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LE PERTINENZE NEL SUPERBONUS: CASI PARTICOLARI

LE PERTINENZE NEL SUPERBONUS: CASI PARTICOLARI

Articolo aggiornato al 21 luglio 2021

A cura di Luciano Ficarelli

Nell’ambito delle agevolazioni sugli interventi edilizi di cui al D.L. 34/2020 convertito nella Legge 77/2020, assumono rilievo anche quelli sulle pertinenze, che vengono tecnicamente identificate catastalmente all’interno delle seguenti categorie:

  • C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;
  • C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse;
  • C/7, tettoie chiuse o aperte.

La normativa prodotta non aveva delineato puntualmente se e come le pertinenze potessero essere coinvolte negli interventi di cui al comma 1 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 ed è stato necessario attendere le circolari dell’Agenzia delle Entrate n. 24 e n. 30 del 2020 e una quantità non indifferente di interpelli per fare luce sull’argomento.

Nell’art. 119 del decreto citato non c’è traccia del termine “pertinenze” se non nell’articolo 5 con riferimento agli impianti fotovoltaici che possono essere installati sugli edifici pertinenziali a quelli a cui vengono allacciate le utenze. Solo la Circolare 24/E/2020 ha cominciato a chiarire alcuni aspetti. Il primo aspetto è l’ambito oggettivo: sotto il profilo oggettivo, dice la Circolare a pagina 13, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”). In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:

− su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);

− su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

− su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

− su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

La stessa Circolare 24, a pag. 15, chiarisce che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi. Per cui, chi ha in un condominio solo una o più pertinenze di un’abitazione che possiede in un altro stabile, può usufruire della detrazione per i lavori condominiali.

Ultimo accenno alle pertinenze nella Circolare 24/E/2020 è a proposito del limite di spesa per gli interventi strutturali su singole unità immobiliari, dove afferma che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione (96 mila euro) va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Per cui, ad esempio, 1 abitazione e 2 box, hanno il limite massimo di 96 mila euro.

Com’è evidente, le precisazioni date con la circolare lasciano dubbi su numerose casistiche che non rientrano nei pochi casi previsti dal documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate.

La Circolare 30/E/2020, oltre a ribadire quanto già detto con la Circolare 24, ha dato ulteriori delucidazioni. La prima (paragrafi 4.4.4 e 4.4.5) riguarda la moltiplicazione dei pani e dei pesci di biblica memoria (che ritorna frequente nei vari casi rappresentati in questo articolo) dei limiti massimi di spesa o di detrazioni spettanti in base al numero delle unità immobiliari coinvolte in interventi su edifici condominiali. Infatti, già come previsto dalle norme esistenti per il sismabonus ordinario e per l’ecobonus, l’ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, e il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, con esclusione di quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi. In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8.

La seconda delucidazione è nel paragrafo 4.4.5 in cui viene chiarito che, in caso di installazione di un nuovo impianto centralizzato in sostituzione di uno vecchio, concorrono alla determinazione della spesa massima ammissibile anche le pertinenze non servite dall’impianto termico. Per cui, in caso di condominio composto di 4 unità immobiliari e 4 box, come spesa massima detraibile spetterà un importo pari a 20.000 euro x 8.

Le indicazioni fornite dalle due circolari chiariscono un concetto di base dal quale non si prescinde: negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma. Pertanto, indipendentemente dalla loro collocazione, nell’ambito dello stesso edificio o in una costruzione separata, dal punto di vista fiscale esse sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio. Nel condominio, invece, se autonomamente accatastate, le pertinenze assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali. Tutto questo, a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, a condizione che non siano collocate in un edificio separato, sul quale non si interviene.

Viceversa, se la pertinenza è accatastata unitariamente all’abitazione o, comunque, non ha una rendita autonoma rispetto all’abitazione, la stessa non rileva come unità per la determinazione del limite massimo cui commisurare il 110 per cento.

L’articolo 1, comma 66, lettera n), della Legge 178/2020 ha modificato il comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, prevedendo che il Superbonus si applichi anche agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Questa modifica ha ulteriormente aumentato la casistica per determinare con esattezza gli edifici ammessi al superbonus e sismabonus e i limiti delle spese. Cerchiamo, dunque, di fare chiarezza.

Prima di tutto, è semplice ammettere che l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari.

 Questa affermazione fatta dall’Agenzia delle Entrate (chiarimento n. 6) in occasione dell’evento Telefisco 2021, sembra ricondurre la nuova categoria di edifici a quella del condominio, con la conseguenza che tutte le indicazioni fino ad ora fornite dalla normativa e dalla prassi con riferimento ai condomìni siano applicabili anche agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari. Infatti, in un’altra risposta l’Agenzia delle Entrate (chiarimento n. 8) precisa che per questa casistica non vengano meno i chiarimenti forniti con la circolare 24/E del 2020 in ordine alla circostanza che, ai fini dell’agevolazione, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio deve essere superiore al 50 per cento. Il riferimento è alla superficie dell’edificio adibita a residenziale che deve essere prevalente rispetto a quella non residenziale.

Ulteriore conferma è data per quanto riguarda i limiti di spesa degli interventi. Con il chiarimento n. 7 di Telefisco, l’Agenzia delle Entrate, in risposta alla domanda se una persona fisica che possieda un edificio composto da quattro unità immobiliari tutte a destinazione abitativa, non funzionalmente indipendenti possa accedere al superbonus per gli interventi di isolamento termico e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato, afferma che in base al tenore letterale del citato articolo 119, comma 1, lettere a) e b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio», per la determinazione del limite di spesa ammesso al beneficio fiscale occorre fare riferimento al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di intervento. Pertanto il limite di spesa per interventi di isolamento termico dell’involucro è pari a euro 160.000 (40.000 moltiplicato per quattro abitazioni) mentre per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato il limite di spesa è pari a euro 80.000 (20.000 moltiplicato per quattro abitazioni).

Ma le pertinenze sono escluse nel calcolo delle quattro unità immobiliari? Una deduzione logica porterebbe ad una risposta affermativa. Il motivo è semplice: se fossero comprese, una villetta più pertinenza sarebbe un condominio e andrebbe in contrasto sia con la definizione di edificio unifamiliare sia con la consolidata prassi che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Altro caso limite sarebbe quello di una unifamiliare con 4 pertinenze che porterebbe il totale delle unità immobiliari a 5 e, pertanto, escluse dal superbonus ai sensi del nuovo comma 9, lettera a), dell’art. 119. Quindi si ritiene che nel computo delle unità immobiliari dell’edificio di proprietà di una sola persona fisica e composto da due a quattro unità immobiliari si considerino escluse le pertinenze.

A dare certezza e risolvere i dubbi, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 397 del 9 giugno 2021 che ha rettificato dichiaratamente una sua precedente risposta data all’interpello n. 231 del 9 aprile 2021. L’Agenzia ha affermato che, per quanto riguarda gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, “ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze”.

In base a questa affermazione, discende che sono ammessi alle agevolazioni gli edifici composti, ad esempio, da due unità abitative e 3 o più pertinenze, come anche quattro unità abitative e 4 o più pertinenze.

Andiamo ad individuare dei casi particolari che si possono verificare sul campo.

  1. Pertinenza soggetta a trasformazione in abitazione: sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su pertinenze che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. Tra questi, relativamente agli interventi di efficientamento energetico, è necessario, ai fini del Superbonus, che le pertinenze oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotate di impianti di riscaldamento (Rif. Interpello 562/2020).
  2.  Edificio con unico proprietario composto da quattro unità a destinazione abitativa non funzionalmente indipendenti e quattro pertinenze (box auto). Il proprietario intende eseguire il cappotto termico sull’intero edificio e sostituire gli infissi di tutte le unità abitative. In questo caso, l’edificio risulta agevolabile ai fini della detrazione del 110% per gli interventi sulle parti comuni (cappotto termico). Il limite di spesa per il cappotto risulta pari a 320.000 euro (40.000 x 8). Quanto agli infissi, per due unità la spesa rientrerebbe nel 110% (54.545,45 euro x 2), per le restanti due avrebbe l’ecobonus 50% (spesa 120.000 x 2) poiché resta ferma la “regola del due” prevista dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (“le persone fìsiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”).
  3. Edificio composto da quattro unità immobiliari di cui due a destinazione residenziale (non funzionalmente indipendenti) della superficie complessiva di mq 100 (50 x 2), una pertinenza categoria C/6 della superficie complessiva di mq 20 e un’unità a destinazione commerciale della superficie di 150 mq funzionalmente indipendente. I proprietari decidono di eseguire il cappotto termico e sostituire gli infissi. Dai calcoli della superficie, risulta che l’edificio non è residenziale. In questo caso, gli interventi sulle parti comuni riguarderanno esclusivamente le unità immobiliari residenziali, come anche gli interventi trainati, mentre quelle non residenziali saranno escluse sia dagli interventi trainanti sia da quelli trainati.
  4. Demolizione e ricostruzione di unità abitativa e contestuale costruzione di un box. Ai fini del 110% si tiene conto del numero delle unità iniziali e non di quelle finali, anche se non vi è aumento volumetrico. Pertanto, in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio a destinazione abitativo e costruzione di un nuovo edificio adibito a pertinenza, la spesa massima ammissibile cui applicare il 110% è sempre di 96.000 euro, anche se al termine dell’intervento sono realizzate due distinte unità immobiliari accatastate separatamente, casa e box; e questo anche nell’ipotesi in cui l’operazione sia abilitata da due distinti provvedimenti urbanistici, uno per l’intervento antisismico e uno per la realizzazione del garage (interpello 256/2020).
  5. Demolizione e ricostruzione della sola pertinenza. Nel caso in cui si voglia demolire e ricostruire una pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (concetto ripreso dalla Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4).
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87 Commenti
  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 22:31h, 23 Marzo Rispondi

    Buonasera, non mi quadra un dettaglio al punto 5): se per il sismabonus 110 è necessario che l’intervento interessi l’intera U.S. e non la pertinenza di una unità immobiliare, com è possibile usufrurire dell agevolazione del 110, anche se riferita solo all unità e alla sua pertinenza per 96.000€? Fa parte di un unico edificio nell esempio riportato. Attendo vs chiarimento, grazie anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 11:05h, 24 Marzo Rispondi

      Gentile lettore, l’intervento antisismico eseguito sulla pertinenza rientra nell’ambito dell’agevolazione del sismabonus di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del Dl 63/2013. L’ammissibilità dell’intervento è evidenziato nella Guida al Sismabonus disponibilie sul sito dell’Agenzia delle Entrate in cui è precisato che «la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio».Il riferimento alle pertinenze, peraltro, è presente anche nella circolare 24/E/2020 sul 110 per cento, al punto 2.1.4 relativo agli interventi antisismici.

