui al comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 se tutti gli interventi sono imputati a Lei. La soluzione è far effettuare i lavori ad un convivente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Giuliano
    Pubblicato alle 14:16h, 19 Novembre

    Gentile Dott. Ficarelli, nel ringraziarla per il suo servizio e la sua disponibilità, le espongo il mio problema. Sono comproprietario, con mia moglie di una bifamiliare con ingresso autonomo (comune) e funzionalmente indipendente. Due appartamenti Cat. A/2 e due garage C/6. Uno solo piano terra e l’altro piano terra e primo piano che si sormonta alla prima. Poi ci sono i beni comuni non censibili: cortile, portico e centrale termica (con le 2 caldaie). Avrei intenzione di fare lavori con il superbonus di capotto, caldaie, impianti fotovoltaici e infissi. Le chiedo , se l’edificio rientra nella categoria delle unifamiliari o nella categoria da 2 a 4 unità con unico proprietario? finora ho avuto risposte evasive e questo non mi permette di poter partire con i lavori, La ringrazio se potrebbe darmi qualche chiarimento. Cordiali saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:17h, 19 Novembre

      Gentile lettore,
      il Suo ricade con evidenza nella categoria degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • marta dal pra
    Pubblicato alle 07:58h, 20 Novembre

    Buongiorno, e se il condominio diventa totalmente residenziale solo a fine lavori il superbonus è ammesso sulle parti comuni? condominio con tre immobili: A7,C2 e C6. Il C2 e C6 diventa abitabile a fine lavori, si applica superbonus sia per i trainanti che per i trainati secondo voi?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:12h, 20 Novembre

      Buongiorno.
      Colgo l’occasione del modo come sia stato presentato il presente quesito per fare una premessa che vale anche per gli altri lettori. Questa pagina non è un semplice blog sul quale fare domande “usa e getta”, per poi cercare altre risposte su altre pagine. Il mio impegno a rispondere va oltre ogni egoistica logica professionale, ed è prettamente etico. Si deve tener presente che tolgo tempo alle mie attività professionali per fare luce nella districata e corposa normativa sul Superbonus offrendo risposte complete e utili anche ai tecnici che affrontano con i lettori questa materia per il corretto prosieguo dei progetti edilizi. Pertanto, pretendo che le domande siano complete ed esaustive, integrate con dati necessari a darmi la possibilità di essere più preciso possibile, a favore di chi fa la domanda ma anche a favore della comunità. La mia disponibilità ad intervenire personalmente per la redazione dello studio di fattibilità e al controllo documentale per l’apposizione del visto di conformità, è solo eventuale ed è una scelta libera del lettore.
      Veniamo al quesito. I bonus si applicano in relazione alla situazione ante lavori, sia per quanto riguarda l’identificazione dell’edificio come residenziale o non residenziale, sia per il numero delle unità immobiliari presenti nello stabile. Il risultato finale può essere influente se dal titolo edilizio risulti il cambio di destinazione d’uso di una o più unità immobiliari da non abitativo ad abitativo. Nel Suo caso, se l’edificio è costituito da unità immobiliari non ammesse al superbonus perchè la superficie non residenziale è superiore al 50% della superficie totale dell’edificio considerato nella sua interezza, i lavori trainanti sono ammessi solo per le parti comuni alle unità residenziali, alle condizioni previste dal D.L. 34/2020. Queste unità immobiliari potranno usufruire anche delle agevolazioni sui lavori trainati. Se invece dal titolo edilizio risulterà il cambio di destinazione d’uso delle unità non abitative in abitative, si dovrà considerare come superficie residenziale anche quella relativa alle unità immobiliari trasformate in abitative, con i conseguenti effetti benefici su tutto l’edificio nel caso la superficie residenziale dovesse superare il 50%.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • GIULIANO
    Pubblicato alle 14:14h, 20 Novembre

    Buongiorno,nel ringraziarla per la sua cosi celere e cortese risposta, vorrei se possibile potrebbe chiarirmi una cosa, ma se una bifamiliare unico proprietario con accessi autonomi e funzionalmente indipendenti é un edificio da 2 a 4 u.i., come si conteggiano i massimali superbonus11o?(Le ricordo: 2 A2 e 2 C6 )vedi domanda qui sopra. Sperando non aver abusato ,la ringrazio nuovamente!

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:04h, 20 Novembre

      I massimali vengono conteggiati come se fosse un edificio condominiale. Nel suo caso, si moltiplicano per 4.

  • Corrado
    Pubblicato alle 15:21h, 20 Novembre

    Gent.mo Dott. Ficarelli, la ringrazio per le innumerevoli risposte che sta fornendo e per il tempo che dedica. Vorrei avere cortesemente la sua opinione sul nostro caso. Lo scorso anno abbiamo con mia moglie acquistato in comproprietà un edificio costituito da un A7, un C6 (garage) e un C2 separatamente accatastato. Il C2 in particolare è (era) una mansarda riscaldata che condivide con l’A7 impianto elettrico, idrico e di riscaldamento e ha (aveva) accesso separato. È stato elaborato un progetto di ristrutturazione con totale demolizione e ricostruzione con l’obiettivo di ricostruire l’edificio in modo antisismico e cambiare destinazione al C2 in abitativo, grazie a cui i nostri tecnici hanno considerato che avremmo potuto beneficiare di sismabonus ed ecobonus x 2. È stato chiesto ed ottenuto il permesso di costruzione, ad agosto di quest’anno sono iniziati i lavori e l’edificio è stato demolito. Poi è uscito l’interpello 568/2021 che ci ha reso particolarmente felici. Dopodiché però è arrivato l’interpello 765.. Secondo i nostri tecnici, seguendo questa ultima interpretazione, avremmo accesso al superbonus sulla sola unità abitativa. Questo però sconvolgerebbe totalmente e drammaticamente la nostra pianificazione economica a lavori già avviati (siamo al tetto). Che cosa ne pensa? E’ corretta l’interpretazione attuale? Intravede qualche soluzione? La ringrazio per il
    Suo tempo e la Sua competenza. Cordiali saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:24h, 20 Novembre

      Gentile lettore,
      mi dispiace confermare le indicazioni date nella risposta n. 765/2021 chiaramente in linea con quanto già evidenziato nella Circolare 24/2020 a pag. 22, e nella Circolare 19/2020 a pag. 258 che qui si riporta: “L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (Risoluzione 4.06.2007 n. 124, risposta 3, e Risoluzione 29.04.2008 n. 181). Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio”. L’interpello 568/2021 è stato un errore dell’Agenzia delle Entrate corretto parzialmente con ingiustificato ritardo.
      Considerando la singola unità residenziale A/7 unitariamente alle due unità immobiliari pertinenziali C/6 e C/2, si avrà diritto ad un solo bonus: 96mila euro per il sismabonus comprendente anche tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, sia per i limiti di spesa previsti per gli interventi di efficientamento energetico, sia trainanti che trainati (ad es. 50mila euro per l’isolamento termico, 54.545,45 euro per gli infissi, ecc..).
      L’inizio dei lavori è il momento per verificare in quale casistica rientra l’edificio. Per cui, si rientra in quella di unifamiliare.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • avv. Marta Dal Pra
    Pubblicato alle 09:01h, 21 Novembre

    Egregio Dott. Ficarelli, la ringrazio per la risposta. Nell’ottica di un confronto fra professionisti alla luce proprio della difficoltà spesso di interpretare in modo coerente la normativa nella sua globalità le chiedo anche questo. A suo parere quindi in tema di condominio non valgono i principi generali della normativa in materia di incentivi sulla casa, in base alla quale non solo gli immobili che sono residenziali ab origine ma anche quelli che lo diventano a fine lavori sono ammessi al superbonus? Dando una lettura sistematica delle norme e delle risposte agli interpelli dell’Agenzia delle entrate mi verrebbe da sostenere contrariamente da quanto da lei asserito questa tesi: se gli immobili che costituiscono il condominio sono immobili che presi singolarmente potrebbero accedere al superbonus, può accedere al superbonus anche il condominio composto da questi immobili e per le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c.e per i lavori trainati. Non ho trovato nulla fino ad ora di specifico in proposito e quindi volevo capire se la mia lettura della norma poteva avere fondamento. La ringrazio per l’occasione che da a tutti noi di confrontarci su questi temi e la saluto cordialmente. Avv. Marta Dal Pra

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:38h, 22 Novembre

      Gent.ma Avvocato,
      ben sapendo che i documenti di prassi restano tali nella gerarchia delle fonti normative, dobbiamo purtroppo far riferimento ad essi per la soluzione dei casi pratici e non incorrere in rettifiche da parte dello stesso Ente che li ha emessi. Detto ciò, parto da lontano per avere un quadro generale della normativa e dai documenti di prassi a disposizione. La Circolare 24/E/2020, a pag. 15, chiarisce che “in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio”. Questo chiarimento riprende quanto affermato nella Circolare 19/E/2020 a pagina 261, la quale richiama a sua volta la Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 3.2. Quest’ultima Circolare assume rilievo per l’argomento trattato per un chiarimento sulle “pertinenze” proprio nel successivo paragrafo 3.3 qui di seguito esposto: “La possibilità di calcolare una detrazione relativamente alle spese sostenute per gli interventi in questione è estesa, nella disposizione in commento, anche alle pertinenze delle unità immobiliari residenziali possedute o detenute. La detrazione compete anche se gli interventi sono realizzati soltanto sulle pertinenze in questione. La nozione di pertinenza, nel caso in esame, deve essere intesa in senso ampio, purchè esistano le condizioni oggettive e soggettive, previste all’art. 817 C.C., che danno vita al rapporto di pertinenza. L’elemento oggettivo è costituito dalla destinazione durevole e funzionale di servizio od ornamento tra l’elemento di pertinenza e l’elemento principale, per il miglior uso od ornamento di quest’ultima. L’elemento soggettivo è dato dalla volontà del proprietario dell’elemento principale o di chi ne abbia sulla medesima un diritto reale o la detenzione, di porre la pertinenza in rapporto di complementarietà o strumentalità funzionale dell’elemento principale. Ne consegue che sono compresi nell’ambito applicativo della disposizione tutti gli interventi, anche innovativi, realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali (senza alcun limite numerico) già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare principale. E’ esclusa, quindi, in via generale, la possibilità di realizzare volumi autonomi rispetto ad una unità immobiliare principale”.
      Per calcolare correttamente le superfici delle unità immobiliari per classificare l’edificio come residenziale o non residenziale, si può far riferimento all’interpello n. 904-2305/2021 della Dre Lombardia che ha confermato che la superficie delle pertinenze fa “cumulo” con l’unità immobiliare a cui sono asservite, per cui cantine e garage degli immobili abitativi si contano come superfici abitative.
      Mi avvicino al quesito proposto. Per effetto del richiamo contenuto nell’articolo 119 del decreto Rilancio agli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo, purché tale variazione sia indicata nel provvedimento amministrativo che assente i lavori e sempreché l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio. Questa affermazione è già presente nei documenti di prassi prima del D.L. 34/2020, in particolare nella Risoluzione 8.02.2005 n. 14 che richiama la Circolare 24 febbraio 1998, n. 57, al paragrafo 3.4 in cui è stato, altresì, precisato che gli interventi di ristrutturazione edilizia possono “portare ad un edificio parzialmente o completamente diverso dal preesistente. Pertanto, gli effetti di tale trasformazione sono tali da incidere sui parametri urbanistici al punto che l’intervento stesso è considerato di trasformazione urbanistica. A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella ristrutturazione edilizia gli interventi di mutamento della destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale”.
      In conclusione, in linea di massima convengo con Lei che un edificio condominiale inizialmente non residenziale possa usufruire delle agevolazioni del superbonus a condizione che nel titolo edilizio presentato sia previsto il cambio di destinazione d’uso da non abitativo in abitativo di quei locali che inizialmente contribuiscono negativamente nel calcolo della superficie non residenziale, fermi restando i miei dubbi sul silenzio dell’Agenzia delle Entrate per la mancata integrazione di quanto affermato nella citata Circolare 24/E/2020 a pag. 15 sull’identificazione del condominio residenziale e non residenziale quando nel titolo edilizio viene specificato il cambio di destinazione d’uso della o delle unità immobiliari non residenziali. Infatti, gli interventi sulle parti comuni condominiali sono nettamente distinti dalle operazioni di cambio di destinazione d’uso di una o più unità immobiliari, sia dal punto di vista oggettivo (cioè con riferimento alla natura dei lavori edili da eseguire) sia dal punto di vista soggettivo di chi questi interventi decide e gestisce (l’assemblea condominiale e l’amministratore per i lavori comuni; il singolo condomino per il cambio di destinazione della sua unità). Questa netta distinzione tra le due tipologie di interventi, porta a considerare più opportuna una soluzione cautelativa, dove i cambi di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari siano effettuati preventivamente in modo da rendere il condominio residenziale prima dell’inizio dei lavori con il Superbonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Franco
    Pubblicato alle 01:02h, 22 Novembre

    Gentile Dr Ficarelli, nel ringraziarla per il suo tempo e la sua competenza, espongo il mio quesito, Sono comproprietario con mia sorella di un terreno recintato, sul quale vi è un’abitazione A7, non oggetto di interventi; nello stesso lotto vi è un’altro fabbricato, che consiste in un edificio con 2 appartamenti, A3+A4, uno al P. T+P1 ed uno al P.1., entrambi funzionalmente indipendenti con ingressi autonomi. Nello stesso edificio al P.T., è presente 1 locale C6 ed un C2 . A pochi metri da questo, insiste una tettoia C7 per il ricovero delle auto., che verrà demolita ed ampliata. Tutti i beni, hanno un proprio subalterno con relativa rendita. Con esclusione dell’A7, tutti gli immobili sono oggetto di completa ristrutturazione, con piano casa che prevede ristrutturazione, parziale demolizione ed ampliamento e sono già in corso.. Vorrei utilizzare il Superbonus con il limite per le 2 unità di 50.000+30.000+54.515, fotovoltaico .x2 ecc. Per il Sismabonus, 96.000 x 4, in quanto il C7 è in un corpo separato a quello degli immobili. Vorrei sapere 1-se il totale usufruito di cui sopra, possa essere utilizzato anche per ila ristrutturazione del C7, pur non avendo proprio limite di spesa ed eventualmente anche per il suo ampliamento con creazione di nuovi posti auto 2- in caso di demolizione il sisma bonus opera anche per le spese dell’ampliamento, ma nel mio caso è una parziale demolizione, anche se rilevante dell’ A3+A4 e totale dell’A7 , come si configura questo, è considerata demolizione?
    3- Il Sismabonus include anche gli interventi della ristrutturazione, necessari a completare l’opera. Nella Ristrutturazione 50% è ammessa anche la detrazione per la costruzione di nuovi posti auto, è così anche nel Sismabonus? Eventualmente bisogna creare un vincolo pertinenziale alla fine dei lavori? La ringrazio cordialmente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:15h, 22 Novembre

      Gentile lettore,
      1 – il C/7 è un edificio a sè, che non viene trasformato in abitazione nè accorpato ad uno dei due edifici dove sono situate le abitazioni. Pertanto non potrà usufruire del super-sismabonus ma eventualmente del sismabonus ordinario con le aliquote 50% – 70% – 80%.
      2 – l’incremento di volume è ammesso in detrazione se l’intervento riguarda un intervento di riduzione del rischio sismico, in quanto rientrante nella nuova definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), DPR n. 380 del 2001.
      3 – No. Ma siccome, come detto al punto 1, potrà usufruire del sismabonus ordinario autonomamente, non vedo la necessità di cercare altre soluzioni.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Andrea
    Pubblicato alle 10:31h, 22 Novembre

    Buon giorno,
    Mi unisco agli innumerevoli complimenti, per la disponibilità e la competenza.
    Avrei un quesito da sottoporle:
    In una villetta a schiera sulla quale andremo ad eseguire lavori di isolamento termico con cappotto + nuova caldaia + pannelli fotovoltaici con relativo accumulo + sostituzione serramenti, possiamo anche portare in detrazione 110% il portone dell’annesso garage categoria C6 riscaldato, considerando che il nuovo portone sarà coibentato con trasmittanza termica in linea con i serramenti dell’abitazione?
    Ringrazioe anticipatamente per la risposta. Distinti saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:44h, 22 Novembre

      Gentile lettore,
      la sostituzione del portone dell’annesso garage riscaldato (equiparata a un infisso) rientra fra gli interventi trainati, sempre a condizione che sia dotato dei requisiti prescritti di trasmittanza termica. Tra l’altro, anche tale infisso concorre al perseguimento del doppio salto di classe energetica.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Vincenzo
    Pubblicato alle 18:53h, 23 Novembre

    Buonasera Dottor Ficarelli, la ringrazio per questi suoi articoli e relative risposte utilissime
    Le pongo un mio quesito:
    un fabbricato unico proprietario formato da un piano terra adibito a deposito riscaldato, catastalmente individuato categoria C/2 (74,85 mq), da un piano superiore adibito ad abitazione riscaldato, catastalmente individuato categoria A/4 (42,25 mq) e da un collabente originariamente deposito categoria F/2 riscaldato (16 mq) un altro collabente originariamente deposito di categoria F/2 riscaldato(8,85 mq)
    L’intervento che si vuole realizzare è la demolizione e ricostruzione dell’unità abitativa A/4, del magazzino C/2 e dei due collabenti F/2 per ottenere un’unica unità abitativa riscaldata tramite accorpamento, senza aumento di volume ma con diversa area di sedime.

    Secondo il Suo parere rientro nella categoria da 2 a 4 unità immobiliari?
    Il fatto che la somma delle superficie complessive delle unità non abitative risulti superiore del 50% mi preclude ogni intervento?
    Eventualmente a quanti massimali ho diritto?
    La ringrazio per il Suo tempo e la Sua competenza. Cordiali saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:56h, 24 Novembre

      Gentile lettore,
      l’edificio in argomento rientra nella categoria degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020. Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori (Circolare 11.05.1998, n. 121, paragrafo 3). Ciò anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare su cui si effettuano i lavori non sia ad uso abitativo.
      In riferimento alle unità immobiliari “collabenti”, nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E è stato ribadito che le detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su di esse in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Ai fini dell’ “ecobonus”, inoltre, per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento. Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature. Come chiarito nella circolare n. 30/E i principi sopraenunciati si applicano anche ai fini del Superbonus. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.
      In conclusione, si può affermare che per gli interventi dell’edificio in argomento, tenendo presente il limite di 2 unità immobiliari solo per gli interventi per l’efficientamento energetico di cui al comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) potrà usufruire di 384.000 euro (96mila euro x 4) per il sismabonus, 80.000 euro (40mila euro x 2) per l’isolamento termico, 40.000 euro (20mila x 2) per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, oltre a 2 quote di bonus per ognuno dei limiti riferiti agli interventi trainati.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Daniele Merola
    Pubblicato alle 09:39h, 24 Novembre

    Buongiorno, grazie per l’esaustivo articolo. Ho un dubbio per il mio caso: palazzina formata da 4 sub: piano terra residenziale, piano primo al rustico, piano secondo residenziale, e locale garage/tavernetta C6 al seminterrato. Le unità sono funzionalmente indipendenti, avendo una scala comune come in un condominio. Unico proprietario (comproprietà). Escludendo dall’applicazione sia dei trainanti che dei trainati, l’appartamento centrale, al rustico, il locale C6 concorre ai massimali? Si può fare il cappotto sulle sue facciate? Grazie tante

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:12h, 24 Novembre

      Gentile lettore,
      le due unità residenziali, presumibilmente di categoria A/2 o A/3 o A/4, del piano terra e del secondo piano, fanno rientrare l’edificio nella categoria degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Se l’unità immobiliare del primo piano a rustico è identificata nella categoria F/3, questa sarà esclusa dal computo delle unità immobiliari presenti nell’edificio e, ovviamente, esclusa dagli interventi. Per cui, i massimali di spesa sono moltiplicati per 3 unità immobiliari. L’isolamento termico delle unità riguarda solo le parti riscaldate. Se la tavernetta/garage è riscaldata, potrà usufruire del superbonus per la sua coibentazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • MATTEO BIANCHI
    Pubblicato alle 14:32h, 24 Novembre

    Gentile Dott. Ficarelli, nel ringraziarla per la sua disponibilità e competenza, espongo il mio quesito, sono comproprietario insieme a mio fratello e mia mamma di un edificio composta da 4 appartamenti e 4 garage pertinenziali (no condominio)
    Ho due dubbi.
    Il primo è relativo al numero di unità da considerare per il calcolo del tetto massimo di spesa per il lavoro trainante (cappotto termico): le circolari agenzia entrate fanno riferimento al concetto di condominio in riferimento alla possibilità di conteggiare le pertinenze per i massimali di spesa e allo stesso negano tale possibilità alle villette unifamiliari, non ho trovato altri riferimenti. Il mio dubbio è il seguente: il mio caso si può considera alla stessa stregua del condominio e quindi i massimali di spesa si conteggiano su 8 unità (4 appartamenti + 4 garage) anche se non si tratta di un condominio da un punto di vista di c.c. (in quanto siamo tutti comproprietari nella stessa misura di tutti gli appartamenti e di tutte le pertinenze)?
    Il secondo dubbio si riferisce al numera massimo di 2 unità per contribuente in riferimento al 110%: noi siamo comproprietari dei 4 appartamenti al 33,33% ciascuno dopo il decesso di mio babbo. Ciascuno abita in uno dei 4 appartamenti, mentre il 4° è a disposizione di tutti e tre. Secondo lei per maggiore tranquillità, se si registrassero 3 contratti di comodato (forse 2 dato che mia mamma ha il diritto di abitazione sul suo appartamento in qualità di coniuge superstite) così che ciascuno, anche formalmente, beneficerebbe dei lavori trainati (infissi) solo sul “proprio” appartamento, e sul 4° appartamento in comproprietà con gli altri così ciascuno beneficia di soli 2 appartamenti, oppure pensa sia una cosa inutile ?

    La ringrazio in anticipo e le porgo
    cordiali saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:32h, 28 Novembre

      Gentile lettore,
      per quanto riguarda il primo dubbio, trattandosi di un fabbricato, composto da 8 unità distintamente accatastate di Sua proprietà, di cui 4 abitazioni e 4 pertinenze, rileva quanto stabilito all’articolo 119, comma 9, lettera a) secondo cui sono ammessi al Superbonus anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In tale ipotesi, i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi realizzati su un numero massimo di otto unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.
      Per quanto riguarda il secondo dubbio, è inutile prendere qualsiasi provvedimento. Il comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 limita a due gli immobili per persona fisica solo per quanto riguarda i lavori di efficientamento energetico. Ma occorre anche prendere in considerazione la norma basilare delle detrazioni sugli interventi edilizi: una volta individuato l’ambito soggettivo (proprietario, comproprietario, affittuario, comodatario, convivente, usufruttuario, ecc…) conta chi paga, non chi è proprietario. Per cui, due di voi potrà accedere alle agevolazioni dell’ecobonus al 110% per un appartamento ed uno di voi per due appartamenti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Enrico Moncini
    Pubblicato alle 09:18h, 25 Novembre

    Salve,
    ho un dubbio; io sono proprietario di 6 unità immobiliari disposte in due edifici, il principale composto da un a/4, 2 c/2 e un c/6 (con a/4 di superficie superiore al 50% del totale) il secondario composto da un c/2 e un c6. Le due pertinenze “proprie sono una nel principale e una nel secondario. Sto progettando una demolizione e ricostruzione completa di entrambi i fabbricati, come ristrutturazione, usufruendo del superbonus. Sul principale toccano 4 sismabonus, che include ovviamente anche la demolizione e ricostruzione della pertinenza nel secondario. L’altra unità immobiliare presente nel secondario, che dovrò essere demolita poichè strutturalmente unita alla pertinenza (quindi con parti in comune), come viene considerata ai fini del superbonus? Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:47h, 28 Novembre

      Gentile lettore,
      l’edificio principale residenziale è composto da quattro unità immobiliari di cui una risulta essere pertinenza. Per cui, si rientra nell’ipotesi degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020. La quota disponibile per il sismabonus è pari a 96mila euro x 4.
      Il secondo edificio, staccato dal primo, è composto da 2 unità immobiliari di cui una è pertinenza dell’abitazione posta nel primo edificio.
      Si ricorda che come già previsto dalle norme esistenti per il sismabonus ordinario e per l’ecobonus, l’ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, e il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, con esclusione di quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi. Pertanto, l’unità pertinenziale posta nel secondo edificio non è considerata ai fini del calcolo del numero delle unità immobiliari. I lavori da svolgere su di essa rientrano nel limite di spesa concesso per l’abitazione principale. La Sua affermazione è, dunque, corretta.
      Resta da valutare l’ultima unità immobiliare del secondo edificio. Che destinazione avrà dopo la demolizione? Se avrà destinazione abitativa, si avrà diritto ad un altro limite di spesa in quanto l’unità immobiliare ha vita autonoma rispetto all’edificio principale. Bisognerà tenere contabilità separata rispetto all’altra unità in quanto si tratta di due interventi diversi. Occorre solo fare attenzione al limite posto dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 per i lavori di efficientamento energetico nel caso in cui il primo edificio ricostruito vedrà nascere due unità abitative.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • SamTra
    Pubblicato alle 10:31h, 25 Novembre

    Buongiorno,
    provo gentilmente a illustrare il seguente caso.
    Tre unità non abitative::
    1) unità F2
    2) unità C2
    3) unità C6
    che insistono tutte sulla stessa particella catastale. Ipotesi di demolizione e ricostruzione (in ristrutturazione edilizia) con conversione alla fine dei lavori di tutte e tre le unità in un unico immobile abitativo categoria A (non di lusso).
    In questo caso i massimali di spesa per il sisma, saranno solo 96.000 euro o 3×96.000?
    Grazie e cordiali saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:14h, 28 Novembre

      Gentile lettore,
      nel Suo caso i massimali di spesa agevolata sono moltiplicati per 3. Si veda a tale proposito l’interpello 210/2021.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Maria
    Pubblicato alle 15:02h, 25 Novembre

    Buongiorno
    grazie per le innumerevoli delucidazioni. L’argomento è molto delicato e districarsi è da apprezzare notevolmente
    le pongo un quesito specifico al quale mi pare di non aver trovato risposta in precedenza.
    in un condominio ci sono dei proprietari di garage/box che NON sono pertinenze di chi vive nel condominio. Tali garage:
    – non sono riscaldati
    – non saranno oggetto di coibentazione nella parte antistante comune
    – non sono quindi pertinenze delle unità residenziali dello stesso edificio

    tali garage rientrano nel conteggio dei massimali di lavori trainati del Superbonus? sia nella sua forma Eco che Sisma?
    E’ facoltà del tecnico escluderli dal conteggio pur applicando il Superbonus alle restanti unità?

    la ringrazio sin da subito della sua cortesia

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:09h, 25 Novembre

      Gentile Signora,
      con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus per gli interventi sulle parti comuni di un condominio (interventi “trainanti”), occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi, incluse le pertinenze (paragrafo 4.4.6 della circolare 30/E del 2020).
      Questo principio vale indipendentemente dalla categoria di appartenenza delle unità immobiliari, salvo il caso in cui l’edificio sia non residenziale, e vale sia per il sismabonus che per l’ecobonus.
      Nel caso in cui queste unità non saranno coinvolte dai lavori, la loro esclusione non modifica il calcolo dei massimali previsti per gli edifici condominiali. Per completezza d’informazione, è probabile che i condòmini non interessati dai lavori chiedano all’assemblea di essere esclusi. In questo caso potrà essere proposta come soluzione l’accollo delle spese ad uno più condòmini. Il nuovo comma 9-bis dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, prevede allora che: “le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio) e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”. La disposizione contenuta nel citato comma 9-bis consente, in sostanza, al condomino o ai condomini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali. In tale ipotesi, ne risponderà eventualmente in caso di non corretta fruizione del Superbonus esclusivamente il condomino o i condomini che ne hanno fruito.
      La volontà di escludere queste unità immobiliari dalle pratiche relative al Superbonus non li esime dal pagamento di eventuali altri interventi, spesso concomitanti e necessarie perchè non rientranti nelle voci agevolabili dal superbonus, come interventi di ristrutturazione edilizia su parti comuni detraibili al 50%, che coinvolgono necessariamente anch’esse, proprio in virtù del fatto di essere parti di un bene comune, il condominio.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alessandro
    Pubblicato alle 19:58h, 26 Novembre

    gentile dott. Ficarelli, desideravo gentilmente conoscere i massimali del super sismabonus (antisismico + efficentamento energetico) per immobile cat, A7 con unico proprietario costituito da due unità immobiliari non funzionalmente indipendenti (ingressi separati ma un unico impianto centralizzato di riscaldamento, unico contatore luce ed unico impianto idrico) e annessa pertinenza accatastata c2 (magazzino). Le chiederei inoltre gentilmente quali sono nel mio caso le tempistiche per l’ultimazione delle opere. La ringrazio sin d’ora per la cortese disponibilità e saluto cordialmente. Alessandro

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:06h, 28 Novembre

      Gentile lettore,
      il Suo edificio rientra nella categoria degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020.
      Potrà usufruire di 288.000 euro (96mila euro x 3) per il sismabonus, 120.000 euro (40mila euro x 3) per l’isolamento termico, 60.000 euro (20mila x 3) per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, oltre a 2 quote di bonus per ognuno dei limiti riferiti agli interventi trainati.
      Il termine ultimo per utilizzare l’aliquota del 110% è, ad oggi, il 31.12.2022 se gli interventi realizzati superano il 60% entro il 30.06.2022; in caso contrario, la scadenza è il 30.06.2022. La nuova Legge di Bilancio in corso di approvazione prevede per la tipologia di edifici come il Suo l’assimilazione ai condomìni la cui scadenza è al 31.12.2023.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Vincenzo
    Pubblicato alle 20:28h, 26 Novembre

    Buonasera Dottor Ficarelli, la ringrazio per la cortese e puntuale risposta alle mie precedenti domande.
    Come Lei ha ben visto nel mio precedente post oltre a descriverle la tipologia di u.i.u ho anche precisato le loro dimensioni, in quanto, vorrei sapere da Lei se la superficie non residenziale (che risulta essere maggiore del 50% in rapporto alla totale) mi preclude l’accesso alla suddetta detrazione.