  • MASSIMO GORZANELLI
    Pubblicato alle 08:19h, 25 Marzo Rispondi

    Ottimi chiarimenti, Complimenti.
    Ho un caso particolare. Ho pertinenza c/6 in autonomo (unità strutturale) edificio distaccato dal condominio che è contiguo. E’ di proprietà di 1/3 per ciascuno dei 3 proprietari degli unici 3 appartamenti del condominio che ne fanno di fatto uso comune, come anche da verbale assemblea condominiale. Detta pertinenza non è censita in catasto come bene comune censito anche perchè in foglio e mappale diverso da quello del condominio a cui è asservita.
    Può questa pertinenza esser calcolata nel computo del massimale di spesa complessivo per opere di riduzione del rischio sismico su parti comuni (quindi € 96k x 4 u.i.) che verranno fatte sull’intero edificio condominiale e pure sulla pertinenza c/6, quest’ultima con demolizione-ricostruzione e ampliamento?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:16h, 25 Marzo Rispondi

      Gentile lettore, il caso proposto riguarda un condominio composto di 4 unità immobiliari, di cui una (la pertinenza) di proprietà comune ai tre fratelli. Pur ritenendo inteso che la pertinenza è censita regolarmente su altro foglio di mappa rispetto a quello in cui è censito l’edificio condominiale, il massimale complessivo su cui calcolare la detrazione ammessa è pari a 96.000 euro x 3 U.I.. Infatti, con la circolare n. 30/E del 2020, è stato chiarito che se si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori. Il relativo calcolo è effettuato tenendo conto anche delle pertinenze all’interno di edifici in condominio, comprese quelle non servite da un impianto termico. Sono quindi escluse dal calcolo le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto di intervento. Le spese relative alla pertinenza saranno imputate pro-quota ai tre fratelli, in base alla spesa da ognuno effettivamente sostenuta.

  • Bruno
    Pubblicato alle 22:06h, 26 Marzo Rispondi

    Buongiorno,
    Una casa su due piani, con accessi autonomi e utenze separate (acqua, luce, riscaldamento/raffrescamento) di proprietà un piano della persona 1 ed il secondo piano in comproprietà tra la persona 1 e 2. La casa ha al piano terra garage accatastato separatamente con proprietà di entrambe le persone. Come bisogna considerarla per il 110? Con quali massimali? Condominio con 2 abitazioni ed una pertinenza (40×3) per il cappotto o due edifici indipendenti (50×2)?

    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:06h, 06 Aprile Rispondi

      Gentile lettore,
      la presenza del garage in comproprietà spinge a propendere per la soluzione condominiale. In questo caso, le unità immobiliari sono tre. Questo permette di moltiplicare per 3 i limiti di spesa relativi agli interventi trainanti sulle parti comuni (ad esempio, per l’isolamento termico il limite per l’edificio sarà di 120 mila euro). Per i lavori trainati, ogni appartamento potrà usufruire delle agevolazioni autonomamente. Sarebbe consigliabile, per l’appartamento al piano secondo, che il proprietario 2 si accolli tutte le spese dell’appartamento in comproprietà.

  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 07:45h, 10 Aprile Rispondi

    Buongiorno, non capito all es. 2) : perche il tetto di spesa per cappotto è x 8 visto che si tratta di 4 pertinenze con unico proprietario, in contrasto con quanto scritto pr3cedentemente che le pertinenze sono escluse per edificio con unico proprietario? Seconda domanda: nel calcolo delle pertinenze per i trainati, c è un errore di n. Unità o di riporto massimale per gli infissi? Grazie in anticipo per i chiarimenti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 09:00h, 10 Aprile Rispondi

      Nell’esempio 2 l’individuazione delle unità immobiliari non è in contrasto con quanto precedentemente esposto perchè si riferisce a due concetti diversi. Nel corpo dell’articolo, in attesa di conferma delle affermazioni dell’Agenzia delle Entrate fatte a Telefisco 2021, si presume che negli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, non si calcolino le pertinenze nel numero delle unità immobiliari possedute dall’unico proprietario. Nell’esempio, invece, i limiti di spesa vengono moltiplicati per il numero di unità di cui l’edifico è composto poichè esso è assimilato al condominio (in virtù dell’inserimento della casistica alla lettera a) del comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).Si attende comunque un chiarimento sul tema da parte dell’Agenzia delle Entrate.
      Sulla seconda domanda non c’è alcun dubbio: il limite dei trainati si ferma alle due unità immobiliari abitative (non sono state citate le pertinenze) ai sensi del comma 10 dell’art. 119 del decreto citato.

  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 15:00h, 10 Aprile Rispondi

    D’ accordo ora ho capito la distinzione dei due esempi. Non mi è chiaro l importo del limite di spesa sulla mia seconda domanda, forse mi sono espresso male: perchè la spesa è 120..000×2 per il bonus 50% delle altre due unità? Questo valore/calcolo non comprendo

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:54h, 10 Aprile Rispondi

      Per gli interventi che non rientrano tra quelli trainati (per scelta o per motivi legati a vincoli normativi) riguardanti la sostituzione di infissi delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettino i requisiti di trasmittanza termica U (W/m2K) richiesti, il limite massimo di detrazione spettante è pari ad € 60.000 per unità immobiliare e la detrazione spettante è pari al 50% delle spese totali sostenute. Pertanto, poichè l’importo di 60 mila euro è un limite massimo di detrazione spettante rispetto ad una detrazione del 50%, va da sè che il limite massimo di spesa è pari al doppio, cioè 120 mila euro. Per essere più chiari, facciamo un esempio attuale: in caso di sostituzione di infissi nell’ambito del superbonus 110%, il massimo di detrazione è pari ad € 60.000; per sapere quanto è la spesa massima l’importo di € 60.000 viene diviso per 1,1 che dà come risultato 54.545,45 euro che è la spesa massima ammissibile.

  • Simone Marchi
    Pubblicato alle 15:26h, 11 Aprile Rispondi

    Ah d accordo, avevo cspito in lettura 120.000x 2 quindi 240000… questo non mi tornava! Invece intende 120000 per le due unità, nel suo massimale complessivo. Grazie per la risposta puntuale e la competenza

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 15:55h, 11 Aprile Rispondi

      Il limite di spesa per unità immobiliare realtiva alla sostituzione di infissi è pari a 120 mila euro. Se sono due unità immobiliari il limite massimo di spesa è di 240 mila euro. Poichè la detrazione è pari al 50%, il limite massimo di detrazione per ogni unità immobiliare è di 60 mila euro. Se sono due unità immobiliari il limite massimo detraibile è 120 mila euro.

  • Pelizzari T.
    Pubblicato alle 21:49h, 04 Maggio Rispondi

    Buongiorno e grazie per le interessanti riflessioni ed approfondimenti.
    Effettivamente il tenore letterale del comma 9 lettera a), facendo riferimento a solo 4 unità, senza precisarne la tipologia potrebbe limitare il campo di applicazione a molti più immobili di quanto fino ad oggi ipotizzato.
    Mi pare, però, che Il comma 10, così come da ultimo riformulato, riconosca in ogni caso le “detrazione per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”, anche oltre il limite massimo delle due unità immobiliari (non viene fatta alcuna precisazione di come debba essere composto o posseduto l’edificio di cui l’unità immobiliare debba far parte).
    Esemplificando, palazzina con 5 unità residenziali posseduta da un unico proprietario.
    Cappotto, relativo alle parti comuni, massimo 40.000 x 5 unità = € 200.000,00
    Infissi su solo 2 unità residenziali 54.545,45 x 2 =€ 109.090,90
    Volendo anche ipotizzare che i comproprietari possano essere due, si potrebbe anche pensare, così come letteralmente formulata la norma, che le unità immobiliari da considerare siano 2 per ogni soggetto.
    Cosa ne pensa in merito?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:52h, 05 Maggio Rispondi

      Le spese per gli interventi di cui al comma 1 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 sono detraibili dai soggetti che effettivamente le sostengono, sempre se posseggono l’immobile ai sensi di legge. Pertanto, nel caso di un edificio con 4 unità residenziali possedute, per esempio, in comproprietà da due persone, si potrà usufruire sia dei lavori trainanti (sulle parti comuni) sia sui lavori trainati per tutte le 4 unità residenziali dell’edificio dividendo opportunamente ed equamente le spese tra i due comproprietari per 2 unità residenziali per ognuno, e sempre che non abbiano già usufruito del superbonus per altri immobili.

  • SABATTINI MAURIZIO
    Pubblicato alle 17:09h, 01 Giugno Rispondi

    AVREI UNA DOMANDA. IN UN INTERVENTO DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DI UN CONDOMINIO DI 2 UNITA’ ABITATIVE UN GARAGES ED UN POSTO AUTO (ENTRAMBI C/6 ED ACACTASTATI SEPARATAMENTE QUANTI UNITA’ IMMOBILIARI SI CONSIDERANO PER IL MAX DI SPESA AI FINI DEL 110% – 3 UNITA’ O 4 UNITA’ (COMPRESO IL POSTO AUTO ?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:11h, 30 Giugno Rispondi

      Gentile lettore,
      trattandosi di condominio, il massimale di 96 mila euro è per ogni unità immobiliare. Pertanto, si moltiplicherà per 4 unità, comprendendo le pertinenze.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco M.
    Pubblicato alle 15:53h, 22 Giugno Rispondi

    Buongiorno,
    grazie davvero per gli approfondimenti. Un condominio i cui box non sono sotto l’edificio ma sotto il giardino condominiale tutti aventi unico codice fiscale a vostro parere possono essere tenuti in considerazione per il calcolo dei massimali di spesa?
    Grazie tante!