    La ringrazio per il Suo tempo e la Sua competenza. Cordiali saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:33h, 28 Novembre

      Se i lavori di demolizione e ricostruzione prevedono il contestuale cambio di destinazione d’uso da non abitativo in abitativo, la non residenzialità complessiva dell’edificio da demolire non preclude l’utilizzo delle agevolazioni.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Cesarina
    Pubblicato alle 17:57h, 27 Novembre

    Egregio Dott. Ficarelli vorrei porle il seguente quesito:
    Sono proprietaria di due appartamenti cat. A3 dove vorrei fare interventi di efficientamento energetico. Sono anche proprietaria di un altro fabbricato cat.C2 su cui vorrei fare intervento di efficientamento energetico a nome di mio marito convivente.
    Preciso che tale fabbricato si trova a un numero civico diverso dalle due abitazioni, ha accesso carraio e pedonale autonomo, impianto di riscaldamento , utenza elettrica, gas e acqua autonome.
    Chiaramente il miglioramento energetico previsto è di due classi, e alla fine dei lavori il fabbricato verrà convertito in cat. abitativa.
    Le chiedo questo anche alla luce della recente risposta n. 765/2021 dell’agenzia delle entrate.
    La ringrazio e la saluto cordialmente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:29h, 28 Novembre

      Gentile lettrice,
      la risposta all’interpello n. 765/2021 non è aderente al Suo caso in quanto tratta di un edificio composto da un’abitazione e da due pertinenze. Il Suo edificio, invece, si trova in una situazione migliore perchè è composto da due unità abitative e, se quanto previsto dalla bozza della Legge di Bilancio sarà confermato, potrà usufruire delle stesse regole previste per i condomìni (è comunque escluso dal calcolo del numero delle unità facenti parte dell’edificio il fabbricato separato da esso). Se invece gli interventi non riguardano le due abitazioni ma solo il fabbricato C/2, esso potrà beneficiare autonomamente del superbonus nei termini previsti per l’unifamiliare.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Andrea
    Pubblicato alle 19:33h, 27 Novembre

    Gentile Dott. Ficcarelli, grazie per il suo preziosissimo contributo nel rispondere ai vari quesiti che le poniamo.
    La mia domanda è la seguente: devo eseguire il cappotto più la coibentazione del solaio dell’abitazione in cui vivo. Il tecnico che ha effettuato il sopralluogo ha verificato che il solaio data la sua vetustà non permette la sola coibentazione perché dal punto di vista tecnico il lavoro finale non sarebbe soddisfacente e non garantirebbe il risultato. Pertanto lui suggerisce la demolizione ed il rifacimento del solaio con relativa coibentazione con materiali conformi alla normativa prevista per il superecobonus 110%.
    Poiché complessivamente tutti gli interventi che andrò ad eseguire ridurranno la classe energetica dell’edificio di più di 2 unità, e la coibentazione interessa più del 25% delle superfici disperdenti (considerando che l’abitazione ha prevalente sviluppo orizzontale e l’intero edifico è a carattere residenziale, e che l’intera superficie coperta dal solaio oggetto del rifacimento è riscaldata), vorrei sapere se è detraibile con superecobonus 110% l’intera spese relativa alla demolizione, e rifacimento con coibentazione del solaio.
    Grazie in anticipo per la sua risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:17h, 28 Novembre

      Gentile lettore,
      presumendo che si tratti di una unifamiliare o, nel caso di edificio plurifamiliare l’unità in argomento si trovi all’ultimo piano, il rifacimento del solaio è un intervento strutturale ed è detraibile nell’ambito del sismabonus nel caso si rientri nelle zone sismiche ammesse. Lo stato di degrado, di vetustà o di pericolosità del solaio deve essere giustificato dal tecnico che assevera l’intervento. Infatti, se il tecnico strutturista dichiara nella sua relazione che gli interventi locali sono necessari per la stabilità dell’edificio e migliorativi dal punto di vista sismico, anche gli interventi nelle abitazioni dei singoli condòmini riguardano l’intera struttura, in linea con quanto affermato dalla Commissione di monitoraggio la quale ritiene che “per gli interventi di miglioramento (punto 8.4.2 delle NTC 2018) e adeguamento (punto 8.4.3 delle NTC 2018), le verifiche di sicurezza da effettuare dovranno essere riferite alla singola Unità Strutturale, individuata con le modalità sopra indicate dalle NTC 2018, anche nel caso in cui le parti soggette ad interventi non riguardassero l’intera Unità Strutturale”. La conseguente coibentazione rientra nell’ambito degli interventi trainanti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Giuliano
    Pubblicato alle 11:08h, 28 Novembre

    Gentilissimo Dott. Ficarelli, scusi se approfitto per la terza volta della sua cortesia e competenza, ma se possibile vorrei poter chiarire questa problematica. Una bifamiliare unico proprietario con le due u.i con accessi autonomi e funzionalmente indipendenti in ottica superbonus è sempre un edificio da 2 a 4 u.i. e non 2 unifamiliari? Quali sono le discriminanti? Nel ringraziarla anche per la sua pazienza la saluto cordialmente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:04h, 28 Novembre

      Gent.mo Giuliano,
      se dovessi dar seguito al significato etimologico del termine “approfittare” (trarre profitto, cogliere l’occasione), non sarei qui a dare una mano a chi ne ha bisogno. La contropartita nasce esclusivamente dalla coscienza di chi mi legge fino in fondo, firma compresa.
      La bifamiliare di un unico proprietario è quasi sempre un edificio che nasce su un solo fondo, con le stesse fondamenta, la stessa struttura, lo stesso tetto e, probabilmente, gli stessi impianti, almeno quelli che difficilmente possono essere divisi senza interventi molto invasivi (l’impianto fognario, ad esempio).
      Con l’occasione, “approfitto” anche io dell’assist che mi ha dato per chiarire quando un edificio può essere considerato “condominio” che nel Suo caso è da riferimento per osservare la normativa ad esso riferita.
      Quanto segue è ripreso da alcuni articoli presenti nella Banca Dati del Sole 24 Ore ed agli autori sono riservati i diritti di copyright.
      Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà. Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia. In presenza di un “condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini . Con riferimento alle disposizioni dell’articolo 1117 del codice civile la Corte di Cassazione con la sentenza del 5 maggio 2016, n. 9035 ha affermato che “E’ vero che l’art. 1117 c.c., contiene un’elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Sez. 2, Sentenza n. 1680 del 29/01/2015)”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Elisabetta
    Pubblicato alle 19:17h, 28 Novembre

    Gentile dott. Ficarelli, ho capito più dalle sue risposte in questa sede che in un anno di letture e conversazioni con i tecnici. Grazie, davvero.
    Le sottopongo il mio caso: sono comproprietaria insieme ad altri miei familiari di un’unità collabente F2 (ex fabbricato rurale, unica unità abitativa con appartamento sopra e stalle/magazzini sotto) in zona sismica 2, che vorremmo demolire/ricostruire per ottenere due unità abitative indipendenti, una al PT e l’altra la primo piano.

    Non possiamo accedere al Super/ecobonus, in quanto l’appartamento è privo di impianto termico (solo un camino in cucina).
    Niente bonus facciate perché la casa è in mezzo alla campagna.
    Potremmo accedere al Super/sismabonus, ma limitatamente all’appartamento al 1° piano.
    Forse anche al bonus ristrutturazioni per i lavori non compresi nel sismabonus (finiture, impianti…) e sempre relativo ai lavori del solo all’appartamento attualmente presente. Corretto?

    Adesso leggo qui che l’Agenzia delle Entrate ammette al Superbonus (e desumo anche al sismabonus) cito: “anche le spese sostenute per interventi realizzati su pertinenze che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione, subordinato alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni”, Rif. Interpello 562/2020).

    Visto che le unità immobiliari diventerebbero 2 prima dell’inizio dei lavori (grazie all’autorizzazione del Comune e la sussistenza di tutte le altre condizioni), questo significa che il limite di spesa ammissibile per i vari bonus può essere moltiplicato per 2?
    Le domando anche quali sono ‘tutte le altre condizioni’: che sia un’unità immobiliare funzionalmente indipendente (a fine lavori)?
    Se è così, questo significa che si possono fare le detrazioni (o la cessione del credito) per le spese sostenute già nel primo anno di lavori?

    Approfitto della sua gentilezza ed esperienza per un’altra questione: considerato che il Supersismabonus verrà prorogato oltre il 2022 – sembra – solo per i condomini, i due appartamenti che risulteranno a fine lavori potrebbero quindi già essere considerati un condominio e con ciò beneficiare della proroga e magari anche di qualche altro vantaggio fiscale sulle parti comuni (scale, tetto, deposito)?

    La ringrazio infinitamente dell’attenzione e del suo tempo.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:07h, 28 Novembre

      Gent.ma Elisabetta,
      dato per scontato che anche le unità immobiliari accatastate come “collabenti” (F/2) possono usufruire delle agevolazioni previste dal Decreto Rilancio, l’opportunità di avere due unità collabenti prima dell’inizio dei lavori è determinante. Infatti, la successiva demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso prevista già nel titolo edilizio depositato, Le permette di avere un limite di spesa, per il sismabonus, di 192mila euro per effetto dell’inclusione dell’edificio in quelli composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020. Come ha potuto notare, ho fatto riferimento a due collabenti e non a due unità di cui una pertinenza. Per cui è importante non cambiare destinazione d’uso prima dei lavori ma solo frazionare l’unità collabente. La scelta progettuale per la ricostruzione (una o due unità abitative, indipendenti o non indipendenti) non influisce sui bonus a disposizione, e nemmeno sui termini, in quanto sin dall’inizio si potrà usufruire del termine più ampio previsto per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate. Quindi, il termine ultimo per utilizzare l’aliquota del 110% è, ad oggi, il 31.12.2022 se gli interventi realizzati superano il 60% entro il 30.06.2022; in caso contrario, la scadenza è il 30.06.2022. La nuova Legge di Bilancio in corso di approvazione prevede per la tipologia di edifici come il Suo l’assimilazione ai condomìni la cui scadenza è al 31.12.2023 al 110%, 31.12.2024 al 70% e 31.12.2025 al 65%.
      Per quanto riguarda l’ecobonus, da Lei escluso a priori, si riporta uno stralcio della risposta all’interpello 161 dell’8 marzo 2021: “Ai fini dell’ecobonus, inoltre, per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile. Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari. Per effetto del richiamo contenuto nel citato articolo 119 del decreto Rilancio agli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, i principi sopra enunciati si applicano anche ai fini del Superbonus. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze)”. In breve, qualora il termotecnico dichiari sufficiente il camino presente nella cucina come impianto termico per poter usufruire delle agevolazioni ecobonus, sarei del parere che si possa usufruire di una quota dei bonus da utilizzare nella ricostruzione delle abitazioni (è esclusa ovviamente l’unità dove c’era il magazzino/stalla).
      Non per ultimo, occorre chiarire che la costituzione del “condominio” alla fine dei lavori potrà avvenire solo con un atto notarile di divisione della bifamiliare.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Andrea
    Pubblicato alle 19:37h, 28 Novembre

    Gentile Dott. Ficarelli, tornano al mio quesito e considerando che non posso usufruire del sismabinus poiche l’edificio è in zona sismica 4, le chiedo se è possibile usufruire della detrazione 110% superecobonus per demolizione e rifacimento solaio con materiali CAM e tecnologia tipo “Tecnostrutture NPS” ossia con travi in polistirene espanso e successiva gittata in calcestruzzo, che contemporaneaente soddisfa anche i requisiti necessari per la coibentazione. Il tutto all’interno di altri interventi superecobons 110% che garantirebbero nel loro complesso il salto delle 2 classi energetiche.
    Grazie per la sua risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:55h, 28 Novembre

      Pur se il quesito non è di mia competenza, ritengo che la tipologia di intervento non è del tutto compresa tra i materiali previsti per l’isolamento termico. Sarà il termotecnico a risolvere il Suo dubbio.

  • claudiacigarini
    Pubblicato alle 08:23h, 29 Novembre

    Buogiorno, sono possessore al 50% di un appartamento A/2 in comproprietà con mio fratello che e’ inserito in un condominio minimo di due unita’.All’interno del condominio sono in fase di realizzazione lavori di Ecobonus 110%. Al mio appartamento e’ collegata una pertinenza c/2 di proprità esclusiva mia e di mio fratello staccata dal corpo principale dell’edificio. La pertinenza e’ costruita per il 50% su lotto condominiale e per il restante 50% su lotto di terreno di nostra proprietà. Ho diritto al sismabonus 110% mediante demolizione e ricostruzione visto che la struttura e’ pericolante e rientriamo in zona sismica 3? Quale tetto di spesa massima posso utilizzare? Grazie per la collaborazione, complimenti per la competenza.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:46h, 29 Novembre

      Gentile lettrice,
      gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4). Per cui, l’intervento è possibile ma non ha un limite di spesa autonomo se non quello disponibile per l’abitazione (96mila euro).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Enrico Moncini
    Pubblicato alle 09:04h, 29 Novembre

    Salve Dott. Ficarelli,
    la ringrazio della Sua risposta, Le avevo scritto qualche giorno fa in merito alla valutazione, nel contesto del superbonus, di una unità immobiliare situata sotto un pertinenza “propria” (che verrà demolita) entrambe ubicate in un edificio secondario rispetto a dove si trova l’unità residenziale a cui appartiene la pertinenza. Lei mi ha scritto che dipende cosa ne sarà di questa unità non pertinenziale. Ebbene, risulta classificata C/6 e C/6 dovrà rimanere, per limite di superficie e altezza., quindi non potrà cambiare destinazione d’uso e risulta comunque riscaldata da una stufa a legna.
    La ringrazio per qualsiasi Suo ulteriore chiarimento.
    Saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:02h, 29 Novembre

      Poichè l’unità non pertinenziale situata nel secondo edificio resta C/6, avrà diritto ad usufruire del sismabonus ordinario e all’ecobonus ordinario. Fondamentale la contabilità separata relativa alle due unità immobiliari oggetto d’interventi.

  • Elisabetta
    Pubblicato alle 16:56h, 30 Novembre

    Gentile dott. Ficarelli, intanto grazie per la sua puntuale risposta al mio commento del 28 Novembre, nella quale individua nel frazionamento la possibilità di aumentare il limite di spesa della successiva demolizione/ricostruzione di due unità abitative catastalmente e funzionalmente separate.
    Lei ha prospettato un’opportunità davvero interessante, ma mi sorge un dubbio: l’Agenzia delle Entrate non potrebbe contestare la ‘sequenza’ delle operazioni – essendo strumentale all’ottenimento di un vantaggio fiscale più elevato – e quindi rivalersi sul beneficiario delle detrazioni (io) con le azioni del caso? Se sono nel giusto, avrebbe tempo 8 anni per farlo e sinceramente l’ultima cosa che vorrei è avere problemi con il fisco…
    Ha già in mente casi in cui questo sia avvenuto o riferimenti di qualche tipo?
    La ringrazio sentitamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:21h, 30 Novembre

      Il mio consiglio deriva da un’indicazione della stessa Agenzia delle Entrate estremamente favorevole al contribuente per un caso diverso ma assimilabile nella sostanza. Mi riferisco a quanto riportato nel paragrafo 4.4.6 della Circolare 30/E/2020 dove è ammesso al superbonus il condominio che viene costituito dopo che il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori.
      E’ anche vero che non sempre il frazionamento è possibile per le dimensioni, la storicità, la tipologia dell’edificio collabente. Nel Suo caso, però, è proprio un Ente pubblico che è consenziente al frazionamento, come ha affermato nel Suo precedente quesito (“grazie all’autorizzazione del Comune e la sussistenza di tutte le altre condizioni”). Al netto di questa valutazione, è sempre opinabile un’eventuale accusa di utilizzo di credito non spettante laddove il credito è spettante ai sensi dell’art. 119 del D.L. 34/2020.

  • Sara
    Pubblicato alle 22:31h, 30 Novembre

    Gent.mo Dr. Ficarelli, mi unisco ai complimenti e ai ringraziamenti per il lavoro extra che sta facendo. Abbiamo letto il suo articolo e le tante risposte che ha già dato, ma non siamo sicuri di come interpretare correttamente la nostra situazione. Insieme a mio marito siamo proprietari di un edificio costituito da un A3 (classe energetica F), un C6 pertinenziale e un C2 non pertinenziale, con accesso autonomo, riscaldato (classe energetica F). L’idea è di procedere ad una demolizione e ricostruzione e ricostituire un edificio antisismico, in classe A, con due unità immobiliari abitative, rendendo abitativo il C2. Qual è il corretto calcolo dei massimali a cui avremmo diritto? La ringrazio per il suo tempo.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:53h, 01 Dicembre

      Gent.ma Sara,
      l’articolo 119, comma 9, del D.L. 34/2020 ammette alle agevolazioni “… le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.
      In risposta all’interrogazione in Commissione Finanze, n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, il MEF (e l’Agenzia delle Entrate nelle risposte agli interpelli n.ri 461/2021 e 464/2021) ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla legge di bilancio 2021.
      Nella interrogazione citata, il MEF ha anche risposto che “agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in condominio”.
      Nella risposta all’interpello 599 (ma in tutte le risposte che trattano lo stesso argomento)è specificato che “qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio sarà qualificato dall’ente competente come intervento di “ristrutturazione edilizia”, lo stesso può essere ammesso, nel presupposto che siano stati effettuati tutti gli adempimenti previsti, al Superbonus”. In particolare, con riferimento agli interventi finalizzati all’adozione di misure volte a migliorare le prestazioni antisismiche dell’intero edificio, intervenendo sulle parti strutturali comuni dello stesso, la detrazione spetterà su un ammontare delle spese non superiore ad euro 96.000 moltiplicato per ciascuna delle tre unità immobiliari costituenti inizialmente l’edificio oggetto di ristrutturazione (cat. A/3; cat. C/6; cat. C/2). Resta fermo che il Superbonus spetta a condizione che gli interventi siano classificati nel titolo abilitativo cosi come sopra evidenziato e che dallo stesso risulti il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare nella categoria catastale C/2.
      Tenendo presenti questi chiarimenti, possiamo giungere alle seguenti conclusioni:
      1) che gli edifici appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche composti da 2 a 4 unità immobiliari sono assimilati ai condomìni;
      2) che per unità immobiliari si intendono tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio comprese quelle non abitative (come accade nei condomìni, e quindi l’u.i. C/2 non pertinenziale);
      3) che, per il calcolo delle u.i. “da 2 a 4” le pertinenze non concorrono al calcolo delle unità immobiliari presenti nell’edificio in quanto considerate unitariamente alle abitazioni presenti nell’edificio.
      Per i sopra citati motivi, il Suo edificio ha diritto a moltiplicare i limiti di spesa relativi agli interventi trainanti per 3 (tutte le u.i. presenti). Per i trainati, avrà diritto a 2 bonus per ogni unità immobiliare riscaldata esistente prima della demolizione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Laura
    Pubblicato alle 10:01h, 01 Dicembre

    Buongiorno e complimenti per la puntualità dei Suoi contributi. Vorrei sottoporle anche il mio caso, pregandola gentilmente di fornirmi qualche delucidazione: edificio con unico proprietario, composto da una abitazione cat. A/2 (269 mq), una pertinenza distintamente accatastata, cat. C/2 (45 mq), una ulteriore unità immobiliare cat. C/1 (36 mq). E’ possibile configurare questa situazione come edificio composto da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate anche appartenenti a un unico proprietario? In caso positivo, i limiti di spesa potrebbero essere moltiplicati per 2 (la pertinenza non rientrerebbe in questo calcolo), e le tempistiche? E’ possibile secondo lei terminare i lavori entro il 31/12/2022 per essere tutti ammessi alle agevolazioni?
    La ringrazio infinitamente per le informazioni che vorrà fornirmi.
    Un cordiale saluto

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:20h, 01 Dicembre

      Buongiorno Laura.
      L’articolo 119, comma 9, del D.L. 34/2020 ammette alle agevolazioni “… le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.
      In risposta all’interrogazione in Commissione Finanze, n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, il MEF (e l’Agenzia delle Entrate nelle risposte agli interpelli n.ri 461/2021 e 464/2021) ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla legge di bilancio 2021.
      Nella interrogazione citata, il MEF ha anche risposto che “agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in condominio”.
      Tenendo presenti questi chiarimenti, possiamo giungere alle seguenti conclusioni:
      1) che gli edifici appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche composti da 2 a 4 unità immobiliari sono assimilati ai condomìni;
      2) che per unità immobiliari si intendono tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio comprese quelle non abitative (come accade nei condomìni);
      3) che, per il calcolo delle u.i. “da 2 a 4” le pertinenze non concorrono al calcolo delle unità immobiliari presenti nell’edificio in quanto considerate unitariamente alle abitazioni presenti nell’edificio.
      Per i sopra citati motivi, il Suo edificio ha diritto a moltiplicare i limiti di spesa per 3 (tutte le u.i. presenti) e il termine previsto dalla Legge di Bilancio per il 2021 è il 31/12/2022 se si supera il 60% dei lavori realizzati al 30/06/2022, mentre la nuova Legge di Bilancio dovrebbe confermare la proroga al 31/12/2023 anche per questa tipologia di edifici.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Enrico Moncini
    Pubblicato alle 11:47h, 01 Dicembre

    Salve,
    la ringrazio ancora per la Sua ulteriore risposta. Ieri in tarda serata (ultimo giorno disponibile per l’AdE per rispondere prima del silenzio -assenso!) mi è arrivata la risposta all’interpello fatto in luglio per il medesimo edificio per il quale avevo chiesto a Lei per altre questioni. A loro avevo chiesto i massimali specifici, e qui sono stati chiari. Ho un altro dubbio però; mi dicono che il parere n°1156 del 2 febbraio del C.S.L.P. ha rilevato che (nel caso di demolizione e ricostruzione inquadrabili come ristrutturazioni edilizie) il superbonus non si applica alle le spese riferite ad interventi sulla parte eccedente il VOLUME riscaldato ante-operam.
    Nel mio caso, demolizione di 5 unità immobiliari di cui 2 non riscaldate e successivo accorpamento in una unica unità residenziale, con riferimento ai soli interventi di efficientamento energetico, si dovrà tradurre in uno scorporo dalla fattura della stessa percentuale del rapporto tra unità riscaldate/unità non riscaldate? Nel caso affermativo, anche le spese relative agli interventi di installazione dei pannelli fotovoltaici e relativo accumulo, delle colonnine di ricarica, degli impianti di domotica andranno scorporate in tal modo? per la sostituzione degli infissi, visto che il decreto assimila le demolizioni e ricostruzioni alle nuove costruzioni, l’agevolazione sarà piena o seguirà il medesimo iter? Grazie in anticipo della Sua cortese risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:53h, 02 Dicembre

      Le riporto uno stralcio della risposta all’interpello n. 684 del 7 ottobre 2021: “In merito alla possibilità di accedere al Superbonus per le spese relative all’incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito che “a differenza del ‘Supersismabonus’ la detrazione fiscale legata al ‘Superecobonus’ non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, di essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Riccardo
    Pubblicato alle 18:53h, 01 Dicembre

    Gentile Dott. Ficarelli,
    le scrivo per sottoporle un’ulteriore richiesta delucidazione rispetto al tema delle pertinenze.

    Io e la mia compagna stiamo ristrutturando una casa accatastata in categoria A/3 dotata di due pertinenze, un C6 (rimessa) di 60 mq e un C2 (stalla + fienile) di 195 mq.
    Sul C6 siamo intervenuti nel 2020, con un intervento di miglioramento sismico dell’edificio, che abbiamo detratto attraverso il superbonus 110% per complessivi 25.000 euro circa.
    La pratica per questi lavori è stata una pratica autonoma, sia per la tipologia di lavori, che per il titolo edilizio e l’anno fiscale in cui sono state sostenute le spese dei lavori (2020) mentre le spese tecniche sono state sostenute nel 2021.

    Ora, con una seconda SCIA (partita nell’aprile del 2021, ovvero dopo la conclusione dei lavori sul C6), stiamo intervenendo sull’abitazione principale e prevediamo circa 65.000 euro di lavori di miglioramento sismico + altri 30.000 euro circa di lavori di ristrutturazione agevolati al 50%.

    Poiché ci pare di capire che il C6 e l’A3 usufruiscono dello stesso massimale di 96.000 euro. E ci pare di capire che nel massimale di 96.000 è necessario considerare la somma dei lavori di miglioramento sismico agevolati al 110% e quelli di ristrutturazione semplice agevolati al 50%, ci chiedevamo se con il primo intervento sul C6 abbiamo già “eroso” una quota del massimale in oggetto.
    Oppure se in alternativa, anche per il superbonus, vale il principio dell’autonomia degli interventi e del rinnovamento del plafond di detrazione enunciato nella risposta 285/2020 dell’Agenzia delle Entrate.

    In attesa di un suo riscontro la ringraziamo in anticipo…

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:39h, 02 Dicembre

      Gentile lettore,
      l’edificio composto da un’abitazione e le relative pertinenze hanno un unico massimale di spesa pari a 96mila euro. Gli interventi per la riduzione del rischio sismico svolti sulla pertinenza sono stati pagati per 25mila euro per i quali si è fruito del credito d’imposta del 110%. Gli interventi sulla stessa struttura complessivamente considerata effettuati negli anni successivi hanno lo stesso limite e, poichè risulta una prosecuzione dei lavori svolti negli anni precedenti, rientrano nello stesso limite già eroso dai 25mila euro precedentemente spesi. Per effetto del principio di attrazione degli interventi maggiori su quelli minori, anche le spese di ristrutturazione edilizia detraibili al 50% vengono assorbite nello stesso plafond.
      Per completezza, faccio riferimento alla risposta all’interpello n. 455 del 7 ottobre 2020, la quale ha confermato che per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche vale il «principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati». Pertanto, secondo l’Agenzia delle Entrate, nei casi di sismabonus anche tramite demolizione e ricostruzione, il super bonus del 110% si applica nel limite complessivo di spesa previsto di 96.000 euro, anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell’intervento di demolizione e ricostruzione oggetto dell’istanza d’interpello.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Danila
    Pubblicato alle 20:29h, 01 Dicembre

    Gentilissimo Dr. Ficarelli,
    approfitto della Sua competenza per chiederLe un aiuto a capire il massimale a disposizione per la mia abitazione.
    Ho acquistato a giugno 2021 una villetta a schiera con pertinenza (box) sottostante. Nel dettaglio, l’abitazione fa parte di un unico edificio strutturale diviso in 3 unità abitative, ciascuna con accesso autonomo. Sui vari siti ho letto che, essendo unico edificio strutturale, è da considerarsi condominio orizzontale e, in quanto tale, la relativa pertinenza contribuisce al massimale di spesa per il superbonus.
    Lei cosa ne pensa? Può dipendere dal tipo di lavori effettuati? Nel caso servisse, elenco i lavori (trainanti e trainati) in atto: pompa di calore, riscaldamento a pavimento, cappotto, impianto fotovoltaico, batterie d’accumulo, sostituzione infissi, colonnina elettrica per ricariche autoveicoli, più altri lavori di ristrutturazione straordinaria.
    La ringrazio anticipatamente per l’attenzione dedicatami.
    Distinti Saluti
    Danila

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:36h, 02 Dicembre

      Gentile lettrice,
      un insieme di villette a schiera può essere considerato un condominio in quanto non può essere la direzione in cui si sviluppa la costruzione, verticale o orizzontale, a stabilire se trattasi di condominio, ma la presenza di parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile (“tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”. Con riferimento alle disposizioni dell’articolo 1117 del codice civile la Corte di Cassazione con la sentenza del 5 maggio 2016, n. 9035 ha affermato che “E’ vero che l’art. 1117 c.c., contiene un’elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Sez. 2, Sentenza n. 1680 del 29/01/2015)”.
      “Secondo l’art. 1117 si può dare la prova dell’ inesistenza dello stato di comunione rispetto alle parti sopra indicate, o della limitazione di esso ad alcuni soggetti, dimostrando l’appartenenza di tali parti in proprietà isolata ad uno solo od in comunione ad alcuni soltanto dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell’edificio, in base al titolo. Per “titolo” deve intendersi prevalentemente (cfr. il commento all’ art. 1121 del c.c.) l’atto scritto dal quale può trarre origine la proprietà di ciascuno dei singoli partecipanti all’edificio” (Fonte: Brocardi.it).
      Detto ciò, se ci sono le condizioni sopra evidenziate, se i tre proprietari intendono costituire il condominio in base alle norme previste dal codice civile, la condizione di “condominio” sarebbe preferibile rispetto all’utilizzo dei bonus come singole unità autonome e funzionalmente indipendenti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Sara
    Pubblicato alle 21:27h, 01 Dicembre

    Gent.mo Dr. Ficarelli, La ringrazio per la sua risposta veloce e puntuale al mio quesito del 30/11. Solo una precisazione: il fatto che l’impianto di riscaldamento del C2 sia in comune con quello dell’A3 ha qualche rilevanza? Grazie ancora, Sara

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:39h, 02 Dicembre

      No.

  • Matteo
    Pubblicato alle 09:11h, 02 Dicembre

    Buongiorno Dott. Ficarelli,
    le pongo un quesito circa la possibilità di accedere al Superbonus per una villa così costituita:
    – Piano seminterrato accatastato come Cantina C/6
    – Piano terra accatastato come deposito/magazzino C/2
    – Piano primo accatastato come abitazione A/3
    I tre piani sono collegati da un vano scala di accesso comune.
    è possibile considerare “pertinenze” dell’abitazione il piano seminterrato ed il piano terra e procedere come una villa singola?