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 21:12h, 30 Giugno Rispondi

      Purtroppo no. Si contano le unità immobiliari che sono situate nello stesso edificio.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Fabio
    Pubblicato alle 17:42h, 22 Giugno Rispondi

    Buongiorno, faccio parte di un mini condominio di classe energetica G che voglio elevare a A 4, il primo piano è mio, il piano terra di mia sorella. Riscaldamento centralizzato e doppio contatore di luce acqua e gas. Abbiamo un box auto di 35mq e un sottotetto altezza massima di 2 metri che ci serve da ripostiglio, tutte e due non riscaldati. Ho intenzione di cambiare destinazione d’uso sia del garage che del sottotetto in mansarda. Volevo sapere di quanti sismabonus posso usufruire? Inoltre a quanto vengono ad ammontare i massimali per il rifacimento del riscaldamento? Vorrei cambiare l’attuale caldaia e radiatori in Pompa di calore e radianti a soffitto, con deumidificatore e VMC. Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:45h, 05 Agosto Rispondi

      Gentile lettore,
      l’edificio che condivide con Sua sorella è un condominio, seppur minimo. Pertanto, il massimale di 96 mila euro si moltiplica per tutte le unità immobiliari separatamente accatastate. Per quanto riguarda la sostituzione del riscaldamento, che dovrà essere sempre centralizzato, poichè esso serve due appartamenti, si potrà usufruire di un limite massimo di spesa di 20 mila euro x 2 unità immobiliari.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • C. A.
    Pubblicato alle 20:02h, 24 Giugno Rispondi

    Salve, ho un dubbio relativo alla demolizione e ricostruzione di un condominio.

    Nel caso in cui un condominio costituito da 2 unità abitative e 2 pertinenze autonomamente accatastate sia soggetto a demolizione e ricostruzione, il limite relativo a supersismabonus e superecobonus va calcolato moltiplicando quello relativo ad una singola unità immobiliare per 4, giusto?

    Dal momento che il bonus è destinato a unità rese abitative a fine intervento e considerando che l’edificio verrà ripristinato nella sua situazione attuale (2 u.a. + 2 u.n.a.), è possibile coprire anche i costi per la ricostruzione delle due pertinenze? In altre parole, le pertinenze godono degli stessi bonus delle unità abitative?

    La risposta cambierebbe se le 2 pertinenze fossero invece due unità non abitative autonome ed indipendenti (sempre nello stesso edificio) ?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:23h, 19 Luglio Rispondi

      Gentile lettore, le rispondo nell’ordine: 1) giusto; 2) poichè è condominio, i bonus relativi agli interventi sulle parti comuni si moltiplicano per il numero delle unità immobiliari. Nel Suo caso, per quattro; 3) se le 2 unità fossero riscaldate, potrebbero usufruire dell’ecobonus. Sulla moltiplicazione dei bonus non cambierebbe nulla, sia se fossero riscaldate sia se non lo fossero.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alessandra
    Pubblicato alle 19:22h, 28 Giugno Rispondi

    Buongiorno, grazie per l’articolo, sono proorietario unico di un immobile di tre piani con due unità abitative un magazzino separato ed un magazzino + soffitta (di un piano intero) anch’esso con accesso separato dalle unità abitative. Se considero la metratura delle pertinenze queste superano le due abitazioni in quanto le due abitazioni sono leggermente di più di mezzo piano, i magazzini sono la restante parte dei due piani e la soffitta è grande come un piano interno. ora anche se voi precisate che si sta attendendo l’agenzia delle entrate in merito al fatto che un caseggiato di un unico proprietario con due o 4 unità abitative e pertinenze cada sotto la tipologia di condominio per il calcolo fiscale, ritengo che questo sia già chiarito dalla circolare del 2017 N 7/E pagina 221 che disciplina il condominio minimo cosi come il caso di un caseggiato con più unità abitative di proprietà di un unica persona. il mio dubbio riguarda invece la metratura della superfice. si dice infatti che le superfici abitative devono essere maggiori del 50% che non sarebbe il mio caso, mi domando se posso rifarmi al fatto che tali pertinenze alla fine del progetto cambieranno destinazione d’uso e quindi alla fine potranno essere sommate alla metratura abitativa delle due iniziali e quindi che la problematica del 50% della metratura iniziale non sussiste. se fosse cosi occorre verificare anche se tali pertinenze abbiano la necessità di avere una qualche forma di riscaldamento iniziale (anche non funzionante anche nel caso che serva un intervento straordinario per il ripristino) perchè anche qui si parla e di pertinenze che non hanno necessità di avere forme di riscaldamento cosi come quelle in cui servono. sarebbe stupendo se poteste aiutarmi a capire, grazie!

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:31h, 01 Luglio Rispondi

      Nelle risposte di Speciale Telefisco, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che si può avere il 110% per i lavori sulle parti comuni «solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento». Se prevalesse la superficie non abitativa, seguendo letteralmente la linea delle Entrate, il 110% sarebbe escluso per tutti i lavori sulle parti comuni. Ma è evidente che questa risposta crea una disparità di trattamento con i condomìni e genera un effetto paradossale, perché incentiva il proprietario a donare o a cedere una delle unità prima dell’avvio dei lavori, così da precostituire il condominio e ricadere nella regola secondo cui, se prevale la superficie delle unità non residenziali, c’è il 110% «per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio».
      Il calcolo della superficie si effettua prima degli interventi. Per cui, non è possibile considerare l’edificio residenziale nella situazione post lavori.
      In ultimo, la risposta n. 242/2021 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel limite massimo delle 4 unità immobiliari non si devono considerare anche le pertinenze, che però vanno considerate per il calcolo dei limiti complessivi di spesa. Il chiarimento è stato dato in quanto la norma prevista dall’art. 1, comma 66, della Legge 178/2020, completamente nuova, aveva creato dei paradossi rispetto alle unità unifamiliari con più pertinenze.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo P.
    Pubblicato alle 19:45h, 30 Giugno Rispondi

    Buonasera, complimenti innanzitutto per l’articolo.
    A proposito di casi particolari: villetta unifamiliare circondata da giardinetto di pertinenza. Il lotto confina con altro mappale appartenente allo stesso proprietario.
    La realizzazione di vani impiantistici a servizio della villetta è consentita su tale lotto confinante oppure, per l’accesso al superbonus, occorre che tale vano sia realizzato nel giardino di pertinenza?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:12h, 01 Luglio Rispondi

      Gentile lettore,
      direi che è consentita. Per completezza della risposta, occorrerebbe sapere la tipologia di interventi che saranno effettuati sulla villetta unifamiliare, cioè se l’edificio subisce una demo-ricostruzione oppure una semplice ristrutturazione. Nel primo caso, i vani a servizio degli impianti devono, evidentemente, essere sistemati fuori dall’edificio da demolire, senza giustificazione da parte dell’asseveratore. Infatti, in caso di demolizione e ricostruzione, nei limiti di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare rientrano anche tutte le spese ordinarie e straordinarie connesse all’intervento, tra cui anche gli impianti. Nel secondo caso, converrebbe motivare la realizzazione del vano al di fuori dell’edificio al fine di giustificare le spese connesse. Questa relazione sarà a cura dell’asseveratore.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • MAURO T.
    Pubblicato alle 11:27h, 01 Luglio Rispondi

    Buongiorno, la ringrazio per i chiarimenti che ci da.
    Ho una domanda da farle che riguarda il mio caso. Ho acquistato da mio nonno la pertinenza dell’ abitazione principale (categoria c/2 – rimessa degli attrezzi), essendo ora possessore di questo immobile senza esserlo anche dell’ abitazione principale, posso usufruire del super sismabonus 110 (tetto massimo 96000 euro) per demolire e ricostruire questa rimessa cambiando destinazione d’uso facendola diventare un edifico ad uso abitativo?? La ringrazio per la cortese risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:44h, 01 Luglio Rispondi

      Gentile lettore,
      l’Agenzia delle Entrate, con le risposte agli interpelli n. 538 del 9 novembre 2020, n. 562 del 27 novembre 2020 e n. 242 del 13 aprile 2021 ha ammesso l’accesso al superbonus 110% in caso di lavori effettuati su un’unità immobiliare accatastata alla categoria C/2 che solo al termine dell’intervento di ristrutturazione diverrà edificio residenziale. La possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli ulteriori adempimenti previsti dalla normativa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo A,
    Pubblicato alle 09:07h, 02 Luglio Rispondi

    Salve,
    vorrei proporle il mio caso perché ho alcuni dubbi sugli interventi ammessi.
    Nel caso di demolizione e ricostruzione di un condominio bifamiliare con due pertinenze e con superficie residenziale superiore al 50% per interventi di efficientamento energetico e sismico, le spese di ricostruzione delle pertinenze sono ammesse al superbonus?
    Più in generale, è ammessa qualunque spesa necessaria per ripristinare lo stato iniziale del condominio, con un tetto massimo di 96000 euro x 4 unità (2 residenziali e 2 pertinenze) per quanto concerne il supersismabonus? Il ragionamento si applica anche al superecobonus?
    La ringrazio per le delucidazioni.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:39h, 02 Luglio Rispondi

      In caso di intervento di ristrutturazione edilizia tramite demolizione e ricostruzione di condominio, si può usufruire del superbonus 110% con il limite di spesa pari a 96 mila euro per ogni unità immobiliare dell’edificio residenziale. Nel Suo caso, il limite massimo di spesa agevolata sarà di 384 mila euro che serviranno per ricostruire l’intero edificio, comprese le pertinenze. Sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Per quanto riguarda i lavori di efficientamento energetico, si applicano le regole del condominio. Per cui, i bonus relativi ai lavori trainanti (isolamento termico e impianto di riscaldamento centralizzato) si moltiplicheranno per 4, mentre per i lavori trainati ogni appartamento potrà usufruire dei bonus che riguardano la sostituzione degli infissi, della caldaia e dell’impianto termico se questi non sono tra i lavori trainanti, e degli altri bonus previsti dal D.L. 34/2020.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Claudio Caramia
    Pubblicato alle 21:08h, 03 Luglio Rispondi

    Buona sera
    in caso di un Condominio orizzontale legalmente costituito, composto da 19 unità immobiliari censite in cat. A/7 e dotate di 19 box C/6, ed in cui le facciate sono annoverate tra le parti comuni, l’assemblea delibera di intervenire con isolamento a cappotto su tutto il fabbricato e la cui spesa verrà suddivisa in millesimi di proprietà, come si calcolano i massimali ? per le sole 19 unità A/7 moltiplicando per 50k, o per le 38 u.i. ?
    una specifica, ognuna delle 19 porzioni cielo terra di fabbricato è dotata di un proprio mappale.
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:28h, 09 Luglio Rispondi

      Gentile lettore, I massimali di spesa, in caso di condomìni e per l’isolamento termico, saranno calcolati nel seguente modo: (40.000 euro x 8 unità immobiliari) + (30.000 euro x 30 unità immobiliari) = 1.220.000 euro
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • daniele coppa
    Pubblicato alle 21:16h, 08 Luglio Rispondi

    Buonasera ma abbiamo un problema interpretativo e sinceramente siamo in estrema difficoltà a capire la norma sulle pertinenze . Esempio condominio 5 appartamenti + 2 pertinenze (le pertinenze sono al piano terra + 2 piani con gli appartamenti).
    Ora il conteggio dei massimali si basa su 7 unità .
    la domanda è :
    ma se mi danno 30.000 euro per la coibentazione perimetrale per ogni unità (7) posso coibentare anche le pareti esterne delle pertinenze partendo dal presupposto che non sono volumi riscaldati ?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:22h, 09 Luglio Rispondi

      Gentile lettore, sulle pertinenze non riscaldate non possono essere eseguiti interventi energetici. Secondo l’agenzia delle Entrate, “il superbonus spetta nel caso di interventi d’isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) e inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza termica” (circolare 24/E/2020, paragrafo 2.1.1). Lo stesso discorso vale per la sostituzione di infissi. Tuttavia le pertinenze, anche se non riscaldate, rilevano ai fini del conteggio delle unità immobiliari per la determinazione dei massimali di spesa, nel caso di condomìni (circolare 30/E/2020, paragrafo 4.4.5). Per cui, nel Suo caso, per l’isolamento termico dell’edificio il limite di spesa per le parti comuni sarà di 40.000 euro x 7 unità immobiliari.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Giuseppe
    Pubblicato alle 08:23h, 16 Luglio Rispondi

    Gentile Luciano,
    avrei questo caso da sottoporLe:

    – STATO ATTUALE: Edificio plurifamiliare composto da tre unità abitative con ingresso indipendente e tre pertinenze non attaccate all’involucro abitativo e non riscaldate.

    Si vuole usufruire del Superbonus 110 su un’unità abitativa e sulla sua relativa pertinenza.
    Il quesito è il seguente: la pertinenza rientra nel Superbonus? In caso affermativo per la sostituzione del basculante bisogna in ogni caso eseguire i lavori di cappotto termico?

    Grazie Mille

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:59h, 19 Luglio Rispondi

      Gentile lettore,
      indipendentemente dalla collocazione della pertinenza, essendo un’unità immobiliare non riscaldata non potrà usufruire dell’ecobonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • maria chiara
    Pubblicato alle 19:05h, 17 Luglio Rispondi

    Buonasera,
    chiedo scusa
    anche io avrei bisogno di un chiarimento.
    I miei vivono in una porzione di bifamiliare, ma le due unità sono indipendenti, ossia ingresso carrabile autonomo e privato su spazio verde di proprietà. Pertanto deduco di doverla considerare come unifamiliare ai fini delle detrazioni fiscali.
    E’ un’unica abitazione di 300mq circa su 3 piani fuori terra, con annesso garage che comunica con l’abitazione. In più, nello scoperto di proprietà, ai tempi del piano casa, quindi recentemente, è stata costruita una soluzione indipendente che però anche se accatastata separatamente, risulta collegata all’abitazione principale, proprio perchè il piano casa prevedeva l’ampliamento dell’esistente.
    Pertanto mi chiedo, se oggi volessimo intervenire sull’unità principale che necessita di intervento, essendo l’altra è nuova, posso intervenire solo su una senza considerare l’altra?
    O va inserita come seconda unità e incrementa i massimali pur non facendovi interventi?
    Spero sia abbastanza chiaro.
    saluti
    maria chiara matzeu

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:38h, 19 Luglio Rispondi

      Gentile lettrice,
      non avendo specificato la categoria di appartenenza della nuova unità immobiliare indipendente, non mi è possibile dare una risposta puntuale. Comunque, presumendo che sia una unità abitativa, l’edificio risulterebbe essere composto di due unità abitative e una pertinenza. In questo caso, si rientrerebbe nella casistica dell’unico proprietario o comproprietari da due a quattro unità abitative di cui al nuovo comma 9 dell’art. 119 D.L. 34/2020, dove sono applicabili le regole condominiali che permettono di moltiplicare i bonus per il numero delle unità immobiliari complessive. Nel Suo caso, 3 unità immobiliari. Gli interventi trainati, invece, saranno possibili solo sulle due unità abitative (sempre se la nuova unità abitativa risulta attualmente provvista di impianto termico) e sempre se il proprietario non ha già usufruito di altri immobili per effettuare interventi trainati su tutto il territorio italiano.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Raffaella Damiani
    Pubblicato alle 14:21h, 19 Luglio Rispondi

    Buongiorno
    Le sottopongo il mio caso.
    Edificio composto al piano terra da un C2 non riscaldato e al primo piano da un A2 riscaldato. Le due unità hanno ingressi e impianti separati. All’edificio è annesso anche un C7, censito come bene comune a entrambe le unità. L’intero edificio ha due comproprietari ma sul C2 insiste usufrutto al 100% in capo ad uno dei comproprietari. I lavori di riqualificazione energetica verranno eseguiti sul A2. Secondo queste premesse ritiene sia possibile effettuare anche interventi “trainati” sul C7?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:44h, 19 Luglio Rispondi

      Gentile Raffaella,
      dalla Sua domanda risulta che l’edificio è tutto in comproprietà tra X e Y, composto da C/2, C/7 e A/2, e C/2 è in comproprietà al 50% di cui X ha la piena proprietà del 50% e l’usufrutto sull’altro 50% di cui Y ha solo la nuda proprietà. Sempre dalla domanda risulta che C/7 è una pertinenza di A/2 (bene in comune a entrambe le unità) ma non viene detto se è riscaldato o no. Se risulta corretta la mia interpretazione, siamo in presenza di un edificio unifamiliare composto di 3 unità immobiliari, di cui un’abitazione e due pertinenze, di proprietà indivisa tra due persone. E’ presumibile che i due locali C/2 e C/7 siano considerate pertinenze, salvo diversa classificazione sia in fase di acquisto/costruzione sia in fase dichiarativa ai fini IMU e IRPEF. Se fossero entrambe pertinenze, sarebbe possibile effettuare lavori trainati di efficientamento energetico anche su C/7 SOLO se è una unità immobiliare riscaldata da un impianto di riscaldamento considerato “fisso” ma nei limiti dei bonus di una sola unità immobiliare in quanto le pertinenze sono considerate unitariamente con l’abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • RAFFAELLA DAMIANI
    Pubblicato alle 11:28h, 20 Luglio Rispondi

    Buongiorno
    Ringrazio per l’attenzione che mi ha dedicato. C/7 è una terrazza non riscaldata, accessibile solo da A/2 , che funge anche da tettoia al sottostante piano C/2. Per quest’ultima unità immobiliare non trovo alcun riferimento al fatto che possa trattarsi di pertinenza. Tra l’altro è concessa in comodato gratuito come magazzino.
    Grazie

  • Giovanni
    Pubblicato alle 22:56h, 20 Luglio Rispondi

    Buongiorno Dott. Ficarelli,

    innanzitutto complimenti per la professionalità delle risposte, avrei un caso da sottoporle, ovvero:

    Possiedo un EDIFICIO tutto residenziale, in comproprietà al 50% con la mia compagna, così composto in catasto :

    1 unità immobiliare A4 (indipendente)
    2 collabenti F2 (indipendenti)
    2 magazzini C2
    1 Bene non censito comune (corte, androne, portico)

    mi sembra di aver capito da lei che avrei 3 unità abitative e 2 pertinenze, per cui avrei diritto a 5 SISMABONUS 110, e quanti ECOBONUS 110 ( cappotto e impianti) ? 2 o 3 ?

    Grazie per la sua eventuale risposta
    Cordiali saluti
    Giovanni Dettoni

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 10:52h, 21 Luglio Rispondi

      Gent.mo lettore,
      la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E ha chiarito che le agevolazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Ai fini dell’ecobonus, inoltre, per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile.
      Fatta questa premessa, riportata dall’interpello n. 161 dell’8 marzo 2021, il caso specifico rientra nella casistica dell’edificio composto di più unità immobiliari (abitative) da 2 a 4 di proprietà di una sola persona fisica o in comproprietà di cui al nuovo comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che permette di considerare l’edificio come mini-condominio e moltiplicare sia il massimale per il sismabonus che i massimali per l’ecobonus, con riferimento ai lavori trainanti, per un numero di 5 unità immobiliari; per quanto riguarda i lavori trainati, si potrà usufruire dell’ecobonus su tre unità immobiliari facendo attenzione ad attribuire i lavori ad uno dei conviventi per due abitazioni e all’altro convivente per la terza abitazione in modo da rispettare il limite di due unità immobiliari disposte dal comma 10 dell’art. 119 D.L. 34/2020, sempre a condizione che sia dimostrata l’esistenza di un impianto termico per le due unità collabenti.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco Monga
    Pubblicato alle 16:07h, 24 Luglio Rispondi

    Buongiorno dr. Ficarelli
    la ringrazio per la puntualità e chiarezza delle Sue delucidazioni; avrei un caso da sottoporle
    Sono comproprietario al 50% con mia moglie di un unità immobiliare residenziale accatastata A3, e di un piccolo edificio separato adibito a deposito, posto nel giardino della suddetta abitazione , a distanza di circa 5 metri da essa, accatastato C2.