    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:35h, 02 Dicembre

      Gentile lettore,
      ritengo che sia evidente che siano due pertinenze. Ha ovviamente diritto alle agevolazioni come proprietario di unifamiliare. I bonus saranno calcolati per la sola abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Vito Bellini
    Pubblicato alle 17:25h, 02 Dicembre

    Buona sera, in merito alla domanda della sig. Danila, le pertinenze, come vengono gestite? I massimali saranno per 5 o per 3?
    Grazie per l sua gentilezza
    cordiali saluti
    Vito Bellini

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:10h, 02 Dicembre

      Gentile Sig. Bellini,
      il quesito della Sig.ra Danila riguardava una villetta a schiera all’interno di un condominio. Se l’intera struttura è identificata come condominio, i massimali saranno moltiplicati per il numero delle unità esistenti in condominio comprese le pertinenze.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Nello
    Pubblicato alle 18:57h, 02 Dicembre

    Gentilissimo Dr. Ficarelli,
    approfitto della Sua competenza per chiederLe un aiuto a capire il massimale per il superbonus a disposizione per la mia abitazione-
    sono comproprietario con le mie sorelle di una edificio indipendente composto da 2 unita abitative A/2 e 3 pertinenze C/6,:
    – un appartamento al piano primo ( mq 124) con accesso sia dal vano scala che porta all’appartamento al piano superiore che da un ingresso indipendente dal terrazzo situato sopra i garagi
    – un appartamento al piano secondo (mp 124) con soffitta esclusiva.
    – due garagi ( mq 40 + 99) con ingressi sulla strada
    – un magazzino (mq 35) sempre con ingresso sulla strada., a fianco del magazzino è situata una scala che porta a livello del primo piano in un giardinetto dove vi sono gli ingressi per i due appartamenti.
    le pertinenze c/6 non sono riscaldate.
    ho intenzione di realizzare: il cappotto e cambiare gli infissi alle due unità abitative, cambiare l’impianto di riscaldamento all’appartamento del secondo piano e la caldaia all’appartamento del primo piano.
    potrebbe indicarmi in quale fattispecie rientra il mio caso e su che cifra posso contare.
    grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:31h, 02 Dicembre

      Gentile lettore,
      l’edificio in argomento rientra nella categoria degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020. Pertanto, potrà usufruire dei seguenti massimali: a) per il cappotto termico 200.000 euro (40.000 euro x 5); b) per la sostituzione degli infissi € 54.545,45 per ogni abitazione; c) per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale all’appartamento del secondo piano € 27.272,72 così come per la caldaia per l’altro appartamento.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Danila Liguori
    Pubblicato alle 06:44h, 03 Dicembre

    Gentilissimo Dott. Ficarelli,
    La ringrazio molto per la risposta celere al mio quesito. Leggendo però la specifica indicata al signore che ha posto una domanda legata al mio quesito, mi è sorto un dubbio che le chiederei gentilmente di dipanare.
    Col termine “comprese le pertinenze”, intendeva affermare che anche le pertinenze contribuiscono al calcolo del massimale e quindi per il cappotto posso considerare 40000×5? Ciò vale anche se le 2 pertinenze, sottostanti l’intero edificio orizzontale, non sono fra loro comunicanti ma solo confinanti?
    Ancora grazie e mi complimento per la cura e velocità con cui dedica la sua professionalità al servizio di tutti.
    Distinti saluti
    Danila

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:53h, 09 Dicembre

      Gent.ma Daniela, questa volta sono stato più lento, ma mi faccio perdonare.
      In effetti, la frase “comprese le pertinenze” può portare a confondere le idee. Quando c’è un condominio, le pertinenze sono conteggiate come unità immobiliari autonome e fanno numero per il calcolo dei limiti di spesa. Per cui, il massimale riguardante il cappotto termico sarà pari a 200 mila euro.
      L.F.

  • Enrico Moncini
    Pubblicato alle 10:25h, 03 Dicembre

    Salve di nuovo Dottore,
    rispetto alla Sua cortese risposta, volevo solo chiarire che non c’è nessun aumento di volume nel mio caso (quindi nessuna nuova costruzione) ma solo un accorpamento di volumi di unità immobiliari non abitative che diverranno un’unica unità abitativa, dopo la ristrutturazione. Da questo, l’ AdE i scrive che i volumi delle unità abitative non riscaldati ante operam dovranno seguire una contabilità separata rispetto all’ecobonus. Come si effettua nella pratica? Grazie in anticipo della Sua risposta e della Sua pazienza! Saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:15h, 03 Dicembre

      Buongiorno Sig. Enrico,
      credo che la mia disponibilità non debba essere confusa con una mera attività filantropica. Le attività pratiche prevedono un compenso professionale previsto con regolare incarico per lo studio di fattibilità e l’obbligo del successivo visto di conformità, obbligo legato alla possibilità di detrarre al 110% il mio compenso.
      Dott. Luciano Ficarelli

  • Enrico Moncini
    Pubblicato alle 15:00h, 03 Dicembre

    Buongiorno di nuovo,
    Ovviamente capisco. La ringrazio comunque della disponibilità fin qui dimostrata. buon lavoro

  • ROBERTO
    Pubblicato alle 15:15h, 03 Dicembre

    buongiorno dott. Ficarelli sono un collega di Cesena. Vorrei una conferma su un modus ragionandi alla luce delle nuove scadenze superbonus.
    Posso partire dall’assunto che due unità immobiliari che abbiano delle parti comuni (ad esempio A3 + C6) possono sempre costituire un condominio minimo? ovviamente cointestate entrambe o di proprietà esclusiva l’una di un soggetto e l’atra di un altro soggetto?
    grazie roberto

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:30h, 03 Dicembre

      Gent.mo Collega,
      due unità immobiliari di proprietà diversa, collocate in uno stesso edificio, costituiscono un condominio minimo, laddove si riscontra, per definizione del codice civile ai sensi dell’art. 1117, la presenza di parti comuni. Nel caso in cui entrambe le unità immobiliari sono in comproprietà, non si è in presenza di un condominio nè esistono parti comuni essendo queste prerogativa degli edifici in condominio.
      Dott. Luciano Ficarelli

  • LEO
    Pubblicato alle 17:11h, 03 Dicembre

    Salve Dottor Ficarelli
    Vorrei per prima cosa complimentarmi per il lavoro egregio che svolge.
    Avrei da porle una fattispecie particolare.
    Un condominio composto da sei appartamenti, con sei pertinenze situate al piano terra (queste ultime non risultano nella visura catastale dove sono riportate “inglobate” nell’appartamento di categoria A/3, mentre invece sono rappresentato come cantine nella planimetria catastale), oltre queste sono presenti altre sei pertinenze (cantine) di altri sei proprietari del condominio accanto a quello oggetto di questo quesito.
    Vorrei chiederle quindi come secondo lei deve essere svolto il calcolo dei massimali.
    Saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:37h, 03 Dicembre

      Gentile lettore,
      le unità immobiliari da considerare in un edificio condominiale sono quelle esistenti prima dei lavori e sono rappresentate da quelle risultanti nell’edificio (escluse quelle ubicate in altri edifici) in base alle visure catastali. Per cui, quelle non accatastate autonomamente non sono considerate. Nel Suo caso, dunque, il numero da prendere in considerazione è di 6 u.i..
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Vito Bellini
    Pubblicato alle 19:37h, 06 Dicembre

    Buona sera gentil.mo Ficarelli,
    Nell’allegato “I”, alla nota (*) delle Pompe di calore, dove cita “[..,.] comporti il rifacimento del sistema di emissione esistente, come opportunamente comprovato […]”.
    Cosa si intende per rifacimento del sistema?
    Posso usufruire dei 150€/mq in quale dei casi 1 oppure 2 di cui sotto?
    1 – Mera sostituzione dei terminali?
    2 – Rifacomento dell’impianto da radiatori a pannelli radianti?
    grazie
    buon aserata

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 16:34h, 09 Dicembre

      Gentile Sig. Bellini,
      per il Superbonus, per quanto riguarda la tipologia di interventi ammessi, occorre far riferimento all’art. 119 del D.L. 34/2020 e, per quanto riguarda la tipologia di impianti ammessi, alle disposizioni previste dai Decreti del Mise. Per quanto riguarda i prezzi, l’allegato “I” è previsto solo per gli interventi ammessi all’ecobonus così come sottolineato dalla Circolare 30/E/2020 al paragrafo 4.4.7 che si riporta: “Premesso che il costo massimo unitario indicato all’Allegato I al citato decreto interministeriale 6 agosto 2020 è riferito solo agli interventi che accedono all’ecobonus – attualmente disciplinato dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 – per i quali l’asseverazione può essere sostituita da una documentazione alternativa nei casi previsti nell’allegato A al medesimo decreto. Per gli interventi ammessi al Superbonus, invece, è sempre prevista l’asseverazione di un tecnico abilitato. Per le spese sostenute che eccedono il costo massimo unitario e la spesa massima ammissibile al Superbonus non è possibile fruire di altra agevolazione”.
      Infatti, il comma 13-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020 stabilisce che “Ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a), nonchè ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica. Nelle more dell’adozione dei predetti decreti, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Giuliano
    Pubblicato alle 11:50h, 07 Dicembre

    Buongiorno,
    sono a sottoporle un caso specifico. Edificio composto da n.2 unità residenziali non funzionalmente indipendenti di unico proprietario, oltre ad un corpo staccato costituito da n.3 pertinenze autonomamente censite.
    Si intende procedere alla demolizione e ricostruzione delle sole 3 pertinenze. Trattandosi di intervento su parti comuni il trainante sisma bonus beneficia di 96k x 5 ?
    Invece il trainato (installazione di impianto FV) ha un massimale autonomo per ciascuna delle due residenze escludendo dal calcolo le pertinenze.
    Ringrazio per la professionale collaborazione.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:14h, 09 Dicembre

      Egregio Ingegnere,
      l’edificio composto da 2 unità residenziali fa rientrare lo stesso nel caso previsto dal comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020, usufruendo delle regole stabilite per gli edifici condominiali. Nel condominio, però, le pertinenze autonomamente accatastate assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali, solo se sono incluse nell’edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, a condizione che non siano collocate in un edificio separato. Per cui, il limite di spesa per il sismabonus è di 96.000 euro x 3.
      L’intervento di installazione dell’impianto fotovoltaico è un intervento trainato che è agevolato solo se viene effettuato un intervento trainante. Con la circolare n. 30/E del 2020 è stato chiarito che l’installazione di impianti fotovoltaici può essere agevolata se è effettuata: sulle parti comuni di un edificio in condominio, sulle singole unità immobiliari che fanno parte del condominio medesimo, su edifici unifamiliari e su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno. Il medesimo documento di prassi ha precisato che ai fini del Superbonus l’installazione degli impianti in parola può essere effettuata anche sulle pertinenze dei predetti edifici e unità immobiliari e che, pertanto, l’agevolazione spetta anche nel caso in cui l’installazione sia effettuata in un’area pertinenziale dell’edificio in condominio, ad esempio, sulle pensiline di un parcheggio aperto.
      Successivamente, con la modifica del comma 5 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, recata dall’articolo 1, comma 66, lettera i) della legge di bilancio 2021, è stato prevista la possibilità di beneficiare del Superbonus per l’installazione degli impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici.
      Stesso ragionamento per il calcolo dei bonus a disposizione per il trainato.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo Provenzano
    Pubblicato alle 14:50h, 07 Dicembre

    Buongiorno e grazie per la chiarezza! Ho una casa singola di due piani, terra e primo, accatastati distintamente come due sub, entrambi categoria A3. I due piani sono collegati da una scala interna in muratura. Gli impianti sono unici per tutto l’immobile. Immobile ante 67. Comune di Spoltore (PE). Posso considerarla una plurifamiliare o una unifamiliare? Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 15:53h, 09 Dicembre

      Gentile concittadino,
      l’edificio di Sua proprietà rientra nella categoria degli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà di una sola persona fisica ai sensi del comma 9, lett. a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020. Mi venga a trovare in studio c/o Arca delle Professioni se ha necessità di approfondire l’argomento.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Dario
    Pubblicato alle 19:41h, 08 Dicembre

    Buonasera Dottore,
    nel ringraziarla in anticipo le formulo la mia richiesta:
    sono proprietario di un immobile pertinenziale accatastato c/2 e staccato dall’edificio principale.
    Vorrei eseguire un intervento di sismabonus 110% sulla sola pertinenza sfruttando il limite di 96.000€.
    L’intervento è una ristrutturazione con demolizione e ricostruzione fedele senza cambio di destinazione d’uso.

    Pensa sia possibile esegure detto intervento?
    Cordiali saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 16:41h, 09 Dicembre

      Gentile lettore,
      in base alla Circolare 30/E/2020, paragrafo 4.1.1, un intervento trainante può essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale purché tale intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Luciano
    Pubblicato alle 10:52h, 09 Dicembre

    Buongiorno gent.mo dr. Ficarelli,

    ho letto con estremo interesse tutte le risposte che ha puntualmente fornito, purtroppo non ho riscontrato un caso simile al mio che andrei a sottoporle:

    si tratta di un edificio realizzato nel 1968 su due piani fuori terra più sottotetto con due unità abitative (A/2 piano terra di mia proprietà e A/2 piano primo di proprietà di mia figlia) e soffitte nel sottotetto (un C/2 per ogni unità abitativa) con scala e accesso comune dal lato est (si tratta di minicondominio con relativa tabella millesimale).
    L’area cortiliva è comune a tutto l’edificio.
    Nel 1998 è stato realizzato un ampliamento sul lato sud-ovest, realizzato in muratura e cemento armato COLLEGATO STRUTTURALMENTE AL CORPO DI FABBRICA PRINCIPALE sia in fondazione che al livello del primo solaio, in cui si trovano i garages pertinenziali (un C/6 per ogni unità abitativa) e la cantina nell’interrato (C/2) di sola proprietà dell’unità abitativa a piano terra.
    L’ampliamento è stato collegato all’edificio esistente senza presenza di alcun giunto quindi con un notevole rischio sismico in quanto le due strutture presentano caratteristiche di deformabilità incompatibili tra loro.

    Stiamo per procedere ad un intervento di demolizione e ricostruzione definita come ristrutturazione edilizia da realizzare con accesso agli incentivi L 77/2020.

    La domanda che le pongo è questa: possiamo considerare anche le pertinenze costruite nel 1998 (2 garages e 1 cantina) come moltiplicatori per l’utilizzo dei superbonus? In estrema sintesi l’unità abitativa al piano terra ha 3 pertinenze e l’unità abitativa al primo piano ha 2 pertinenze quindi in totale 2 UNITA’ ABITATIVE E 5 PERTINENZE.

    Leggevo che sarebbe opportuno nominare un professionista esperto che con una perizia (possibilmente giurata) metta nero su bianco i massimali spettanti a tutela del committente e dei vari tecnici che, in caso di problemi connessi alla determinazione dell’inquadramento dell’edificio, verrebbero chiamati in causa alla ricerca di corresponsabilità: sarebbe eventualmente disponibile ad un incarico del genere?

    La ringrazio in anticipo e la saluto cordialmente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 22:04h, 09 Dicembre

      Gentile lettore,
      in base alle informazioni da Lei fornite, ritengo ammissibile l’estensione alle nuove pertinenze del superbonus moltiplicando per 5 u.i. i limiti di legge.
      Per poter rilasciare una perizia giurata allo scopo di ritenere certa la fattibilità, mi occorre verificare con estrema precisione la struttura e la documentazione. Mi ritenga disponibile per eventuali incarichi in merito scrivendomi all’indirizzo mail info@professionistiintegrati.net
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • LORENZO
    Pubblicato alle 13:10h, 09 Dicembre

    Buongiorno dottr Ficarelli,

    premettto che sono un geometra, le scrivo in merito ad una particolare casistica che mi è stata sottoposta e alla quale avrei bisogno di delucidazioni in merito:

    Condominio composto:

    – a piano terra da n. 4 appartamenti accastati A/4 , di n. 2 pertinenze a piano S1 accatastate in C/2 e di n. 1 locale accatastato in C/1 posseduto da tre persone fisiche in COMPROPRIETA’;
    – a piano primo di n. 2 appartamenti accatastate in A/4 posseduto da due persone fisiche distinte;

    Il mio dubbio sorge sull’ecobonus in quanto le utenze sono tutte collegato ad un unico allaccio di gas, corrente e acqua/fogna.

    I proprietari riescono ad usufruire dell’ecobonus, soprattuto in merito alla questione delle 3 utenze?

    Grazie in anticipo per la gentile risposta.

    Saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 15:47h, 09 Dicembre

      Gentile Geometra,
      l’edificio condominiale, con evidenza a prevalente destinazione residenziale, può usufruire del Superbonus, nello specifico degli interventi di efficientamento energetico, indipendentemente dalla circostanza che gli allacci sono unici. Ciò che conta è la disponibilità dell’unità immobiliare all’interno di un edificio condominiale. Avremmo fatto altre considerazioni nel caso l’edificio fosse stato tutto di proprietà di una persona o di più persone. Con l’occasione, sarebbe consigliabile effettuare anche interventi che prevedano l’allacciamento alla rete elettrica e del gas per ogni unità immobiliare e prevedere come intervento trainante la sostituzione degli impianti di riscaldamento con uno centralizzato.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Iacobellis Salvatore
    Pubblicato alle 14:46h, 09 Dicembre

    Buongiorno dott. Ficarelli. Complimenti per il suo lavoro.
    Un edificio composto al piano terra da un deposito categoria c2 e al primo Piano da un appartamento di categoria A3, le due unità hanno ingresso autonomo. Possono sempre costituire un condominio minimo anche se sono di un unico proprietario o necessariamente essere di due proprietari diversi.

    grazie Salvatore

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 15:38h, 09 Dicembre

      Gentile lettore,
      il condominio si costituisce solo quando in un edificio composto da più unità immobiliari, almeno una è di proprietà esclusiva di un altro soggetto rispetto alla proprietà delle altre unità immobiliari.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Iacobellis Salvatore
    Pubblicato alle 17:28h, 09 Dicembre

    Grazie dott. Ficarelli, Riepilogo la sua spiegazione.. Condominio minimo =: A3 di proprietà esclusiva di x e C2 proprietà esclusiva di y, massimale sisma 96.000×2. Resta inteso che la superficie utile della residenza deve essere maggiore del 50% della superficie del fabbricato.
    Complimenti per il suo lavoro e ancora grazie per la qualità dell’esposizione.
    Salvatore Iacobellis

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:41h, 09 Dicembre

      Perfetto. E grazie.
      L.F.

  • Andrea
    Pubblicato alle 18:53h, 11 Dicembre

    Gentile Dott. Ficarelli, complimenti per la preparazione e la chiarezza delle risposte. Il mio quesito è il seguente: edificio di due piani di cui al primo abitazione e al piano terra androne/vano scale e pertinenza C/6 (alla quale si accede dallo stesso portone di accesso al vano scale che poi conduce all’appartamento al primo piano).
    Ho iniziato nel 2021 dei lavori di ristrutturazione (usufruendo del bonus ristrutturazione 50% con massimale di 96000 euro) che interessano l’androne, il vano scale e la pertinenza C/6, ho già pagato la prima fattura, e pagherò il saldo a fine lavori presumibilmente a Marzo 2022.
    Aprirò a gennaio 2022 una seconda pratica per lavori di ristrutturazione dell’abitazione al primo piano (sfruttando sempre il bonus casa 50%). Potrò sfruttare per i lavori relativi all’abitazione, non essendo la prosecuzione dei lavori già avviati nel 2021, un nuovo massimale di 96000 euro? Inoltre per sfruttare questo secondo massimale di 96000 euro, il primo pagamento relativo alla nuova pratica deve avvenire necessariamente dopo la chiusura della prima pratica? O le due pratiche posso restare entrambe aperte e proseguire con i due massimali separati?
    Grazie in anticipo per la sua risposta.
    Cordiali saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:20h, 11 Dicembre

      Gentile lettore,
      un recente interpello (n. 285 del 28 agosto 2020) calza a pennello come risposta al Suo quesito: “il limite di spesa ammesso alla detrazione (di 96.000 euro) è annuale, riguarda il singolo immobile e va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, in quanto gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.
      Ai sensi del comma 4 del citato articolo 16-bis del TUIR, nell’ipotesi in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi. Si ha, quindi, diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione nell’anno di sostenimento non ha superato il limite complessivo ammesso alla detrazione stessa.
      Come confermato nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E, tale ulteriore vincolo non si applica agli interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione, fermo restando che, per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno sullo stesso immobile, deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile. L’intervento – per essere considerato autonomamente detraibile, rispetto a quelli eseguiti in anni precedenti sulla medesima unità immobiliare – deve essere anche autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente”.
      Pertanto, nel Suo caso, considerato che i due interventi sono autonomi (il primo sulla pertinenza e altri locali, il secondo sull’abitazione), l’accavallamento nel nuovo anno della fase finale del primo intervento con l’inizio del secondo non preclude l’ammissione alle agevolazioni fiscali per il secondo intervento con un ulteriore massimale di 96 mila euro per anno (quindi, i nuovi lavori del 2022 avranno un massimale di 96mila meno le ultime spese relative al primo intervento pagate nel 2022).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • roberta bongiovanni
    Pubblicato alle 13:31h, 12 Dicembre

    Buongiorno Dott. Ficarelli. Avrei necessità di un chiarimento. Sono proprietaria di una antica villa unifamiliare classificazione A5 con pertinenza non abitativa e non riscaldata (ex stalla) in posizione distaccata di qualche metro rispetto alla villa. E’ possibile accedere al superbonus con anche demolizione e ricostruzione della pertinenza al fine di renderla abitativa?
    La ringrazio

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 23:12h, 12 Dicembre

      Gentile lettrice,
      sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione, anche con demolizione e ricostruzione dell’unità non abitativa. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco G.
    Pubblicato alle 20:55h, 12 Dicembre

    Gentilissimo Dott. Ficarelli,
    I miei complimenti per l’impeccabile servizio che offre sulle a volte spinose questioni legate al Superbonus.
    Vorrei sottoporle di seguito il mio caso relativo ad un unico corpo di fabbrica costituito da due unità immobiliari distintamente accatastate:
    . Abitazione A/4 al piano terra di 70mq munito di riscaldamento e ape;
    . cantina/magazzino c/2 (pertinenza) per i restanti 270mq su due piani, che veniva riscaldato occasionalmente in passato con stufe a legna (no ape).
    L’immobile è in comproprietà tra me e mia sorella, mentre nostra madre ne ha l’usufrutto.
    Così configurato, si avrebbe accesso ad un solo bonus, poiché unifamiliare con relativa pertinenza.
    Se ho capito bene dalle precedenti risposte, se si procedesse alla cessione o all’affitto del magazzino a soggetto terzo (o eventualmente alla differente ripartizione tra me e mia sorella delle proprietà delle due unità: a uno l’a4 e all’altra il c/2), si potrebbe accedere ai bonus moltiplicati per 2. È corretto? O sarebbe necessario anche un cambio di destinazione d’uso rendendo necessari sia il passaggio con notaio, che con il comune?
    Grazie mille per l’attenzione e la grande disponibilità.
    Un cordiale saluto.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 23:40h, 12 Dicembre

      Gent.mo lettore,
      confermato che l’edificio è una unifamiliare con pertinenza, occorre fare particolare attenzione alla natura dei locali pertinenziali, giustificati oltre dalla convinzione che essi lo siano (elemento soggettivo), sia che effettivamente siano utilizzati come pertinenze (elemento oggettivo), ed in ultimo che nell’atto di provenienza (acquisto o successione o donazione) sia esplicitamente dichiarato il loro vincolo pertinenziale. L’attenzione a questo particolare è dovuta alla superficie nettamente superiore della pertinenza rispetto all’abitazione che, in caso la pertinenza non fosse tale, l’intero edificio perderebbe il requisito della residenzialità con ripercussioni sull’utilizzo dei bonus.
      Fatta questa premessa, occorre approfondire il concetto di condominio. Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. In sostanza, lei e Sua sorella dovete essere esclusivi proprietari ognuno di una unità immobiliare per poter costituire un condominio. Solo allora si potrà usufruire delle regole previste per gli edifici condominiali, compresa la moltiplicazione per due dei limiti di spesa per gli interventi trainanti sulle parti comuni, e per ogni unità immobiliare per i lavori trainati. Il contratto di locazione di una unità immobiliare ad un terzo non consente la costituzione del condominio.
      Il cambio di destinazione d’uso potrà avvenire contestualmente ai lavori di ristrutturazione facendo attenzione al titolo edilizio depositato che deve prevedere la variazione catastale da pertinenziale ad abitativo. Gli interventi per l’efficientamento energetico della pertinenza saranno possibili solo laddove l’impianto di riscaldamento esistente (stufe a legna) siano degli impianti fissi come identificati dalla normativa vigente.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Giovanni Battista
    Pubblicato alle 00:05h, 13 Dicembre

    GIOVANNI BATTISTA
    Buongiorno dott. Ficarelli,
    trovo le sue risposte molto chiare e la ringrazio se potrà rispondere anche al mio quesito.
    Vorrei sapere se posso usufuire del superbonus per interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico su un edificio composto da 4 unità immobiliari collabenti F2 distintamente accatastate, di cui sono unico proprietario.
    Il progetto prevederebbe il cambio di destinazione d’uso delle 4 unità F2 e la realizzazione a fine lavori di 2 unità abitative e di 3 pertinenze C2 relative alle 2 abitazioni.
    Chiedo se i tetti di spesa per gli interventi sulle parti comuni (cappotto e interventi antisismici) a cui avrei diritto sarebbero i seguenti:
    • intervento trainante sisma bonus 110% €. 96.000,00 x 4
    • intervento trainante di isolamento superfici disperdenti superecobonus €. 40.000,00 x 4
    • intervento trainato per sostituzione finestre e persiane €. 54.545,00 x2
    • intervento trainato per impianto con caldaia a biomassa €. 30.000,00 x 2
    • intervento trainato per installazione pannelli solari per produzione acqua calda €. 54.545,00 x 2
    Le 4 unità collabenti F2 erano riscaldate con stufe a legna, ancora presenti .
    Per avere diritto al superecobonus si deve fare APE iniziale e poi APE finale con salto di almeno due classi energetiche oppure, essendo le unità collabenti non si deve fare APE iniziale, ma a fine lavori le unità abitative devono avere classe energetica A?
    Le porgo i mie più cordiali saluti.
    Giovanni Battista

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:09h, 15 Dicembre

      Gentile lettore,
      riporto quanto enunciato dall’Agenzia delle Entrate in risposta all’interpello n. 161 dell’8/3/2021 (scelto tra le tante sull’argomento e che riportano indicazioni dello stesso tenore): “Relativamente alle detrazioni disciplinate nei richiamati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E è stato ribadito che tali detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Ai fini dell’ecobonus, inoltre, per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile. Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari. Per effetto del richiamo contenuto nel citato articolo 119 del decreto Rilancio agli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, i principi sopra enunciati si applicano anche ai fini del Superbonus. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze)”.
      Con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato dalla Circolare 30/E/2020, paragrafo 4.4.6 “che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”. Pertanto, nel Suo caso, i limiti sono i seguenti:
      • intervento trainante sisma bonus 110% €. 96.000,00 x 4
      • intervento trainante di isolamento superfici disperdenti superecobonus €. 40.000,00 x 4;
      • intervento trainato per sostituzione finestre e persiane €. 54.545,00 x2 ai sensi del comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (limite di 2 unità abitative per i trainati);
      • intervento trainato per impianto con caldaia a biomassa €. 30.000,00 x 2 (idem come sopra);
      • intervento trainato per installazione pannelli solari per produzione acqua calda €. 54.545,00 x 2 (idem come sopra).
      In ultimo, per gli interventi di efficientamento energetico (ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa) deve altresì essere dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l’edificio era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito. In tale ipotesi, l’Istante è esonerato dal produrre l’A.P.E. iniziale.
      Per il dubbio oggetto del successivo quesito con il quale esprimeva perplessità sulla mancanza di redditi, la titolarità dell’immobile oggetto degli interventi è di per sè causa di produzione di reddito sul territorio italiano, per cui può usufruire delle norme agevolative.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Roberto R.
    Pubblicato alle 02:11h, 13 Dicembre

    Gentile Dott. Ficarelli per prima cosa complimenti per la competenza ed il servizio che sta rendendo a tutti noi. Le rappresento il caso di mia competenza. Acquistata Villa storica costituita da 2 appartamenti, da una soffitta accatastata c2 (ex f3 in quanto derivante da ristrutturazione non terminata negli anni 80 da ampliamento di parte residenziale della stessa Villa) e da 3 cantine c/2 di cui due pertinenziali agli appartamenti ed una che sarà pertinenziale al suddetto c2 una volta completata. Nel complesso immobiliare e’ presente anche una stalla riscaldata con camini ed adiacente seppure distante 5 metri dal corpo di fabbrica principale. A seguito dell’acquisto da parte mio c/6 di mia moglie a/3 e di una società (un a/3 ed la stalla) si è venuto a creare un condominio minimo con attribuzione del codice fiscale. Premetto che le superfici considerando anche la stalla determina la prevalenza delle unità abitative sul complesso composto da due corpi di fabbrica. L’appartamento della società e la stalla sono stati locati a persone fisiche. Tenga conto che per la stalla e la soffitta abbiamo ottenuto il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione. Facendo un intervento di ecobonus 110 e ristrutturazione straordinaria su parti condominiali (edificio principale e stalla) e singoli appartamenti. Sono a chiedere un suo parere in merito ai massimali dei suddetti interventi di se corretta la mia interpretazione di lavori condominiali straordinari pari a 96000 x 7 unità ed anche ecobonus 40000 trainante calcolato su 7 unità in difetto i riferimenti delle interpretazioni/circolari al riguardo. Grazie ancora per il servizio e per l’attenzione cordialità

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:48h, 19 Dicembre

      Gentile lettore,
      tenendo presente il diverso accatastamento ottenuto dopo il cambio di destinazione d’uso della stalla e della soffitta in abitazioni civili, il quadro ad oggi definitivo e sul quale porre l’attenzione per il corretto calcolo delle agevolazioni spettanti è il seguente: sig. Roberto proprietario di un appartamento (presumibilmente A/3) posto al sottotetto più una cantina C/2 al momento non pertinenziale; moglie di Roberto proprietaria di un appartamento (A/3) più una cantina pertinenziale C/2; società proprietaria di un appartamento A/3 più la stalla staccata dal complesso principale di categoria presunta A/3 e di una cantina pertinenziale C/2. Se la distribuzione delle unità immobiliari è corretta, l’edificio principale è composto da 3 appartamenti A/3, 2 pertinenze C/2, un locale non pertinenziale C/2. Esterno all’edificio esiste l’ex stalla, ora appartamento, di categoria presunta A/3.
      Per il calcolo dei limiti di spesa dobbiamo fare riferimento alle unità immobiliari esistenti in catasto all’inizio dei lavori, come disposto dalla Circolare 30/E/2020 al paragrafo 4.4.6: “Con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che, con riferimento ai casi prospettati, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli
      stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus”.
      Per individuare il numero delle unità immobiliari da considerare nel calcolo per i limiti di spesa, occorre fare riferimento a quanto precisato dalla citata Circolare 30/E/2020 al paragrafo 4.4.4: “l’ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, e il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, con esclusione di quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”.
      Per quanto riguarda la presenza di interventi su unità immobiliari non di proprietà di persone fisiche, è la stessa norma principale, l’art. 119 del Decreto Legge 34/2020, che lo vieta (“al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”). Il contratto di locazione non è utile a superare il divieto imposto dalla norma. Benché il contratto di locazione configurerebbe in capo all’affittuario un valido titolo di detenzione degli immobili di proprietà della società, tuttavia le unità immobiliari interessate dagli interventi non sono appartenenti all’ambito privatistico in quanto si tratta di beni relativi all’impresa (DRE Toscana Interpello n. 911-846/2021). Sono salvi gli interventi sulle parti comuni, in quanto l’edificio è a prevalente destinazione residenziale. Ciò è ribadito dalla Circolare 24/E/2020 a pagina 15: “Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni”.
      Detto ciò, si può concludere che il condominio in oggetto ha diritto ai seguenti limiti di spesa: € 96.000 x 6 per gli interventi strutturali; € 40.000 x 6 per quanto riguarda l’isolamento termico. L’ex stalla, ora appartamento, non ha diritto al Superbonus poichè è di proprietà della società. Potrà comunque usufruire del sismabonus ordinario con le aliquote ridotte al 50-70-80% e all’ecobonus al 65%.
      Si resta disponibile per uno studio di fattibilità più approfondito dietro incarico professionale.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco G.
    Pubblicato alle 13:11h, 13 Dicembre