    Vorrei avere informazioni sulla possibilità di usufruire del sismabonus 110% per la demolizione e ricostruzione del solo deposito accatastato C2, precisando che per motivi di tutela paesaggistica, non potremo cambiare la destinazione d’uso di tale pertinenza.

    Per completezza le indico gli estremi catastali dell’abitazione e del deposito

    ABITAZIONE – foglio 16 mappale 384 SUB 2 cat A/3

    DEPOSITO – foglio 16 mappale 384 SUB 5 cat C 2

    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:12h, 24 Luglio Rispondi

      Gent.mo lettore, il sismabonus è ammesso per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per attività produttive nelle Zone sismiche 1, 2 e 3. Per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono le unita immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali. Dalla Sua descrizione, l’immobile non rientra nel sismabonus con aliquota di detrazione del 110% perchè, dopo la demolizione, non sarà adibito ad abitazione ma resterà un deposito. Il mancato cambio di destinazione d’uso in unità immobiliare residenziale non preclude, però, la possibilità di usufruire del sismabonus ordinario se il deposito fa parte di un contesto di immobili (fabbricati e terreni) a servizio di attività produttive. La detrazione è pari al 50% calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. La percentuale è del 70% o dell’80% quando dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio rispettivamente ad una classe o a due classi di rischio inferiore.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Ragucci Vincenzo
    Pubblicato alle 18:27h, 29 Luglio Rispondi

    Buonasera dr. Ficarelli
    Nel ringraziarla per la chiarezza delle risposte che ha dato alle domande precedenti., ho da sottoporle un altro quesito:
    sono proprietario di un fabbricato costruito su due piani dotato di impianto di riscaldamento e censito al catasto come A/3. Il piano terra è formato in parte da locali censiti come A/3, e alcuni locali sono censiti come C/6 e sotto un altro subalterno. La mia domanda è: se faccio dei lavori di supersismabonus 110 considerando come limite di spesa solo l’unità abitativa A/3, posso fare interventi anche sui locali C/6?
    Grazie per la sua eventuale risposta
    Cordiali saluti
    Vincenzo Ragucci

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 20:27h, 05 Agosto Rispondi

      Gentile lettore,
      il limite di spesa di 96 mila euro riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio. Pertanto, nel caso specifico, gli interventi per la riduzione del rischio sismico devono essere svolti su tutta l’unità strutturale, pur considerando possibili interventi locali come da ultima interpretazione della Commissione Consultiva per il Monitoraggio dell’applicazione del D.M. n. 58/2017 – Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici – nel documento 4/2021. Sarà il tecnico strutturista nominato dal Committente a decidere il tipo di intervento che potrà coinvolgere tutta la struttura o parte di essa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Gianluca Rughetti
    Pubblicato alle 15:46h, 13 Agosto Rispondi

    Buonasera dr. Ficarelli,
    mio padre è comproprietario, insieme a mia madre, di un immobile distinto dall’abitazione principale, composto da un C2/sub2 pertinenziale, da un C6/sub3 pertinenziale e da un altro C6/senza sub non pertinenziale. L’intero edificio ad oggi non è ad uso abitativo ma, previa demolizione e ricostruzione, vorremmo che lo diventasse.
    I locali c2 e c6 pertinenziali sono riscaldati da un camino, potremmo beneficiare di sismabonus ed ecobonus? se si, con quali limiti di spesa?
    Grazie per il suo tempo.
    Gianluca

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 08:13h, 14 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      nel caso in cui l’intero edificio venga demolito e ricostruito con cambio di destinazione d’uso specificatamente indicato nel titolo edilizio che, in questo caso, sarà una SCIA o un Permesso di Costruire, si potrà usufruire del sismabonus al 110% con un limite di spesa pari a 96mila euro x 2 u.i. poichè negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma, indipendentemente dalla loro collocazione. Anche per quanto riguarda l’ecobonus, si potrà usufruire dei bonus sui trainanti e sui trainati moltiplicando per 2 u.i. i limiti di spesa, sempre se il termotecnico asseveratore attesti che il camino sia un impianto sufficiente a riscaldare entrambe le pertinenze da demolire.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Angelo De Santis
    Pubblicato alle 23:23h, 14 Agosto Rispondi

    Buonasera dott. Ficarelli
    complimenti per l’iniziativa.
    Le chiedo quali siano i limiti di spesa per il supersismabonus nel caso di villetta con garage sottostante unitariamente accatastato e potenzialmente autonomo rispetto alla villetta (accesso indipendente su corte comune in cui ci è anche un altro edificio non attiguo).
    Il garage e’ in comodato d’uso al marito della proprietà della villetta e del garage. A completamento della informazione riporto che nessun vincolo pertinenziale è presente nel contratto di acquisto e ll’intervrnto prevede demolizione e ricostruzione.
    La ringrazio in anticipo
    A. De santis

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:04h, 20 Agosto Rispondi

      Gentile lettore,
      nella domanda mi dice che il garage è unitariamente accatastato all’abitazione e quindi privo di autonoma rendita catastale. Anche se fosse stato separatamente accatastato, il contratto di comodato, di per sè, non costituisce titolo idoneo a formare un condominio, unica possibile strada per ottenere un doppio bonus in caso di demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso del garage in abitazione. Pertanto, ritengo che il bonus spettante è limitato ad un limite di spesa di 96 mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Fabio Baù
    Pubblicato alle 19:14h, 17 Agosto Rispondi

    Salve, sto preparando con un architetto la documentazione necessaria per trasformare l’attuale abitazione monofamiliare cointestata con mia sorella, in condominio minimo, frazionandola in piano terra di mia sorella e primo piano abitato dalla mia famiglia. Al catasto risulta un’unica abitazione A7 di 12 vani ed un garage C6 di 34mq. La mia casa è stata costruita nel 1967. Ora mia sorella si è sposata e non abita più in questa abitazione che stiamo frazionando. Per far questo, chiediamo una sanatoria per dei piccoli lavori interni fatti e per un lucernario e botola fatti nel 2012 in occasione dell’istallazione dei pannelli solari. Il tetto è fatto a padiglione ed il sottotetto a nido d’ape di 210 mq con altezza massima al centro di 200 cm, ho messo un tappeto in PVC e degli scafali in modo da utilizzarlo come deposito ed archivio. Nel frazionamento catastale e urbanistico, posso inserire questo sottotetto come substrato A2? Da calcoli fatti in modo approssimativo risulta che questo sottotetto ha un volume di circa 200 mc. Anche perché, terminate le pratiche con tutte le sanatorie, inizierei i lavori di ristrutturazione della casa con aumento di un piano demolendo l’attuale tetto e sottotetto, trasformandolo in mansarda che avrà un volume di circa 300 mc. Avvenuto il riconoscimento del condominio minimo, ho queste domande da fare:
    1) Quanti sismabonus posso utilizzare?
    2) Per la nuova mansarda, in che percentuale posso utilizzare le agevolazioni del superecobonus, supersismabonus ed il 50% per “nuova costruzione”?

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:43h, 22 Agosto Rispondi

      Gentile lettore,
      sugli aspetti tecnici (“Nel frazionamento catastale e urbanistico, posso inserire questo sottotetto come substrato A2?”) non sono in grado di risponderLe perchè esulano dalla mia competenza. Per quanto riguarda gli aspetti del superbonus, è importante individuare le unità immobiliari esistenti prima dei lavori. Nel suo caso, dopo il frazionamento e opportuna divisione della proprietà, si costituirà un condominio minimo (è opportuno qui ricordare che anche senza divisione della proprietà sono applicabili le stesse disposizioni che si applicano per i condomìni minimi). Pertanto, si considereranno 3 unità immobiliari (due abitazioni e un garage). Di conseguenza, se ci sono tutte le altre condizioni di legge, il massimale di spesa di 96 mila euro si moltiplica per 3 unità immobiliari. Il rifacimento del tetto rientra tra gli interventi ammessi al sismabonus, mentre l’aumento di volumetria del sottotetto è escluso da qualsiasi incentivo trattandosi di “nuova costruzione” (circolare n. 19/E del 2020). Avrà, pertanto, l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. In tal modo potrà detrarre i costi di manutenzione straordinaria della ristrutturazione edilizia del sottotetto al 50%. Tenga presente il principio di attrazione degli interventi minori (manutenzione straordinaria) in quelli superiori nei limiti di spesa previsti per questi ultimi (sismabonus) se svolti contemporaneamente e riferiti alla stessa tipologia di intervento.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • MASSIMO MELCHIORRI
    Pubblicato alle 17:23h, 20 Agosto Rispondi

    Buonasera Dr.Ficarelli.
    In primis un grazie per le Sue risposte chiare e circonstanziate che leggo con interesse.
    Il mio caso : demolizione e ricostruzione con ampliamento e cambio sedime di un vecchio edificio in zona paesaggistica e conseguente titolo edilizio di nuova costruzione,in virtù di regolamento edilizio comunale. Quindi purtroppo nessun incentivo , tranne il fotovoltaico come trainato (limite 1.600 euro) e con interventi trainanti in corso d’opera non semplici da dimostrare (Ape convenzionale? Asseverazione struttura antisismica?) vista la frequente mancanza di chiarezza delle risposte dell’Agenzia, e nonostante abbia già inviato un interpello con risposta affermativa in proposito.
    Nello stesso terreno possiedo una pertinenza accatastata C/6 garage non riscaladata , in pessime condizioni , che vorrei demolire e ricostruire con criteri antisismici stesso sedime e volume, indicando nell’atto il cambio di destinazione ad uso abitativo alla fine dei lavori.
    Le chiederei se ho conferma dell’incentivo dei 96.000 euro , se siano incentivati (in questo caso senza nessun dubbio) il fotovoltaico , che sarà a servizio sia dell’abitazione principale che dell’annesso, la sostituzione degli infissi e l’installazione di solare per produzione di acqua calda sanitaria.
    Grazie ancora e distinti saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:15h, 21 Agosto Rispondi