    Grazie Dott. Ficarelli per la pronta ed esaustiva risposta alla mia domanda del 12/12.
    La pertinenzialità del c/2 è deducibile del rogito, poichè sull’intero edificio è stata applicata l’aliquota agevolata per la prima casa (anche se il termine “pertinenza” non è mai esplicitato).
    Ipotizzando dunque l’intestazione separata delle due singole unità ai due fratelli e la conseguente decadenza della pertinenzialità, verrebbe meno l’applicabilità dei bonus, in quanto si avrebbe edificio non residenziale, oppure, come da Sua risposta del 28/11, se i lavori di demolizione e ricostruzione prevedono contestuale cambio uso, la non residenzialità complessiva dell’edificio non preclude l’utilizzo delle agevolazioni?
    Mi rendo conto il mio sia un caso limite e decisamente “particolare”.
    Grazie infinite per il supporto che dà alla comunità di lettori.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:42h, 16 Dicembre

      Se i lavori prevedono il contestuale cambio di destinazione d’uso da non abitativo in abitativo, la non residenzialità complessiva dell’edificio non preclude l’utilizzo delle agevolazioni.
      Si riporta quanto affermato nella risposta all’interpello n. 17/2021: “In materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco
    Pubblicato alle 20:07h, 13 Dicembre

    Buonasera, le pongo il mio caso. Posso intervenire con demolizione di un fienile C2 e ricostruzione di un deposito sempre C2. ovviamente nei rispetti dei regolamenti comunali? L’unità in questione è una pertinenza autonomamente accatasta e staccata dall’unità immobiliare residenziale principale. Tale unità residenziale è una unità funzionalmente indipendente di un mini condominio. A mio avviso secondo la circolare 30/E posso usufruire del super sisma bonus 110% solamente per la pertinenza per un massimale di 96.000 € e trainare eventualmente il fotovoltaico e batterie accumulo.
    Ringrazio in anticipo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:54h, 19 Dicembre

      Gentile lettore,
      è ammesso al superbonus l’intervento che prevede la demolizione e ricostruzione della sola pertinenza, nel rispetto dei regolamenti comunali. A supportare questa previsione è intervenuto l’ultimo interpello 806 del 13 dicembre 2021 oggetto del mio ultimo articolo qui pubblicato “Sismabonus: anche la pertinenza staccata dall’edificio ha un suo limite di spesa” dove potrà trovare conforto al Suo dubbio.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Luca Melappioni
    Pubblicato alle 23:54h, 14 Dicembre

    Buonasera Dott. Ficarelli, con questo suo blog sta facendo un servizio enorme a tutta la comunità.
    Possediamo io e mio fratello un immobile attualmente unifamiliare composto da due piani, piano terra e primo piano, con il piano terra a destinazione d’uso garage e, al piano primo l’abitazione principale. Urbanisticamente il piano terra può essere trasformato in abitazione ed è quello che vorremmo. Vorremmo utilizzare il sismabonus e l’ecobonus, inserire nel progetto il cambio di utilizzo (perché nella stessa categoria urbanistica – da garage ad abitazione) e costituire così di fatto un condominio utilizzando tutti gli incentivi moltiplicati per due unità? Come leggo sembra ammesso il calcolo x 2 per tutti i massimali a condizione che nel progetto sia riportato il cambio d’uso del garage a residenza e tutto ciò che è necessario per la trasformazione.
    E’ giusto?
    Grazie in anticipo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:08h, 15 Dicembre

      Gent.mo Luca,
      purtroppo occorre verificare lo stato ante intervento, che corrisponde ad una unifamiliare con pertinenza in comproprietà. Quindi il limite di spesa agevolata è pari ad una sola quota. Per moltiplicare il bonus, occorre che la proprietà sia divisa con un atto notarile che dia vita ad un condominio tra Lei e Suo fratello. Solo dopo l’atto notarile, potrà usufruire di un bonus raddoppiato e anche dei tempi più lunghi concessi agli edifici condominiali.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco
    Pubblicato alle 08:01h, 16 Dicembre

    Gentilissimo dott. Ficarelli, Ringraziandola per i consigli che ci vengono continuamente dati volevo porle i seguenti quesiti per intervento che devo affrontare come tecnico progettista ed asseveratore. Si interviene con Demolizione e Ricostruzione a parita’ di volume di due corpi di fabbrica staccati posti sulla stessa area di proprieta’(nel titolo edilizio compare come intervento di Ristrutturazione Edilizia) in zona sismica 2. Ho queste condizioni iniziali:
    1 Fabbricato abitativo, riscaldato con impianto comune per i 2 alloggi, posto su 3 piani costituito da 2 Unita’ immobiliari A/4 + A/4 distintamente accatastate.
    1 Fabbricato pertinenziale adibito a garage posto sulla stessa area di sedime ma staccato dal corpo abitativo, non riscaldato, con un solo piano terra costituito da 1 Unita’ immobiliare accatastata C/6, ove trova posto anche una lavanderia con dentro la caldaia comune per i due alloggi abitativi.
    Ho quindi 3 unita’ immobiliari possedute dagli stessi proprietari (marito e moglie al 50% ognuno) per le quali faccio intervento di Sismabonus + Ecobonus al 110% , lasciando un unico impianto termico perche’ trasformo le due unita’ immobiliari abitative iniziali in un unico appartamento (a fine lavori avro’ sempre 2 fabbricati distinti, un alloggio A/4 ed una autorimessa staccata C/6).
    Mi trovo nel caso di 2-4 unita’ immobiliari della stessa proprieta’, da trattare come se fosse un condominio (per massimali e tempistica).
    Intendo procedere in questo modo in termini di massimale:
    -Isolamento Termico del corpo abitativo (trainante) 40.000 Euro x 3
    -Sostituzione impianto di riscaldamento per abitativo (trainante) 20.000 Euro x 3
    -Sismabonus per demolizione e ricostruzione dei 2 corpi (trainante) 96.000 Euro x 3
    -Sostituzione infissi (trainato) 54.000 Euro x ogni abitazione (sono 2 abitazioni)
    -Fotovoltaico e batterie tampone (trainato) massimale x 2
    -Colonnina di ricarica 1.500 Euro
    Ritiene che la impostazione che ho dato sia corretta?
    Ho il dubbio del Garage C/6 staccato dal corpo principale, se come trattato sopra va bene.
    Non ho chiaro infine se ho un numero massimo di interventi agevolabili per i due comproprietari.
    La ringrazio fin da ora.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:52h, 16 Dicembre

      Gentile Ingegnere,
      Con la circolare n. 24/E del 2020 è stato chiarito che, in base al richiamo contenuto nel comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici in condominio, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
      Con la medesima circolare n. 24/E del 2020, è stato, peraltro, chiarito che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
      Con la successiva circolare n. 30/E del 2020 è stato, inoltre, specificato che nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze. In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8. Inoltre, anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
      Per cui il calcolo va fatto tenendo presenti solo le due unità immobiliari presenti nell’edificio principale.
      Però, relativamente alle spese sostenute per l’intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico della pertinenza, si potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro, in quanto in base al paragrafo 4.1.1 della Circolare 30/E/2020, è possibile fruire delle predette detrazioni (sismabonus o Superbonus) anche se l’intervento riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa. Per completezza, nel predetto limite occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del Tuir effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i) del medesimo articolo 16-bis del TUIR (Circolare n. 7/E del 2021).
      In ultimo, il limite massimo di 2 unità abitative riguarda gli interventi di efficientamento energetico e non quelli relativi al sismabonus.
      Anche per Lei, in qualità di ingegnere, approfitto del quesito per invitare i tecnici che mi propongono di aiutarli a risolvere i dubbi su questa ostica materia di collaborare fattivamente con il mio studio, per ragioni di correttezza professionale. Risolvere i problemi gratuitamente e poi lasciare che lo studio di fattibilità giuridico/fiscale e il rilascio del visto di conformità venga affidato ad altri commercialisti non consultati è l’epilogo di una triste storia professionale.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Riccardo Mariotti
    Pubblicato alle 08:57h, 16 Dicembre

    Buongiorno Dott. Ficarelli.
    Un edificio composto da due unità di cui una abitazione cat. A2 e l’altra un garage cat. C/6, appartanenti a diversi proprietari, possono considerasi minicondominio?
    Miè stato poi sottoposta una domanda proprio ieri per un altro caso. Un minicondominiocon vendita di abitazione o grage/magazziono ad altro proprietario deve essere costituito prima del 31 dicembre 2021 per accedere al superbonis? Non mi risulta ma sarei lieto di una sua risposta.
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:53h, 16 Dicembre

      Buongiorno ingegnere,
      un edificio con due unità immobiliari di proprietari diversi è a tutti gli effetti un condominio.
      Mi permetto di constatare che le “voci da bar” si susseguono e si accavallano alla normativa di riferimento con estrema frequenza e incidono sulle scelte dei contribuenti in modo distorto e, ovviamente pericoloso. Purtroppo siamo ancora nella fase in cui il committente medio si fida di informazioni offerte dall’esperto di turno invece di rivolgersi a team di esperti, pur di non pagarli.
      Per le ragioni sopra esposte, la costituzione di un condominio può esplicarsi in qualsiasi momento e non ha termini imposti dalla legge. Per poter usufruire del Superbonus con credito d’imposta del 110% occorre far presto per poter iniziare i lavori quanto prima, indipendentemente dalla tipologia di edificio.
      Le uniche agevolazioni legate agli interventi edilizi che saranno probabilmente modificate al 1° gennaio 2022 con la nuova Legge di Bilancio sono: 1) l’aliquota del bonus facciate che scenderà dal 90% al 60%; 2) il bonus mobili il cui limite di spesa agevolata scenderà da 16 mila euro a 5 mila euro.
      Approfitto del Suo quesito per invitare i tecnici che mi propongono di aiutarli a risolvere i dubbi su questa ostica materia di collaborare fattivamente con il mio studio, per ragioni di correttezza professionale. Risolvere i problemi gratuitamente e poi lasciare che lo studio di fattibilità giuridico/fiscale e il rilascio del visto di conformità venga affidato ad altri commercialisti non consultati è l’epilogo di una triste storia professionale.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Sara Natarella
    Pubblicato alle 11:23h, 16 Dicembre

    Buongiorno, complimenti per l’eccellente lavoro e per le risposte complete e chiare che difficilmente si trovano sulla rete. Sarei grata se potesse dissipare il mio dubbio, in modo da poter decidere positivamente ad attivarmi per il Superbonus e affidarle lo studio di fattibilità e l’apposizione del visto di conformità. Sono proprietaria in esclusiva di un immobile adibito ad abitazione principale situato in un edificio composto da due abitazioni. L’altra è di mia sorella, anch’essa in esclusiva. Staccato dall’edificio principale c’è il mio box, ricevuto in donazione, tutto di mia proprietà. Io e mia sorella abbiamo intenzione di demolire e ricostruire l’edificio dove ci sono le abitazioni e vorrei approfittare di fare la stessa cosa con il mio box. Non ho capito se i bonus da utilizzare sono 2 o 3, perchè nell’articolo c’è scritto che la pertinenza deve stare nello stesso edificio per essere conteggiata come unità immobiliare. Può risolvermi questo dubbio? Grazie per la risposta che mi potrà dare.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:13h, 16 Dicembre

      Gentilissima lettrice,
      ho appena risposto ad un quesito, quello dell’ing. Marco, che è perfettamente aderente al Suo quesito. Potrà far riferimento ad esso per dissipare i Suoi dubbi.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Riccardo Mariotti
    Pubblicato alle 12:39h, 16 Dicembre

    Grazie per la sollecita ed esaustiva risposta.
    Condivido anche la seconda parte riguardante la collaborazione. Io opero prevalentemente nella provincia di Pisa ma se ci sarà occasione non esiterò a contattarla.

  • Andrea
    Pubblicato alle 15:37h, 17 Dicembre

    Gentile Dott. Ficarelli, avrei bisogno di un chiarimento. L’edificio in questi è costituito da abitazione al primo piano, locale C/6 al piano terra, e androne più vano scala comune, attraverso il quale si accede fino al solaio di copertura dell’abitazione a 1°piano.
    Dovrò iniziare nel 2022 dei lavori di ristrutturazione di tutto il vano scala compreso androne e locale C/6 (per convertirlo in C/2), e rifacimento del solaio di copertura dell’abitazione al primo piano, compreso il torrino scala. Nello stesso tempo sempre ad inizio 2022 partirà anche la pratica del super ecobonus 110% per efficientamento energetico dell’edificio (compresa la coibentazione del solaio del primo piano).
    Per carenza di fondi partirò con una seconda pratica di ristrutturazione ad inizio 2023 per il rifacimento dell’abitazione al primo piano, oggetto anche del superecobonus 110% già a partire dal 2022.
    Vorrei sapere se è possibile usufruire di due massimali separati per il bonus 50% (ossia 96000×2 per i due anni) per i due diversi interventi, ossia se possono considerarsi interventi autonomi. Il primo che interessa il locale C/6, il vano scala+androne scala, il solaio dell’abitazione e il torrino scala, ed il secondo che interessa solo l’interno dell’abitazione.
    La ringrazio in anticipo per la risposta, e per il suo prezioso contributo alla risoluzione delle diverse problematiche.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:47h, 19 Dicembre

      Gentile lettore,
      la contemporaneità degli interventi di diversa fattispecie e la prosecuzione degli stessi negli anni seguenti sullo stesso immobile con l’utilizzazione di bonus diversi, presuppone una pianificazione ed una programmazione attenta e dettagliata che non va trascurata. In via di principio, va detto che i lavori che comportano una mera prosecuzione di quelli effettuati in anni precedenti subiscono una decurtazione del limite di spesa a disposizione, salvo che si dimostri, attraverso titoli edilizi diversi e depositati in tempi diversi, oltre alla tenuta di una contabilità separata dagli interventi precedenti, che questi ultimi riguardavano lavori distinti e autonomi rispetto ai nuovi.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Klaudio
    Pubblicato alle 11:07h, 20 Dicembre

    Buon Giorno Dottore
    Pongo il quesito in quanto ho avuto pareri discordanti da vari ing e tecnici.
    Unico Edificio Bifamiliare in verticale composto da Piano terra ingresso unico su scala e 2 C6 non riscaldati, Primo piano un A/2 , secondo piano un A/2 , terzo piano due c/2, riscaldamento autonomo per i due appartamenti, Accatastati a marito e moglie in divisione dei beni, ognuno ha un C6 un A2 e un C2 come prima casa.
    Usufruendo del 110 l’edificio rientrerebbe come condominio minimo
    per il calcolo del cappotto il calcolo è 40.000 x 2?
    Il cappotto essendo un edificio unico con un’unico involucro è possibile applicarlo anche ai c6 che non sono riscaldati o va fatto solo sulle pareti esterne dell’A2 ?
    Per la sostituzione del generatore avremo 20.000 x 2?
    Per le finestre 54.545 x 2?
    Per il sismabonus il calcolo delle pertinenze è 96.000x 6?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 16:34h, 20 Dicembre

      Gentile lettore,
      l’edificio è composto da 6 unità immobiliari di cui due abitative appartenenti ai due coniugi. Trattasi dunque di un condominio e si applicano le regole ad esso riferito. I limiti di spesa sono i seguenti: sismabonus 96.000 euro X 6 u.i.; isolamento termico 40.000 euro X 6 u.i.. Per quanto riguarda i lavori trainati, i bonus spetteranno nei limiti di legge solo per ognuna delle unità immobiliari riscaldate.
      Per quanto riguarda l’agevolazione sull’isolamento termico delle parti comuni, spetterà sui lavori che verranno eseguiti sulle facciate esterne degli ambienti riscaldati e sulle parti orizzontali corrispondenti alle parti riscaldate (solai e pavimenti), mentre sulle facciate esterne degli ambienti non riscaldati spetterà solo qualora il rispetto ed il miglioramento dei requisiti energetici previsti dalla normativa di riferimento venga opportunamente certificato dal competente tecnico abilitato, in relazione alle porzioni dell’isolamento esterno degli ambienti non riscaldati necessari al miglioramento dei ponti termici degli ambienti riscaldati (Agenzia delle Entrate – interpello 665 del 6.10.2021).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • PATRICK
    Pubblicato alle 11:02h, 21 Dicembre

    Mi complimento con il Dottore Ficarelli per la professionalità con cui tratta gli argomenti. Vorrei approfittare anche io della Sua disponibilità ponendole un quesito.