      Gentile lettore,
      nel caso di demolizione e ricostruzione della pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4). Pertanto, sia in caso di demolizione e ricostruzione dell’abitazione sia in caso contrario, il limite del bonus è sempre di 96 mila euro. Per quanto riguarda i lavori trainati, il sismabonus traina esclusivamente il fotovoltaico e i sistemi di accumulo. L’impinto fotovoltaico potrà essere installato anche sulla pertinenza o sul terreno pertinenziale. Mentre, poichè la pertinenza demolita non è riscaldata, non si potrà fruire degli incentivi per l’ecobonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo
    Pubblicato alle 09:30h, 21 Agosto Rispondi

    Buongiorno Dott. Ficarelli.
    Ho letto il suo articolo e d ho apprezzato le risposte molto puntuali fornite ai diversi quesiti. Vorrei chiederle pertanto un suo parere in merito alla mia situazione.
    Il quesito riguarda il numero delle unità immobiliari possedute da un unico proprietario.
    In pratica il caso è il seguente: piccola palazzina di 3 piani, con 3 appartamenti (3 unità abitative), 1 cantina (accatastata separatamente), ed un garage (accatastato separatamente).
    Quindi da visura catastale nella palazzina compaiono 5 unità immobiliare tutte allo stesso proprietario.
    Nonostante una richiesta di chiarimento all’agenzia delle entrate, non si capisce se è possibile usufruire del superbonus o meno; cioè le pertinenze (garage e cantina)
    concorrono al numero delle unità immobiliari complessive ?
    Nel dubbio è evidente che non si può rischiare di avviare la pratica con il rischio in futuro di vedere revocato l’incentivo.
    Lei cosa ne pensa in merito? In queste condizioni ci sono le condizioni per il superbonus?
    La ringrazio anticipatamente di tutta la sua cortesia e professionalità

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:58h, 21 Agosto Rispondi

      Gentile lettore,
      il comma 9, lettera a), dell’art. 119 del D.L. 34/2020 è stato modificato con la Legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), affiancando ai condomìni anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. La collocazione di questi ultimi edifici nella stessa lettera in cui sono inseriti i condomìni ha fatto sì che gli edifici in argomento avessero lo stesso trattamento. In assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con una risposta all’interpello n. 397 del 9 giugno 2021, la quale ha chiarito che “le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze”.
      Alla luce dei chiarimenti sopra riportati, peraltro già anticipati da una risposta alla interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, nel Suo caso le unità immobiliari sono 3 e pertanto rientra nella casistica prevista dalla lettera a) del comma 9, art. 119 D.L. 34/2020. Ciò permetterà di moltiplicare per 5 unità immobiliari sia il bonus di 96 mila euro per la riduzione del rischio sismico, sia i bonus di 40 mila euro per l’isolamento termico dell’edificio e/o di 20 mila euro per la sostituzione dell’impianto termico.
      Per completezza, si rammenta che le unità immobiliari che potranno essere coinvolte dai lavori trainati possono essere massimo 2, così come previsto dal successivo comma 10 dell’art. 119 D.L. 34/2020, a meno che il proprietario voglia concedere in comodato o locare l’altra unità abitativa esclusa e permettere al comodatario o locatario di accedere al superbonus a suo nome.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Carlo
    Pubblicato alle 16:26h, 21 Agosto Rispondi

    Dott. Ficarelli non ho parole per ringraziarla per la sua risposta, così precisa e professionale !
    Davvero grazie mille. e complimenti per le Vs attività..
    Cordialmente
    Carlo

  • MASSIMO MELCHIORRI
    Pubblicato alle 08:31h, 22 Agosto Rispondi

    La ringrazio per la cortese e sollecita risposta.
    In sostanza Lei ritiene onde evitare complicazioni e future contestazioni sia per me più opportuno effettuare l’intervento del fotovoltaico a servizio sia della abitazione prinicipale che dell’annesso , legandolo alla pratica di ristrutturazione della pertinenza piuttosto che a quella della nuova costruzione?
    Grazie ancora e distinti saluti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 12:53h, 22 Agosto Rispondi

      La ritengo una soluzione più sicura. Le consiglio, comunque, di tenere separati i due interventi edilizi sia nei tempi che nel soggetto beneficiario, laddove sia possibile. Resto comunque in attesa, se Lei vuole, di un chiarimento sulla prima parte della domanda, in quanto ci sono delle contraddizioni che non permettono di rispondere correttamente a riguardo dell’abitazione. Ha detto che non c’è nessun incentivo a causa di un regolamento comunale, ma nel proseguire ha fatto riferimento ai lavori trainanti, al limite di 1.600 euro a Kw installato di impianto fotovoltaico e di attestazioni di prestazione energetica. Se vuole proseguire la conversazione, può scrivermi sulla mail personale o della società di consulenza.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • RITA TOSI
    Pubblicato alle 23:50h, 25 Agosto Rispondi

    Ottimo articolo e chiare le risposte.
    Le sottopongo anch’io un caso di intervento antisismico da effettuare su due separati edifici condominiali:
    – uno composto da 10 unità immobiliari abitative di categoria A/3
    – uno composto da 10 unità immobiliari pertinenziali (alle abitazioni del primo edificio) di categoria C/6
    Immaginando di poter usufruire del superbonus per il primo edificio, considerando un massimale complessivo di 960.000 euro (10 x 96.000), è possibile beneficiare di qualche detrazione per i lavori antisismici realizzati sul secondo edificio (composto esclusivamente da 10 pertinenze)?
    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:09h, 08 Settembre Rispondi

      Gentile lettrice,
      sull’edificio condominiale composto esclusivamente da unità immobiliari di categoria A/3 non c’è dubbio sull’applicazione del sismabonus con limite di spesa di 96mila euro moltiplicato per il numero delle unità abitative.
      Per il secondo edificio la risposta è negativa. Prima di tutto occorre dire che nel condominio, le pertinenze, se autonomamente accatastate, assumono rilevanza fiscale autonoma a condizione che non siano collocate in un edificio separato. Nel caso specifico, la collocazione delle pertinenze in un edificio separato, in sostanza, non permette di moltiplicare per 20 unità immobiliari il bonus di 96mila euro per gli interventi di riduzione del rischio sismico. Ma il motivo principale che non permette di usufruire dei bonus è la non residenzialità dell’edificio, nella sua totalità. In generale, il sismabonus può essere usufruito per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per attività produttive. E per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono le unita immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali. I box in un edificio condominiale separato da quello dove ci sono le abitazioni non rientrano in nessuna delle categorie elencate.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Francesco
    Pubblicato alle 16:13h, 27 Agosto Rispondi

    Buongiorno, anch’io ho un problema con una pertinenza. Ho un garage collegato ad una unità immobiliare unifamiliare, posto al disotto di una terrazza quindi S1, accatastata come C2 e rendita catastale autonoma.
    Vorrei accedere al superbonus come cappotto, infissi e pompa di calore quindi niente sismabonus. Il mio tecnico sostiene che posso beneficiare di un massimale doppio per quanto riguarda il cappotto per l’intera unità immobiliare proprio per la presenza del garage come sub a parte. E’ corretta la sua interpretazione? Dopo i lavori il garage resterà sempre garage. Grazie e complimenti per il vostro utilissimo lavoro.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:29h, 13 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      in caso di unifamiliare, l’ammontare massimo di spesa ammessa alle detrazioni va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4 che richiama la Circolare 19/E/2020 pag. 258). Peraltro, i lavori di isolamento termico non possono riguardare la pertinenza se essa non è riscaldata, come anche gli interventi per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento nè quelli riguardanti la sostituzione degli infissi.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Marco Melis
    Pubblicato alle 15:20h, 31 Agosto Rispondi

    Buongiorno dott. Ficarelli,
    ho un caso, molto comune nella zona in cui abito, ma che viene sempre sfiorato dagli interpelli senza mai essere affrontato in maniera precisa.
    Abitazione indipendente composta da due immobili distintamente accatastati ma in un unico edificio (A/3 parzialmente riscaldato e C/6 tutto non riscaldato).
    Al termine dei lavori A/3 sarà suddiviso in 2 immobili, C/6 resterà autorimessa.
    1) Scadenza: posso beneficiare della proroga al 31/12/22 con SAL>60%?
    2) Tetti di spesa sismabonus e efficientemento energetico, come li devo calcolare: x1 o x2 o x3?
    Ringrazio anticipatamente

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 13:44h, 13 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      il Suo quesito non risulta molto chiaro. Se la Sua abitazione indipendente è “composta da due immobili distintamente accatastati ma in un unico edificio” non si comprende perchè “al termine dei lavori sarà suddiviso in due immobili”. Provo a decifrarlo. Nel caso in cui l’edificio è composto da due immobili che attualmente sono uniti in un unica unità immobiliare con due unità immobiliari catastali (tralasciamo momentaneamente il box), allo scopo di prorogare il termine ultimo per usufruire del superbonus sarebbe opportuno preliminarmente rendere i due immobili abitabili (impianto di riscaldamento per entrambe le abitazioni in primis). Questi interventi sono agevolati al 50% in quanto ricadono nella casistica degli interventi di ristrutturazione edilizia. Con due unità abitative e una pertinenza, si ricade nel caso della lettera a) del comma 9 del D.L. 34/2020 che Le permette di terminare i lavori entro il 31/12/2022 se al 30/06/2022 sono stati effettuati almeno il 60% dei lavori. Di conseguenza, i bonus si potranno moltiplicare per 3: sismabonus 96mila x 3, efficientamento energetico x 3.
      Nel caso in cui, invece, le due unità immobiliari sono un’unica unità immobiliare, allora sarà opportuno effettuare anche il frazionamento.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Paolo L.
    Pubblicato alle 13:05h, 04 Settembre Rispondi

    Buongiorno, nel ringraziarla per gli approfondimenti, le espongo il mio caso: sono proprietario, congiuntamente a mia moglie, di un terreno nel quale all’interno sono regolarmente edificate n. 4 unità immobiliari (vicine ma distinte e separate tra loro) di cui n. 1 Abitazione uso civile A/3 + n.3 magazzini C/2 di cui solo il più grande dichiarato in atto d’acquisto come pertinenza dell’abitazione.
    Nel caso di demolizione e ricostruzione di tutte le suddette unità immobiliari, i limiti di spesa Superbonus 110% (quota sismabonus) sono applicati singolarmente (quindi moltiplicati) per ogni unità o diversamente?