    SONO PROPRIETARIO DI UN EDIFICIO (PRIMA CASA) COSì COMPOSTO:
    1 UNITà ACCATASTATA A/5 ( GENERA RENDITA, AL MOMENTO NON ABITABILE, INGRESSO AUTONOMO)
    2 UNITà ACATASTATE D/10 ( GNERANO RENDITA, NON RISCALDATE, INGRESSO AUTONOMO)

    LA MIA INTENZIONE è DI RISTRUTTURARE COMPLETAMENTE L’EDIFICIO CON CONSEGUENTE CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DEI SUBALTERNI D/10 ,TUTTI I 3 LOCALI ACCATASTATI VERRANNO UNITI PER CREARE UNA UNICA ABITAZIONE.

    La ringrazio in anticipo per la risposta, e per il suo prezioso contributo alla risoluzione delle diverse problematiche.

    LA MIA DOMANDA è SEMPLICE, DI QUALI BONUS POSSO USUFRUIRE E IN QUALE, EVENTUALE, MOLTIPLICAZIONE DEGLI STESSI?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:39h, 09 Gennaio

      Si comunica che dal 21 dicembre 2021 le risposte ai quesiti sono soggette a pagamento come da link indicato a fine articolo.
      La Direzione

  • Marina
    Pubblicato alle 16:38h, 21 Dicembre

    Gentilissimo Dottore, si tratta di un edificio unifamiliare composto da un locale C/1 ed un locale C/6 a piano terra, ed una abitazione A/3 al primo piano.
    Volevo chiederle se è possibile partire contemporaneamente con due pratiche, una relativa ad ampliamento volumetrico con piano casa (sopraelevazione sul lastricato solare di un vano di circa 40mq), ed una pratica di efficientamento energetico con superecobonus 110% dell’intero edificio. Ovviamente sono a conoscenza che sulla nuova costruzione non è prevista alcun tipo di detrazione, e che tutte le spese saranno contabilizzate separatamente. Oppure la pratica superbonus 110% esclude a priori la possibilità di usufruire nello stesso lasso di tempo del piano casa?
    Grazie.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:39h, 09 Gennaio

      Si comunica che dal 21 dicembre 2021 le risposte ai quesiti sono soggette a pagamento come da link indicato a fine articolo.
      La Direzione

  • Claudio
    Pubblicato alle 13:02h, 22 Dicembre

    Buongiorno avrei anche io la mia situazione da esporle, ha già parlato ampliamente del condominio minimo e mi scuso ma non ho capito in merito al mio caso.
    Io e mio fartello abbiamo in comproprietà un appartamento A3 su due piani e un Garage C6 pertinenza dell’abitazione. Il Garage si trova staccato dall’abitazie ma nello stesso lotto per così dire, nello stessoo cortile, Nel cortile ho due accessi comuni uno verso la casa e uno verdo il garage., Per avere doppi massimali se non ho capito male dovremmo costituire un condominio minimo con due starde alternative:
    1 – frazionare l’A3 in due appartamenti (e si presetrebbe vsito che c’è scala comune, ingresso comune, servizi comuni). Chiedo se il condominio minimo si avrebbe anche mantenendo la comproprietà o se si dovrebbe essere fare un rogito ed intestare una unità abitativa a me e una a mio fratello? Il garage poi potremmo lasciasrlo anche in comprioprietà?
    Oppure
    2- vendere il garage esempio a una moglie così io e mio fartello restiamo comprorpietari dell’A3 e la moglie del C6? Sarebbe’ un condominio minimo? Deve esserci qualcosa di comune tra l’A3 e il C6? Ci sarebbe l’area del cortile e l’impianto elettrico e null’altro non essendo il garage riscaldato.
    Grazie infinite per la disponiblità e la saluto cordialmente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:39h, 09 Gennaio

      Si comunica che dal 21 dicembre 2021 le risposte ai quesiti sono soggette a pagamento come da link indicato a fine articolo.
      La Direzione

  • Alessandro
    Pubblicato alle 15:58h, 22 Dicembre

    Gentilissimo Dott. Ficarelli, le scrivo perché avrei bisogno di alcuni chiarimenti.

    L’edificio in cui sono situate l’abitazione e le pertinenza di cui sono proprietario e le due pertinenze di cui sono comproprietario è così composto:
    – piano interrato: pertinenza C/6 di cui sono comproprietario con Z;
    – piano terra: immobile A/3 con relativa pertinenza C/2 di proprietà di Y; pertinenza C/6 di cui sono comproprietario con Z;
    – primo piano: immobile A/3 di mia proprietà collegato ad una pertinenza C/2 di mia proprietà; immobile A/3 di proprietà di Z;
    – solaio: ricopre l’immobile A/3 di mia proprietà e la relativa pertinenza C/2 ad esso associata.
    Ogni unità immobiliare A/3 è funzionalmente indipendente e gode di un accesso autonomo (l’accesso al giardino di proprietà mia e di Z, attraverso un cancello, è unico, mentre l’accesso all’immobile di mia proprietà è invece consentito per mezzo di un portone d’ingresso che conduce unicamente al mio immobile A/3 e alla pertinenza C/2). L’edificio su cui sono presenti sia gli immobili A/3 sia le pertinenze C/2 e C/6 è unico, non “spezzato” – chiedo venia per il gergo poco tecnico – in nessuna sua parte.
    La pertinenza C/6 (cantina) al piano interrato è collegata da una rampa di scale alla pertinenza C/6 (garage) al piano terra – la quale gode anche di un altro accesso indipendente dall’esterno – che a sua volta è collegata all’immobile A/3, di proprietà di Z, sempre attraverso una rampa di scale.
    L’immobile A/3 e la relativa pertinenza C/2 di Y al pian terreno e il mio immobile A/3 con relativa pertinenza C/2 al primo piano sono posti esattamente uno sopra l’altro (A/3 sopra A/3, C/2 sopra C/2).
    Nessuna pertinenza fra tutte quelle citate è riscaldata.

    Vorrei chiederle:
    – come è classificato il mio immobile? Facente parte di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate (dato che condivide le facciate con l’immobile di Y e che sia il mio immobile, al primo piano, sia quello di Y, al piano terra, stanno sotto lo stesso tetto)? o è da considerarsi una abitazione unifamiliare dato che è funzionalmente indipendente e provvisto di accesso autonomo?

    Nel caso in cui la mia abitazione risultasse essere parte di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate e che io fossi l’unico a voler usufruire del Superbonus (Y e Z non ne hanno intenzione):
    – quali diverrebbero i massimali? Devo moltiplicare il massimale dei lavori trainanti previsto per la singola unità immobiliare appartenente a tale categoria per 4 (tre pertinenze, una di mia esclusiva proprietà e due in comproprietà, più un’abitazione)?
    – posso beneficiare del Superbonus anche qualora alcuni interventi interessino le parti comuni dell’edificio, come le pareti esterne e il tetto? Più nel dettaglio: potrei, in veste di unico beneficiario del Superbonus fra i proprietari dell’edificio, applicare il cappotto termico esclusivamente sulle pareti esterne che delimitano il mio immobile A/3 e isolare il tetto sostenendo per intero, col Superbonus, i costi di tali interventi?
    – posso destinare l’intero massimale dedicato all’isolamento termico ai soli interventi da eseguire sulle pareti esterne dell’immobile A/3 di mia proprietà e sul tetto senza agire sulle pertinenze?
    – nella fattispecie – unico beneficiario del Superbonus fra i proprietari dell’edificio – come deve essere calcolata la superficie disperdente lorda totale? Considerando la SDL di tutto l’edificio o solamente quella che interessa il mio immobile (per isolare il tetto, con sottotetto non riscaldato, è necessario che si isoli almeno il 25% della SDL, scenario fattibile nel caso in cui venga conteggia solo la SDL del mio immobile, impossibile se dovesse essere presa in esame la SDL dell’intero edificio)?

    La ringrazio sia per l’attenzione prestata sia, anticipatamente, per l’eventuale risposta che darà ai miei quesiti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:39h, 09 Gennaio

      Si comunica che dal 21 dicembre 2021 le risposte ai quesiti sono soggette a pagamento come da link indicato a fine articolo.
      La Direzione

  • Alessandro
    Pubblicato alle 16:59h, 22 Dicembre

    Gentilissimo Dott. Ficarelli, innanzitutto le faccio i miei complimenti per l’utile servizio che mette a disposizione della comunità. Io le scrivo perché avrei bisogno di alcuni chiarimenti.
    L’edificio in cui sono situate l’abitazione e le pertinenza di cui sono proprietario e le due pertinenze di cui sono comproprietario è così composto:
    – piano interrato: pertinenza C/6 di cui sono comproprietario con Z;
    – piano terra: immobile A/3 con relativa pertinenza C/2 di proprietà di Y; pertinenza C/6 di cui sono comproprietario con Z;
    – primo piano: immobile A/3 di mia proprietà collegato ad una pertinenza C/2 di mia proprietà; immobile A/3 di proprietà di Z;
    – solaio: ricopre l’immobile A/3 di mia proprietà e la relativa pertinenza C/2 ad esso associata.
    Ogni unità immobiliare A/3 è funzionalmente indipendente e gode di un accesso autonomo (l’accesso al giardino di proprietà mia e di Z, attraverso un cancello, è unico, mentre l’accesso all’immobile di mia proprietà è invece consentito per mezzo di un portone d’ingresso che conduce unicamente al mio immobile A/3 e alla pertinenza C/2). L’edificio su cui sono presenti sia gli immobili A/3 sia le pertinenze C/2 e C/6 è unico, non “spezzato” – chiedo venia per il gergo poco tecnico – in nessuna sua parte.
    Vorrei chiederle:
    – come è classificato il mio immobile? Facente parte di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate (dato che condivide le facciate con l’immobile di Y e che sia il mio immobile, al primo piano, sia quello di Y, al piano terra, stanno sotto lo stesso tetto)? o è da considerarsi una abitazione unifamiliare dato che è funzionalmente indipendente e provvisto di accesso autonomo?
    Nel caso in cui la mia abitazione risultasse essere parte di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate e che io fossi l’unico a voler usufruire del Superbonus (Y e Z non ne hanno intenzione):
    – quali diverrebbero i massimali? Devo moltiplicare il massimale dei lavori trainanti previsto per la singola unità immobiliare appartenente a tale categoria per 4 (tre pertinenze, una di mia esclusiva proprietà e due in comproprietà, più un’abitazione)?
    – posso beneficiare del Superbonus anche qualora alcuni interventi interessino le parti comuni dell’edificio, come le pareti esterne e il tetto? Potrei, in veste di unico beneficiario del Superbonus fra i proprietari dell’edificio, applicare il cappotto termico esclusivamente sulle pareti esterne che delimitano il mio immobile A/3 e isolare il tetto sostenendo per intero, col Superbonus, i costi di tali interventi?
    – posso destinare l’intero massimale dedicato all’isolamento termico ai soli interventi da eseguire sulle pareti esterne dell’immobile A/3 di mia proprietà e sul tetto senza agire sulle pertinenze?
    – come deve essere calcolata la superficie disperdente lorda totale? Considerando la SDL di tutto l’edificio o solamente quella che interessa il mio immobile (per isolare il tetto, con sottotetto non riscaldato, è necessario che si isoli almeno il 25% della SDL, scenario fattibile nel caso in cui venga conteggia solo la SDL del mio immobile, impossibile se dovesse essere presa in esame la SDL dell’intero edificio)?

    La ringrazio sia per l’attenzione prestata sia, anticipatamente, per l’eventuale risposta che darà ai miei quesiti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:40h, 09 Gennaio

      Si comunica che dal 21 dicembre 2021 le risposte ai quesiti sono soggette a pagamento come da link indicato a fine articolo.
      La Direzione

  • Mario Sasso
    Pubblicato alle 14:57h, 27 Dicembre

    Sono proprietario di due appartamenti residenziali con distinti accatastamenti. uno ha un ingresso autonomo ed uno un ingresso condominiali.. Originariamente le due unità, una accatastata come box pertinenza e l’altra abitazione erano un tutt’uno intercomunicanti con scala interna ed esclusiva, quindi con una entrata autonoma ed in più una entrata comune.
    Ho intenzione di ritornare allo stato originale e cioè un’unica unità immobiliare con pertinenza garage e una residenza immobiliare con entrata autonome ed entrata comune- condominiale. Posso utilizzare il super bonus come immobile in condominio con entrata autonoma? Grazie, cordiali saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:41h, 09 Gennaio

      Si comunica che dal 21 dicembre 2021 le risposte ai quesiti sono soggette a pagamento come da link indicato a fine articolo.
      La Direzione

  • Centrone Anna Maria
    Pubblicato alle 14:58h, 27 Dicembre

    Sono proprietaria di due appartamenti residenziali con distinti accatastamenti. uno ha un ingresso autonomo ed uno un ingresso condominiali.. Originariamente le due unità, una accatastata come box pertinenza e l’altra abitazione erano un tutt’uno intercomunicanti con scala interna ed esclusiva, quindi con una entrata autonoma ed in più una entrata comune.
    Ho intenzione di ritornare allo stato originale e cioè un’unica unità immobiliare con pertinenza garage e una residenza immobiliare con entrata autonome ed entrata comune- condominiale. Posso utilizzare il super bonus come immobile in condominio con entrata autonoma? Grazie, cordiali saluti.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:41h, 09 Gennaio

      Si comunica che dal 21 dicembre 2021 le risposte ai quesiti sono soggette a pagamento come da link indicato a fine articolo.
      La Direzione