    Es. vari: 96000 X 4
    96000 X 3 (escludendo quella dichiarata in atto come pertinenza)
    96000 X 1 (non vengono moltiplicati)

    La ringrazio anticipatamente per la risposta. Cordiali saluti.
    Paolo L.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:23h, 13 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      nel caso di applicazione del superbonus (sia in versione sisma che eco), occorre sapere se i due magazzini non pertinenziali saranno trasformati in abitazioni. In caso positivo, i limiti di spesa agevolati relativi al sismabonus sono pari a 96mila x 3, in quanto l’abitazione e la pertinenza vengono considerati unitariamente. In caso negativo (cioè, dopo la ricostruzione continueranno ad avere la stessa destinazione d’uso) potranno usufruire del sismabonus ordinario dell’80% (aliquota massima in quanto la ricostruzione degli immobili viene fatta solo con criteri antisismici in base alle leggi vigenti migliorando automaticamente di due classi il rischio sismico).
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Leonardo Balestri
    Pubblicato alle 13:37h, 05 Settembre Rispondi

    Salve Dott. Ficarelli,

    vorrei farle i complimenti per la disponibilità e la competenza che caratterizzano le sue risposte
    e sottoporle il seguente quesito:
    edificio composto da una unità immobiliare A/3 riscaldata ( 50% posseduto dai genitori, 50% dal figlio) e da una unità immobiliare C/6 non riscaldata ( 100% posseduto dai genitori);
    l’edificio è classificabile come condominio (minimo) in quanto le proprietà delle due unità esistenti (entrambe autonomamente accatastate) non coincidono?

    La ringrazio anticipatamente per la sua eventuale risposta.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:32h, 13 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      le due unità immobiliari non sono contestualmente appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, ma appartengono a proprietari diversi: il primo a 3 persone fisiche e il secondo a due persone fisiche. L’edificio sarebbe classificabile come mini-condominio se non fosse per la caratteristica pertinenziale dell’unità immobiliare C/6 all’abitazione. Pertanto, la risposta è negativa.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • giovanni
    Pubblicato alle 14:40h, 07 Settembre Rispondi

    Buongiorno, vorrei in chiarimento se possibile. Sono proprietario di una abitazione monofamiliare in cui a piano terra ci sono due unità (C2 e C6) distintamente accatastate con accesso dall’esterno tramite separata saracinesca e portoncino. Prima del mio acquisto le due unità a piano terra erano adibite a negozi mentre l’unità a primo piano ad abitazione. Ho un dubbio se nel calcolo dei massimali devo considerare i due magazzini a piano terra come pertinenze (quindi unico massimale) oppure come unità separate (3 massimali). Devo effettuare interventi sismici e con un solo massimale non riusciamo a coprire le spese. La futura destinazione del C6 sarà box (abbiamo già fatto variazione catastale) quindi pertinenza ma la situazione ante intervento è chiaramente di tre unità immobiliari separate e i due immobili C2 e C6 non sono chiaramente pertinenze.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 19:32h, 13 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      la nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Nel caso specifico, le due unità immobiliari C/2 e C/6 sono state acquistate contemporaneamente all’abitazione e, nel caso in cui nell’atto di acquisto sia stato dichiarato che una delle due o entrambe le unità immobiliari sono state acquistate come pertinenze, la conseguenza è che una o entrambe le u.i. saranno considerate unitariamente all’abitazione ai fini della fruizione del superbonus. In caso contrario, potrebbero essere considerate delle unità immobiliari diverse da quelle pertinenziali ma probabilmente soggette ad essere viste con sospetto da parte dell’Agenzia delle Entrate. Sarebbe opportuno adibirle ad altra destinazione, come attività commerciali o artigianali ripristinando l’originale destinazione, almeno per una delle due (quella non soggetta alla variazione catastale presentata).
      Aggiungerei un altro elemento: la tassabilità o meno ai fini IMU delle due unità non abitative. Nel caso di esenzione, vuol dire che le u.i. sono considerate pertinenziali, in caso contrario sono considerate altri immobili.
      Resta da verificare anche la residenzialità dell’edificio che è tale se la superficie adibita ad abitazioni è superiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio. In caso negativo, l’edificio subirà forti limitazioni nell’usufrutto dei bonus.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Renato
    Pubblicato alle 12:08h, 08 Settembre Rispondi

    Buongiorno Dott. Ficarelli.
    Posseggo un immobile composto da un’appartamento A/3 al primo piano e due magazzini C/2 al piano terra.
    Quindi immagino solo uno dei due C/2 può essere considerato pertinenza. (solo uno per categoria catastale)
    Nel caso volessi usufruire del superbonus 110% per fare il cappotto termico (ed il fotovoltaico):
    Come devo considerare i massimali?
    Posso fare il cappotto anche al piano terra, ovvero dove ci sono i magazzini c/2 (attualmente non riscaldati)?
    Nel caso lo posso fare per entrambi i C/2 o solo per quello considerato pertinenza?

    Grazie e Cordialità
    Renato

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 06:58h, 14 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      la nozione di pertinenza è riportata dall’articolo 817 del codice civile secondo cui: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni, siano necessari due presupposti:
      – oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa, da intendersi come bene principale;
      – soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
      La Corte di Cassazione (sent. n. 9563/2005) ha ribadito lo stesso concetto: per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale.
      Pertanto, indipendentemente dalla categoria di appartenenza, anche due unità immobiliari C/2 possono essere considerate pertinenze all’abitazione. Il limite di una per ogni categoria catastale è un limite legato alla normativa che regola l’imposta comunale sugli immobili. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe eccepire la dichiarata diversa utilizzazione del magazzino, salvo che sia oggetto di utilizzo come magazzino di un’attività commerciale o artigianale giustificata da un contratto di locazione o di comodato.
      Indipendentemente da quanto detto, la mancanza dell’impianto di riscaldamento nei due magazzini, esclude a priori la possibilità di usufruire delle agevolazioni sull’efficientamento energetico.
      In conclusione, sono del parere che il limite di spesa sia di 50mila euro per l’isolamento termico dell’abitazione e di 48mila euro per il fotovoltaico con il limite di 2.400 euro per kw installato.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • GHIDINI DIEGO
    Pubblicato alle 21:22h, 10 Settembre Rispondi

    Salve, volevo una delicidazione inerente il sismabonus. Sono il nido proprietario di una bifamigliare , i miei genitori abitano al piano primo e mio cugino è proprietario del piano terra. Abbiamo una parte del terreno in comune e poi ognuno ha un lotto di terreno.Sul mio lotto è stato edificato e poi condonato un deposito attrezzi di circa 75 mq a cui accedo passando su una proprieta’ comune di area.. Preciso che sono in zona vincolata paesaggisticamente ma che a giorni avro’ il permesso di demolire e ricostruire il deposito attrezzi cambiandogli leggermente la forma ma mantenendo invariati i mq. Il Comune non mi autorizza il cambio di destinazione d’uso e pertanto a fine lavori l’edificio sara’ ancora classificato catastalmente C2..Chiedo quindi se per tali lavori (demolizione e ricostruzione di edificio) posso avvalermi dal Sismabonus ed in che misura.Evidenzio che il deposito è servito da energia elettrica, acqua, ma ovviamente non era riscaldato. La casa di abitazione non si avvale del Bonus in quanto non posso fare il cappotto in quanto classificata casa storica, e non posso isolare il tetto perche’ perderei l’uso del sottotetto( altezza media 1,90 circa) e non posso mettere pannelli sul tetto sempre per il fatto che sono in zona vincolata paesaggisticamente,…. potrei cambiare gli infissi che hanno 40 anni ma non farei il salto di due classi energetiche richiesto dal governo Se la risposta è positiva vorrei i sapere l’importo massimo che posso richiedere a entro quale data devono essere conclusi i lavori.

    Ghidini Diego Brescia

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 07:22h, 14 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      il deposito attrezzi classificato in C/2 potrà usufruire del sismabonus ordinario con aliquota massima dell’80% (aliquota massima in quanto la ricostruzione degli immobili viene fatta solo con criteri antisismici in base alle leggi vigenti migliorando automaticamente di due classi il rischio sismico).
      Per quanto riguarda l’abitazione, si ricorda che gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 danno diritto al Superbonus, a prescindere dalla effettuazione degli interventi cosiddetti “trainanti” (isolamento termico e sostituzione dell’impianto di riscaldamento), qualora l’immobile oggetto di intervento sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. n. 42 del 2004) o gli interventi trainanti siano vietati regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. Gli interventi devono comunque assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’attestato di prestazione energetica. Sarà, pertanto, opportuno pensare di intervenire con l’isolamento termico interno, la sostituzione degli infissi e la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o della caldaia con impianti più efficienti. Per quanto riguarda il fotovoltaico, laddove è possibile, si può installare anche su terreno pertinenziale, sempre se le istituzioni locali lo consentano.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Leonardo
    Pubblicato alle 19:57h, 11 Settembre Rispondi

    Buonasera Dott. Ficarelli,

    le volevo porre il seguente quesito:

    edificio costituito da 2 unità immobiliari distintamente accatastate, una unità A/3 in comproprietà tra genitori e figlio ed una unità C/6 di proprietà dei genitori;
    si tratta di condominio minimo (in quanto edificio con pluralità di proprietari) e quindi il massimale di 96000 euro in caso di sismabonus 110 va moltiplicato per 2?

    Grazie

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 17:29h, 13 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      le due unità immobiliari non sono contestualmente appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, ma appartengono a proprietari diversi: il primo a 3 persone fisiche e il secondo a due persone fisiche. Pertanto, l’edificio sarebbe classificabile come mini-condominio se non fosse per la caratteristica pertinenziale dell’unità immobiliare C/6 all’abitazione. In conclusione, sono del parere che il massimale per il sismabonus sia di sole 96mila euro.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Baschieri Enrico
    Pubblicato alle 08:55h, 13 Settembre Rispondi

    Buongiorno,
    Se un condominio minimo composto da due alloggi ha i due garage e una cantina in un edificio posto sullo stesso lotto di terreno ma fisicamente staccato dalle unità abitative è possibile, in caso di superbonus e sismabonus con demolizione e ricostruzione dei due edifici, moltiplicare i massimali anche per le pertinenze? Preciso che nell’edificio che contiene i due garage è presente anche una cantina, legata catastalmente ad uno dei due alloggi e quindi l’edificio ha parzialmente una funzione residenziale, anche se non principale ma destinata a servizi alla residenza.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:07h, 13 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      l’edificio staccato dalle unità abitative è a tutti gli effetti un edificio non residenziale costituito da unità immobiliari non produttive di reddito imprenditoriale. Nel condominio, le pertinenze, se autonomamente accatastate, assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali, a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, a condizione che non siano collocate in un edificio separato. A titolo personale, ritengo che la presenza della cantina nell’edificio pertinenziale, pur se non accatastata singolarmente, non possa costituire elemento sufficiente ad identificare l’edificio stesso “parzialmente residenziale”.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Stefania P.
    Pubblicato alle 21:33h, 13 Settembre Rispondi

    Salve, nel caso di abitazione unifamiliare con 3 pertinenze, di cui un magazzino fisicamente separato, ma su stesso lotto e 1 unità collabente (attigua alla pertinenza magazzino), è possibile usufruire di 3 tetti Sismabonus, se la pertinenza magazzino ed il collabente verranno accorpati e a fine lavori con cambio di detinazione d’uso si otterrà unica unità abitativa?
    Grazie mille!

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 06:21h, 14 Settembre Rispondi

      Gentile lettrice,
      in caso di unifamiliare, l’ammontare massimo di spesa ammessa alle detrazioni va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4 che richiama la Circolare 19/E/2020 pag. 258). Per cui, nel Suo caso, il limite di spesa agevolato resta di 96mila euro. Nel caso in cui l’unità collabente classificata in categoria F/2 fosse stata adibita nel passato ad abitazione ed è dimostrabile attraverso documenti storici o rilievi fotografici (esistenza di un impianto di riscaldamento, vecchie utenze domestiche, ecc..), questa unità potrebbe usufruire del superbonus al 110% nel caso venisse demolita e ricostruita con cambio di destinazione d’uso in abitazione.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alberto
    Pubblicato alle 21:44h, 14 Settembre Rispondi

    Buonasera, e complimenti innanzi tutto.
    Una domanda se possibile:
    Su un terreno avente un accesso carraio ed uno pedonale insistono due edifici di unico proprietario:
    Un c/3 laboratorio (edificio 1)
    Un A/2 (edificio 2) avente all’interno del proprio corpo fabbrica:
    – l’abitazione
    – una stanza ad uso ufficio con riscaldamento autonomo ed un bagno facenti parte della scheda catastale del laboratorio C/3 sopra descritto (edificio 1)

    Volendo demolire tutto per ottenere 1 abitazione ed un’ autorimessa pertinenziale IN CORPO FABBRICA STACCATO chiedo se per quanto riguarda il sisma bonus avrei a disposizione 2 plafond di spesa.

    Demolirei 2 unità immobiliari separatamente accatastate per ottenere una residenza ed un c/6 pertinenziale ma staccato dall’abitazione

    Molte grazie e complimenti

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 00:00h, 15 Settembre Rispondi

      Gent.mo Sig. Alberto,
      gli edifici di partenza sono due e di categoria diversa (A/2 e C/3) dove il secondo non è pertinenziale al primo. Mentre per l’applicazione del sismabonus con aliquota al 110% sull’abitazione non ci sono problemi, per l’edificio classificato nella categoria C/3 occorre fare delle precisazioni. Con la Legge 232/2016, art. 1 comma 2, anche gli edifici abitativi diversi dall’abitazione principale e quelli utilizzati per le attività produttive rientrano nelle agevolazioni del sismabonus. In particolare, per gli edifici utilizzati per le attività produttive, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che questi possono rientrare nelle agevolazioni del super-sismabonus con detrazione delle spese al 110% ai sensi del D.L. 34/2020 nel caso di cambio di destinazione d’uso in abitativo.
      Fatte queste doverose premesse, sono del parere che la volontà di ricostruire un edificio come unità immobiliare pertinenziale staccata dall’abitazione possa andare contro le indicazioni della prassi e della linea di condotta dell’Agenzia delle Entrate, a differenza dell’unità pertinenziale collegata strutturalmente all’abitazione che non trova controindicazioni. In pratica, mentre l’abitazione viene demolita e ricostruita mantenendo le stesse caratteristiche di unità abitativa, il laboratorio cambia destinazione d’uso ma in C/6 o C/2, divenendo pertinenza dell’abitazione.
      Alla luce della disamina sopra riportata e procedendo secondo le volontà espresse nel quesito, il plafond di spesa è di 96mila euro x 2 unità immobiliari ma con pratiche diverse e percentuali di detrazione diverse: l’abitazione potrà usufruire del sismabonus al 110%, mentre il laboratorio potrà usufruire del sismabonus ordinario con la probabile aliquota dell’80% (per riduzione di 2 classi di rischio sismico).
      Nel caso in cui si voglia optare per l’accorpamento delle due unità immobiliari demolite, per la ricostruzione dell’unico edificio composto da abitazione e pertinenza, si potrà usufruire di 192 mila euro con detrazione al 110%.
      Suggerisco, comunque, di proporre un interpello allo scopo di ottenere la certezza di poter intervenire con serenità.
      Dott. Luciano Ficarelli (abilitato per il rilascio del visto di conformità per la cessione del credito e dello sconto in fattura)

  • Alberto
    Pubblicato alle 11:47h, 15 Settembre Rispondi

    Buongiorno Dott. Ficarelli e ringraziandola mi complimento per la rapidità e lucidità interpretativa della questione.
    Per quanto riguarda la possibilità di costruire una autorimessa pertinenziale staccata non ho trovato nessun riferimento nella prassi, lei per caso ha dei riferimenti che sostengano questa prassi contraria? Unico riferimento da me trovato in cui l’agenzia cassa le pertinenze poste al di fuori dell’edificio è nella circolare 30/E/2020 par. 4.4.4 in cui nega l’effetto moltiplicatorio delle pertinenze poste al di fuori dall’edificio. Diversamente, come sempre citato, anche ai fini del calcolo dei massimali di 96.000 le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma (in casi di edifici unifamiliari) ma è riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
    Comunque, nell’ipotesi da lei prospettata quindi si potrebbe accedere al sismabonus per il laboratorio che diventa autorimessa con aliquota 80% su spesa massima di 96.000? Anche se diventa un immobile diverso da residenziale o produttivo?
    In tal caso cosa intende per 2 pratiche? Edilizie oppure fiscali?
    Per i 96.000 € all’80% bisognerà tenere contabilità specifica solo per i lavori svolti sulla pertinenza e potranno rientrare tutte le spese inerenti (costruzione, infissi, basculante, impianto elettrico?) oppure i sismabonus casa 96.000 al 110% + box 96.000 al 80% possono essere distintamente spalmati sui lavori sui due edifici indistintamente?

    E, poi concludo, rilanciando:
    Se separassi catastalmente prima dell’inizio lavori il c/3 (ad uso ufficio, attualmente riscaldato) presente nel corpo fabbrica della casa e attualmente accatastato insieme al laboratorio esterno facendo un cambio d’uso senza opere in A/10?
    Così otterrei sempre 2 edifici:
    edificio A con due unità immobiliari separatamente accatastate A/2 + A/10 che diventerà un solo A/7 dopo le opere di demoricostruzione (senza aumento di volumetria)
    edificio B con 1 unità immobiliare C/3 (sempre attualmente riscaldata) che diventerà (ridimensionadosi) un C/6 come autorimessa pertinenziale del A/7 (edificio A)
    Ravvede profili elusivi nell’operazione o alla luce dei chiarimenti espressi dall’AdE in merito ai frazionamenti prima dell’inizio lavori?
    Cosa otterrei come bonus in caso fosse lecito procedere?
    2 sismabonus per edificio A
    2 ecobonus edificio A (20.000x 2 + 40.000 x 2) oltre a 2 x di interventi trainati
    Per edificio B spetterebbe qualcosa?

    Non so come ringraziarla anticipatamente.
    Alberto

  • PALUMBO GIOVANNI
    Pubblicato alle 18:37h, 19 Settembre Rispondi

    Buona sera, volendo demolire e ricostruire, usufruendo di sismabonus e ecobonus, un edificio cosi composto:
    – soggetto A proprietario di appartamento al piano rialzato e di un box al piano interrato;
    – soggetto B proprietario di due box al piano interrato..
    Dopo l’intervento si avranno due appartamenti e due box indipendenti.
    Al fine del calcolo dei limiti di spesa, si può considerare quale condominio composto da 4 unita immobiliari? (e 96.000 x 4 ecc..)
    La ringrazio anticipatamente.

    • Luciano Ficarelli
      Pubblicato alle 18:48h, 21 Settembre Rispondi

      Gentile lettore,
      sono ammesse al Superbonus le spese sostenute per interventi realizzati su pertinenze che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
      Ciò, implica, tra l’altro, che – come ribadito nella Circolare n. 24/E del 2020 – relativamente agli interventi di efficientamento energetico è necessario, anche
      ai fini del Superbonus, che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento.
      Dal quesito risulta che le pertinenze non saranno tutte trasformate in abitazione ma solo una. In sostanza, allo stato attuale esiste una sola unità abitativa e tre box, di cui due di altro proprietario. La presenza di due diverse persone fisiche proprietarie di diverse unità ha fatto nascere, giuridicamente parlando, un mini-condominio, nel caso in cui le unità immobiliari non siano funzionalmente indipendenti. Resta da sapere quale sia la superficie complessiva dell’edificio che potrebbe essere non residenziale vista la presenza di tre pertinenze ed un solo appartamento, ma questo dato non è presente nel quesito e non mi permette di completare l’analisi riguardo la residenzialità o meno dell’intero edificio.
      Alla luce delle informazioni sopra riportate e di quelle mancanti, sono del parere che il sismabonus 110% è applicabile nel limite massimo di 96mila euro x 4 u.i. in quanto l’edificio condominiale, in partenza composto di 4 u.i., sarà composto a fine lavori da due unità abitative con le rispettive pertinenze. Mentre gli interventi eco sono limitati all’unica abitazione evidentemente riscaldata.

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